文/龐無忌

最近媒體曝出，廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。

(相關(guān)資料圖)

消息一出，有人批評稱這是讓人“一輩子為一套房子打工”；也有人表示不解，因為80歲的老人基本上已經(jīng)沒有了工作能力，很可能無力承擔還款壓力。

“房貸可還到80歲”，究竟背后真相如何？中新社國是直通車多方求證，并咨詢多位業(yè)內(nèi)人士，回答了關(guān)注度最高的六個問題。

問題一：“房貸最多可還到80歲”是真的嗎？

答：確有其事，但目前僅限個別銀行。

中信銀行南寧分行表示，外界對此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實貸款人收入流水滿足貸款要求。

截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

南寧并非唯一。2018年至2019年，杭州某銀行調(diào)整了房貸政策，父母和子女兩代人可接力還款，規(guī)定房屋按揭貸款最長可貸到80周歲。

問題二：80歲的老人還能申請房貸嗎？

答：不能。前述銀行回復已明確，“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變。

舉個例子，“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，意味著如果一位房貸申請者今年50歲，那么他/她最多可以申請30年的貸款。

但如果房貸申請者超過70歲，則不能再申請貸款。

也就是說，最極端情況下，70歲的老人，還可以貸款10年，當前，前提是銀行愿意批貸。

問題三：80歲的老人還得還房貸，這樣的設(shè)計合理嗎？

答：北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒，這種做法有利有弊，作為購房人要慎重選擇。

一般來說，到了60歲、70歲以后，很多人基本上就沒有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老。這個時候，老人的支付能力是相對不佳的，一方面可能會影響到自己老年的生活品質(zhì)，繼續(xù)背著房貸。

另一方面，相關(guān)風險可能會轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟壓力。

不過，雖說借用個別銀行的一些產(chǎn)品，房貸最多可以還到80歲，但實際還款義務(wù)大多還落到老人的子女親屬身上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，多數(shù)情況下，50歲以上快要退休的人是很少會因為結(jié)婚等原因選擇貸款買房的。大多數(shù)人到這個年齡也有一定積蓄了，買首套房的比例是很低的。老人之所以申請貸款，大多還是為了孩子。

子女為啥不自己買呢？因為他們名下已經(jīng)有房了。子女用的是父母的首套房名額以及首次貸款的優(yōu)惠（利率和首付比例都比較低）。

所以，大多數(shù)情況下，這就是變相的接力貸，銀行為了確保資金安全也是有嚴格審核機制的，比如讓家人幫助進行擔保，有的還要求指定其子女作為共同還款人，這樣才能拿到貸款。

問題四：“房貸最多可還到80歲”，對購房者有好處嗎？

答：這種貸款模式背后實際上還是“貸代相傳”，并不值得提倡。不過，具體問題具體分析，這對于部分有需要的家庭還是有利的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，需要注意該項政策出臺的背景。

其一，隨著人口老齡化加劇、人均壽命延長等，中年以及中老年群體購房現(xiàn)象也在增加，同時近年來改善性需求加速釋放，中老年人也是其中的主要力量。

其二，近期延遲退休的政策被重點關(guān)注，由此，部分年齡大的群體也能擁有穩(wěn)定的工作和收入保障，具備穩(wěn)定還款能力，這也是銀行的重要考量之一。

其三，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，截至2022年12月，南寧新房價格已連續(xù)下跌6個月，二手房價格已連續(xù)下跌18個月。成交冷淡、價格下行的現(xiàn)狀也在一定程度上促使南寧放松購房貸款政策。

考慮到這些因素，陳霄認為，放寬貸款年齡限制，利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。同時，父母也可以有機會與子女一同買房承擔還貸壓力，也間接減輕了部分年輕人置業(yè)的壓力。

問題五：如果購房人去世了，房貸還沒有還清，怎么辦？

答：北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，一般分兩類。

一類是有擔保人的情況，如果購房者年齡偏大，一般銀行都會要求有擔保人。

那么一旦借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。

當沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔保人承擔清償責任或者直接依約要求擔保人承擔擔保義務(wù)。

另一類情況是沒有擔保人。這樣則只能就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或找借款人的繼承人清償。

當繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實現(xiàn)了。

問題六：接力貸會助長炒房現(xiàn)象嗎？

答：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，實際上現(xiàn)在正常工作的年輕人，是不需要使用接力貸買房的，因為現(xiàn)在銀行對收入證明的審核并沒有那么嚴格。

使用接力貸的購房者大都是出于改善性購房的目的，想多買一套房。

接力貸的確存在放大居民杠桿的效果，但也沒必要妖魔化接力貸。

一方面，因為手續(xù)相對復雜，而且征信會有記錄，大多數(shù)接力貸購房者并非炒房客。

另一方面，接力貸只是有個別地方、個別銀行提供，而且審核很嚴。

實際上，即便沒有接力貸，對于絕大多數(shù)中國家庭來說，父母子女往往都是隱性的共同還款人。

另外，需要看到，當下樓市并不熱，購房者也相對理性，根據(jù)家庭實際情況作出適合的選擇就能避免一些風險。

關(guān)鍵詞： 按揭貸款