摘要：對(duì)房企、樓市將造成什么影響（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

(相關(guān)資料圖)

融資再松綁，房地產(chǎn)行業(yè)又迎重大利好。

2023年2月20日，我國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露，近日啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

按照中基協(xié)的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下文簡(jiǎn)稱“試行指引”），該指引自2023年3月1日起施行。

這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)具體包括什么？

特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

基礎(chǔ)設(shè)施這些很多朋友不關(guān)心，很多朋友就盯著一條，可以為房地產(chǎn)行業(yè)融資、注入更多活水。

官方表述是這樣說(shuō)的，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

試點(diǎn)也是落實(shí)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)也說(shuō)為了行業(yè)健康，各種救市時(shí)還是這樣。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是什么？對(duì)房企、樓市又將造成什么影響？杠桿地產(chǎn)做個(gè)梳理。

1、此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是對(duì)過(guò)去投資品類的擴(kuò)容。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，不是新東西，首先這在國(guó)外成熟市場(chǎng)是一個(gè)重要的投資品類。

監(jiān)管部門的通稿也說(shuō)了這一點(diǎn)。

其次，我國(guó)也有一些針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募。

所謂不動(dòng)產(chǎn)，主要就是房子、基礎(chǔ)設(shè)施等。只是過(guò)去，囿于住宅地產(chǎn)投資融資管制，針對(duì)住宅類地產(chǎn)的私募投資基金沒(méi)有完全放開(kāi)。

同時(shí)我們也看到，房企通過(guò)私募渠道的融資，其實(shí)長(zhǎng)期也是有的，當(dāng)然和此次試點(diǎn)不同，明股實(shí)債問(wèn)題長(zhǎng)期存在。

當(dāng)然，過(guò)去的明股實(shí)債問(wèn)題，如果房企出險(xiǎn)，私募方的利息回報(bào)和本金也有風(fēng)險(xiǎn)。

2、此次試點(diǎn)是對(duì)2022年11月末監(jiān)管要求的落實(shí)。杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單回溯一下，2022年11月末，證監(jiān)會(huì)發(fā)布房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，即房企融資“第三支箭”，其中提及包括不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

也就是說(shuō)，這個(gè)試點(diǎn)乃計(jì)劃之中，不是突然蹦出來(lái)的。

針對(duì)房企融資的三支箭，全面落地后，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心，效果肯定還是很顯著的。

按照當(dāng)時(shí)的舉措，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

3、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)有什么好處？杠桿地產(chǎn)先闡釋一下不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是做什么：

簡(jiǎn)單說(shuō)，私募投資基金買斷不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離，該項(xiàng)目與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離開(kāi)來(lái)。

未來(lái)，私募基金直接買入相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目，有壓力的房企獲得了一筆錢，項(xiàng)目也重新盤活，購(gòu)房者相對(duì)不再擔(dān)心爛尾，一舉三得。

4、會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“全民私不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”、房企大規(guī)模融資？按照此次中基協(xié)的試行指引要求：

1）在協(xié)會(huì)依法登記為私募股權(quán)投資基金管理人；

2）出資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更；

3）主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)派駐管理人員的情形除外；

4）具有完善的治理結(jié)構(gòu)、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制；

5）實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元人民幣；

6）具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；

7）具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)；

8）具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名；

9）最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為；

10）中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他情形。

試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，前款第6項(xiàng)要求可為在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。

這10條看下來(lái)，不用杠桿地產(chǎn)說(shuō)，門檻也不低，房企自融理論上是隔絕了的。

很多私募基金大概不具備資質(zhì)，同時(shí)具備資質(zhì)的基金也要考慮投資回報(bào)。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》起草說(shuō)明（下文簡(jiǎn)稱“試行指引起草說(shuō)明”）的披露，截至2022年末，協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開(kāi)發(fā)與建設(shè)等。

該規(guī)模和目前私募基金產(chǎn)品數(shù)量145048只，私募基金規(guī)模20.03萬(wàn)億元比起來(lái)，還很小。如果可以把私募基金投資的范疇擴(kuò)大到更多不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于行業(yè)發(fā)展自然也是有好處的。

當(dāng)然最根本的，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖，如果市場(chǎng)低迷，砸錢等于泡湯。因此，融資渠道的進(jìn)一步放開(kāi)，和房地產(chǎn)市場(chǎng)需要雙向奔赴，才能讓私募敢于做更多試點(diǎn)。

如果房地產(chǎn)行情逐步熱起來(lái)，愿意參與試點(diǎn)的私募基金和資金體量也會(huì)暴增，進(jìn)一步刺激樓市。

而這樣的情況，大概也是不允許的。

總的來(lái)說(shuō)，加劇炒房，暫時(shí)應(yīng)該不用擔(dān)心。

5、杠桿是可以加的，放寬股債比限制。試行指引第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以基于商業(yè)合理性，將基金財(cái)產(chǎn)對(duì)外提供抵質(zhì)押，通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式，擴(kuò)充投資資金來(lái)源。

試行指引起草說(shuō)明還披露，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可適度放寬股債比限制。

適度放寬股債比限，靈活性提高；且游戲有了杠桿，那就可以玩更大。

當(dāng)然這東西要看杠桿大小、層次，其次只是個(gè)試行指引，杠桿的總盤子始終捏在監(jiān)管手上。

第13條做了明確，管理人可以結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)置合理杠桿比例，但不得利用分級(jí)安排變相保本保收益。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的200%。

杠桿率還是做了清晰明確限制的，同時(shí)說(shuō)得很清楚，保本付息不允許。

具體執(zhí)行過(guò)程中，杠桿地產(chǎn)不知道是否會(huì)有這個(gè)情況，但近年投資有風(fēng)險(xiǎn)理念逐步接受，趨勢(shì)還是很好的。

正如第15條所言，管理人應(yīng)當(dāng)在募集推介材料以及風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)的“特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示”部分，向投資者揭示不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的特殊風(fēng)險(xiǎn)。

6、有錢人可以直接玩。試行指引起草說(shuō)明明確說(shuō)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。

這句話的意思是，有錢人如果覺(jué)得有回報(bào)可以直接下場(chǎng)，但是要防止私募公募化的風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，私募游戲總體是給有錢人玩的。即便過(guò)去一些拆分散售，小散依舊是最底層。

7、小結(jié)一下：此次試點(diǎn)，有望為房地產(chǎn)行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。

但是，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，出險(xiǎn)房企、質(zhì)地不夠好的項(xiàng)目，可能突然就好轉(zhuǎn)還是不容易。

當(dāng)然，隨著二季度銷售有望逐步企穩(wěn)，無(wú)論房企還是此次試點(diǎn)的私募基金，業(yè)績(jī)上或許都能迎來(lái)一些突破。

最起碼，房子爛尾減少是好事情。

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