來源：視覺中國

作者 |??肖望???

編輯 | 楊布丁

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出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“兩年前我也辦過提前還貸，打個電話約好時間就去了，非常順利。同一家銀行，現(xiàn)在要辦理，銀行說讓我們等通知，什么時候能辦不確定。沒想到，想給銀行還錢竟也如此麻煩?！?月6日，一位深圳市民對作者吐槽道。

從2022年5月起就被頻繁提及的“提前還貸”話題，近期因為排隊時間超過兩個月屢屢登上熱搜，部分銀行關閉線上預約還款渠道、個別銀行收取提前還款違約金等也招致大量抱怨及投訴。

“據(jù)我了解，深圳地區(qū)很多銀行的提前還款已經(jīng)排隊到4月份，還有大行已經(jīng)預約到4月份以后?！鄙钲谀吵巧绦锌蛻艚?jīng)理田夢（化名）告訴作者。

“不想再給銀行打工了，每個月的還款里大部分都是利息，本金少得可憐。”有網(wǎng)友稱，提前還貸相當于買了一筆高收益理財。

當理財收益難以跑贏房貸利率，越來越多的人選擇提前還貸。

“銀行理財虧本，不如提前還貸”

“我覺得自己就是’大冤種’?！敝貞c市民曾銘（化名）苦笑道。

2021年上半年，曾銘在重慶購置了首套住房，貸款168萬元，利率為LPR (Loan Prime Rate，指貸款市場報價利率)+120個基點，達5.85%。在去年LPR陸續(xù)調降35個基點后，今年的還款利率為5.5%。

曾銘介紹，自己此前月供為9911元，今年適用新利率后月供為9539元，每月節(jié)省了372元。但去年重慶市為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，將首套住房貸款利率下限調整為LPR-20個基點，最低可達4.1%。朋友今年初辦理的按揭貸款利率為4.2%，同樣的貸款額月供比自己減少1300多元，利息總額也減少了近60萬元，令人十分懊惱。

與此同時，近兩年銀行存款利率不斷下調，股市、基金更是虧損嚴重，曾銘認為，自己購房時利率在高位站崗，即便LPR繼續(xù)下調，但由于加點系數(shù)過高受惠有限，加上未來理財?shù)氖找媛室膊灰姷脮q太多，于是決定提前還貸。2022年末，他申請?zhí)崆斑€貸80萬元，并于今年1月份扣款成功。

“最大的感覺是輕松很多，月供少了近一半，還節(jié)約了很多利息，再和低利率購房的朋友比較時心理落差也不會太大?！痹懕硎?。

提前還貸的風潮在2022年5月份時就已出現(xiàn)。當時，多位受訪者表示，市場上收益能跑贏房貸利率的投資產(chǎn)品越來越少，加上工作預期不穩(wěn)，希望能提前還貸降低負債，減輕壓力。

農(nóng)行副行長林立在去年8月末舉行的中期業(yè)績會上介紹，據(jù)了解，客戶提前還貸主要是基于自身財務規(guī)劃，當然也和現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關聯(lián)。該行一方面做好申請受理，依法合理減免違約金，另一方面依托大財富管理體系，針對性加大住房貸款客戶服務力度，滿足客戶資金保值增值需求。

不過，2022年11月份以來，受債券市場劇烈震蕩影響，被投資者認為低風險、固定收益的銀行理財再現(xiàn)大規(guī)模虧本行情，甚至有投資者驚呼“四天虧光兩個月收益”。于是，“受傷”嚴重的投資者提前還貸意愿再度攀升。

田夢的感受非常明顯：“12月份和1月份申請?zhí)崆斑€貸的客戶特別多。我挽留客戶說能不能不還，客戶態(tài)度很堅決，說現(xiàn)在買銀行理財都會虧本，還不如去還房貸，而且房貸利率超過5%，提前還掉一些能減輕月供壓力?！?/p>

新發(fā)按揭貸款利率進一步走低，令前兩年購房時高位站崗的客戶心理落差持續(xù)擴大。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在1月13日的國新辦發(fā)布會上介紹，根據(jù)掌握數(shù)據(jù)，2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

1月5日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。 ? ?

1月29日，鄭州率先宣布首套房貸利率再次下調，最低降至3.8%，在LPR基準上減50個基點。資料顯示，2021年6月時，鄭州首套房貸款平均利率曾高達6.12%，在全國都屬高位。

假設購房者需要貸款100萬元、分30年等額本息還清，在不考慮LPR調整的情況下，不到兩年時間，鄭州購房者月供可以節(jié)省1413元，利息總額可節(jié)省近51萬元。

更多的城市或將跟進鄭州的舉措。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，2020年初全國重點城市主流的房貸利率為5.3%，經(jīng)過三年的金融政策調整，2023年1月份關于“3.8%利率為主流利率”的共識逐漸增強，天津3.9%、廈門3.8%、珠海3.7%的利率開始出現(xiàn)。全國百城2022年房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，有7成城市房價處于疲軟狀態(tài)，預計更多城市在一季度甚至2月份前都會主動下調房貸利率。

借消費貸還房貸，可行嗎？

“去年就在想要不要提前還了，但公司效益一般，心有余而力不足?！焙幽鲜●v馬店購房者王女士告訴作者，盡管本地房價不算高，但自己的住房貸款利率高達6.8%，25萬元的按揭貸款，30年間利息就要還33.67萬元，“感覺這么多年都給銀行打工了”。

LPR下調后，王女士的月供還款額僅少了40元。她盤算著，“現(xiàn)在市場上很多信用貸利率不到4%，借錢還貸不就能省下一大筆利息嗎？”

持有類似想法的客戶不在少數(shù)。北京一互聯(lián)網(wǎng)大廠員工對作者表示，自己購房時貸款利率達6%，而近期公司渠道辦理的某行消費貸款利率可低至3.25%。他決定借消費貸80萬元將商貸提前結清。

不過，田夢告訴作者，近期在辦理業(yè)務時了解到，提前還款的客戶大多是用自己的儲蓄，還款額大多是20萬、30萬或50萬。這部分客戶多是近兩年辦理按揭的，盡管貸款利率較高，但暫時無力償還全部借款。尚未發(fā)現(xiàn)有客戶套用消費貸提前還款。

田夢指出，消費貸看似利率更優(yōu)惠，但額度普遍不超過20萬元，且期限太短，多為1年、2年期，期滿需要歸還所有本金，再續(xù)貸時利息不穩(wěn)定?！叭绻惶崆斑€20萬，大部分客戶省下來的月供和利息并不明顯。不排除有客戶多借幾筆，而且收入較高，能確保自己在這兩年里還上消費貸的本金，否則到期還款壓力非常大?！?/p>

田夢透露，一些客戶提前還款后，將房屋抵押辦理了經(jīng)營貸。她猜測，其中有部分客戶是用低利率經(jīng)營貸置換高利率房貸。“前兩年深圳房貸利率達到5.8%，現(xiàn)在利率是4.6%，但經(jīng)營貸利率才3.7%、3.8%。”假設一位客戶按揭貸款500萬元，做經(jīng)營貸置換一年利息就能省下10萬元，而且以經(jīng)營貸上百萬的額度和低利率，客戶也有動力去折騰。

不過，套取經(jīng)營貸的難度和風險陡增。上海一位辦理了經(jīng)營貸的客戶向作者透露，申請經(jīng)營貸時銀行會核查名下公司注冊情況、賬戶流水、夫妻雙方的債務情況等一系列細節(jié)。身邊有企業(yè)老板申請了經(jīng)營貸，但三個月后由于名下多出一套住房，被銀行貸后大數(shù)據(jù)監(jiān)測到，被要求提前歸還貸款。

該客戶感嘆，當前銀行及監(jiān)管部門的大數(shù)據(jù)核查更為嚴格，借經(jīng)營貸轉貸的風險加大。一旦銀行要提前收回上百萬的貸款，實力不強的客戶可能面臨資金鏈斷裂的風險。

各地銀保監(jiān)部門也在加大核查力度。重慶銀保監(jiān)局信息顯示，2022年該局開展經(jīng)營貸、消費貸置換存量房貸專項治理。2022年末，該局下發(fā)《關于加強個人經(jīng)營性貸款業(yè)務管理的通知》，稱部分借款人通過套取個人經(jīng)營性貸款用于提前歸還房貸，有的社會中介協(xié)助虛構經(jīng)營背景、編造虛假材料和提供“過橋”資金。

對此，重慶銀保監(jiān)局要求銀行機構加強審核，對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質性審核。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款，要建立專門統(tǒng)計臺賬按季核查。在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。?

此外，去年12月，銀保監(jiān)會消費者權益保護局、廈門銀保監(jiān)局、江西銀保監(jiān)局等就貸款中介誘導消費者違規(guī)轉貸多次進行風險提示。

銀行每年少賺上千億

在去年8月末的2022年中期業(yè)績會上，工商銀行副行長鄭國雨曾披露，2022年上半年工商銀行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款金額2600億元，同比增加300億元。和往年相比，這種趨勢并不十分明顯。

但提前還貸風潮愈演愈烈，令銀行業(yè)已經(jīng)無法忽視。不過其具體影響尚待銀行業(yè)最新財報披露。

央行統(tǒng)計顯示，截至2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點，全年僅新增4800億元。2021年全年新增個人住房貸款則達到3.88萬億元。

居民新增按揭貸款需求不旺，疊加部分客戶提前還款、部分按揭貸款到期結清，以央行統(tǒng)計的去年12月新發(fā)放貸款平均利率4.26%計算，2022年銀行業(yè)少賺的按揭利息就高達1448億元。

中金公司指出，居民提前還貸對實體影響有限，主要是金融機構盈利承壓。 ?

華東某股份行高管對作者表示，按揭貸款期限普遍長達20年至30年，提前還款會打亂銀行的資金安排計劃，也違反了借貸雙方的約定。因此提前還貸要與銀行協(xié)商確定，有的合同甚至約定要收取一定的違約金。

上述高管指出，按揭貸款被銀行公認是風險較低、整體回報率較好的資產(chǎn)。一旦居民提前還貸，意味著銀行的貸款減少，其存款也會減少，這是銀行最不樂意看到的。

對于當前提前還款大排隊，華東某大行人士對作者表示，銀行對提前還貸進行額度管控，主要是為了讓需求逐步釋放，穩(wěn)定市場，避免對銀行經(jīng)營造成沖擊，但額度多少不由基層分支行決定。

銀行基層客戶經(jīng)理壓力巨大。田夢告訴作者，每個月的還款額度是客戶經(jīng)理在管客戶貸款規(guī)模的1.5%（不同銀行這一比例會有所不同），如果提前還款客戶較多，而新增房貸投放不多，會導致銀行房貸余額下降；客戶經(jīng)理在管貸款的還款比例快速上升，則會直接影響到客戶經(jīng)理的績效考核。

另有網(wǎng)友分享經(jīng)驗稱，打市長熱線或銀保監(jiān)投訴可加速辦理。田夢表示很無奈，“相關投訴會轉給經(jīng)辦客戶經(jīng)理和所在支行，我們能做的就是給客戶解釋，按照我們的預約方式來安排還款。投訴并不保證能加快辦理，但投訴會影響客戶經(jīng)理的考核。”

資深銀行業(yè)人士、北京道譽聲譽管理服務有限公司執(zhí)行董事李利明表示，銀行用放慢辦理速度、降低處理效率、延長排隊等待時間等方式放慢客戶提前還款節(jié)奏，不但收效甚微，更是對自身乃至銀行業(yè)聲譽的一次嚴重損害。他預計相關投訴會成為2023年一季度銀行業(yè)消費者權益保護投訴的主要內容。

他建議，銀行要么不對客戶提前還款設限，而是通過自身資產(chǎn)負債管理和產(chǎn)品服務方面開拓思路，將提前還貸的沖擊降至最低；要么及時降低存量房貸利率，減輕存量房貸客戶的還貸負擔，這樣雖然銀行自身盈利受到一些影響，但從源頭上減少提前還貸的發(fā)生，也避免了相關的消費者投訴和聲譽風險。

上述銀行業(yè)高管表示，呼吁給存量按揭貸款降低利率有一定的合理性，銀行也愿意對定價較高的貸款適當降低利率，但在操作上有難度，因為需要客戶與銀行協(xié)商重新定價，降多少、怎么降，都有賴于更高層面的部署安排。

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關鍵詞： 貸款利率