春節(jié)假期回來，辦公室的小姐姐一邊稱贊我的發(fā)量增加，一邊咨詢提前還貸。

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發(fā)量增加和最近一段時間不熬夜有關(guān)，睡眠質(zhì)量高了，頭發(fā)就好了。

而最近大半年來，提前還貸話題非常火爆，甚至排隊去辦理提前還款形成了一種潮流。

不過，星空君需要提醒的是，針對不同的房貸情況，提前還款不一定都是對貸款人有利的。

1.

先從貸款形式說起。

一般來說，常見的住房貸款有等額本息和等額本金兩種方式。

當然了，有些“黑心”銀行會有第三種：先息后本。

星空君也是想提前還款的時候，查了查合同才發(fā)現(xiàn)還了十幾年的房貸竟然是先息后本（捂臉）。

等額本息還款定義：本金逐月遞增，利息逐月遞減，每月還款額（月供）不變。

等額本息又稱為定期付息，即借款人還款每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。這種還款方式，實際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時間更長，同時它還便于借款人合理安排每月的生活和進行理財。

等額本金還款定義：本金還款額保持相同，利息還款額逐月遞減（月供）。（每月還款額（月供）都不相同，還款額但逐月遞減。）

等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

2.

再說為什么要提前還款。

現(xiàn)在房貸利率普遍5%左右，而市面上的穩(wěn)健投資收益，絕大多數(shù)不到5%。也就意味著，不還貸款的話，手里的閑錢也很難有更高的收益。側(cè)面反映出現(xiàn)在市場上的投資方式比較匱乏，投資收益非常有限且風險較高。

中國的資本市場的完善和健全，任重道遠。

這種情況下，只要手續(xù)費合適，就不如提前還款。

還款早期的貸款用戶，可以放心大膽的提前還款，還了一大半的貸款用戶，還是要精算一下。

具體來說，等額本息已還期數(shù)超過貸款總周期的二分之一，等額本金已還期數(shù)超過貸款總周期的三分之一是個分界線。

比如等額本息方式的30年貸款，已經(jīng)還了15年以上的，就不建議提前還了；等額本金方式30年貸款，還了10年以上的，也不建議提前還了。

超過這兩個臨界點后，每期償還金額中的本金就超過利息了，提前還款并不能有效減少利息。

如果不是一次性全部還完，銀行給了兩種選擇，一是還款額不變，縮短還款時間；二是還款額減少，還款時間不變。建議選擇后者，可以減輕手頭現(xiàn)金壓力。

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