2022年以來，個人住房貸款提前還款現(xiàn)象明顯增多，漸成“提前還款潮”。其中，部分借款人還申請經(jīng)營性貸款或個人消費(fèi)貸款，套取資金進(jìn)行提前還款。無論是常規(guī)的提前還款還是違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”，原因之一是部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。應(yīng)正視這個問題，盡快采取措施階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

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在過去很長一段時間，我國對住房貸款利率實行優(yōu)惠利率，在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，房貸利率顯著低于貸款基準(zhǔn)利率。2017年后，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲，房貸利率開始高于貸款基準(zhǔn)利率（2020年開始房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為為貸款市場報價利率，即LPR）。2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。

2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。據(jù)測算，上述時段發(fā)放的存量房貸占比可能超過50%。雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個基點(diǎn)，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。

究其原因，部分存量房貸利率偏高，主要是因為當(dāng)時住房貸款額度較少，市場資金成本走高，而貸款需求旺盛。而且，受房貸利率政策約束，當(dāng)時房貸利率下限也較高。

2020年3月貸款利率定價準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后到2022年5月之前，首套房貸利率下限為同期限LPR、二套房貸利率下限為同期限LPR加60個基點(diǎn)，不少地區(qū)還在上述全國的下限基礎(chǔ)上進(jìn)一步加點(diǎn)。利率是資金的價格，存量房貸利率較高，反映的是當(dāng)時住房貸款市場價格情況，受當(dāng)時的供求關(guān)系影響和決定，主要不是銀行的問題。

從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，并非借款人單方面的權(quán)利，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。部分銀行在合同中明確，提前還款不需要收取違約金，但借款人應(yīng)提前向銀行提出申請。這也表明，借款人雖然可以提出申請，但仍需銀行同意之后才能提前還款。銀行未立即同意借款人提前還款申請，從法律上講并不存在問題，更無需對此負(fù)責(zé)。

近期，部分借款人、媒體和律師認(rèn)為銀行應(yīng)承擔(dān)借款人等待提前還款期間的利息，并無任何法律依據(jù)。而部分借款人通過所謂的“轉(zhuǎn)貸”進(jìn)行提前還款，是一種違法違規(guī)行為，存在法律合規(guī)風(fēng)險、流動性風(fēng)險和信息泄露風(fēng)險等。借款人在任何時候都不應(yīng)違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”，否則將可能影響個人信用，也可能觸碰法律紅線。

從商業(yè)銀行看，應(yīng)基于履行社會責(zé)任、服務(wù)普羅大眾，為借款人提前還款創(chuàng)造更多便利。金融管理部門可以加強(qiáng)對商業(yè)銀行的指導(dǎo)，引導(dǎo)銀行適度降低部分存量房貸利率。同時，有條件的地區(qū)應(yīng)允許借款人通過申請將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以此降低房貸利率。

降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

從操作上看，可在人民銀行指導(dǎo)下，通過市場利率定價自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低部分存量房貸利率。具體而言，由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）市場利率定價自律機(jī)制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策方案。

建議對2023年1月1日利率仍然高于5.0%的存量房貸，分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6.0%的，打85折或減100個基點(diǎn)；利率高于5.5%低于6.0%的，打9折或減60個基點(diǎn)；利率高于5.0%低于5.5%的，打95折或減30個基點(diǎn)。為方便執(zhí)行，對存量房貸不區(qū)分首套、二套，不區(qū)分浮動利率和固定利率，僅以利率高低為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。

允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度，但不應(yīng)超過各自檔次的5個基點(diǎn)。

同時還要看到，進(jìn)一步降低存量房貸利率，將進(jìn)一步壓縮銀行利潤空間。如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、審慎推進(jìn)?？紤]到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。

與此同時，人民銀行可通過市場利率定價自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

（董希淼系招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員）

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