進入2023年房貸的提前還貸潮讓銀行壓力山大，讓房貸還款人十分無語，有的提前還款要提前兩個月預約，有的已經(jīng)預約了三個月以后才能提前還款。以前都聽說過貸款難，審批嚴格、審批時間長、貸款額度經(jīng)常排隊，現(xiàn)在沒有想到還款也要排隊預約，還不一定還得上。

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為什么會出現(xiàn)房貸的提前還款潮，當然最根本的原因是銀行房貸利率的下調(diào)導致房貸利率進入“3時代”，讓提前還貸者有利可圖。1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，一大波城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，約30城已下調(diào)了首套房貸款利率，有20多個城市首套房貸利率已經(jīng)進入“3”時代，包括鄭州、天津、廈門、福州、沈陽等一些重點二線城市，四大國有銀行廣東珠海分支機構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

房貸利率下行引發(fā)的提前還款潮真的對房貸者有利嗎？我們應(yīng)該如何看待和處理目前出現(xiàn)的房貸提前還款潮？實際上是以下三種情況三種處理方式：

第一種情境，確實有一部分閑錢同時又有房貸，那么堅定地提前還貸自然是有利的

鄭州的李女士2019年買房貸款280萬元，當時的貸款期限30年、貸款利率是5.88%，與周圍同事的6%以上的房貸利率相比算是比較低的，雖然自己當時選擇的是浮動利率，在2022年5月LPR下調(diào)了0.35個百分點，根據(jù)合同條款規(guī)定2023年1月1日利率調(diào)整，從以前的房貸利率5.88%下調(diào)到5.53%。

以等額本息還款方式、280萬元貸款金額進行測算，5.53%的房貸利率30年期限每個月償還貸款本息15950元，30年需要支付利息294.23萬元。

李女士有120萬元的閑錢，但是從目前的情況下基本沒有什么值得投資和理財?shù)姆绞綄?.53%的房貸利率，雖然房貸利率下調(diào)了但仍然是比較高的。

從人們常用的投資手段和方式，股市投資風險大是所有的人都知道的，央視《經(jīng)濟半小時》對76.46萬名股民進行調(diào)查顯示，2022年有92.51％虧損；2022年度上證指數(shù)累計跌幅15.13%，深證成指跌幅25.85%，創(chuàng)業(yè)板指跌幅29.37%，據(jù)媒體以2022年底的A股市值進行測算，2022年A股股民人均虧損達到7.87萬元。

那些炒股不如炒基金的人也再一次汗顏，到2022年12月19日收盤，整體基金市場平均收益率-10.5%，近七成基金年內(nèi)收益告負，公募基金平均收益率為-17%，只有不到一成的公募基金取得正收益。

而銀行理財去年的情境大多數(shù)人都知道了，無論是銀行理財凈值的大幅度回撤還是6000多只銀行理財產(chǎn)品虧損，或者是2022年底時平均兌付的2%左右的收益率，都無法與房貸利率相比擬。

因此，作為李女士這樣的房貸者如果有部分閑錢堅定地提前還貸是非常理解的，同時也是應(yīng)該堅定地去做的，畢竟目前沒有任何投資方式能夠達到房貸的利率水平。

第二種情境，只是因為房貸利率下調(diào)，想能完貸款中介實現(xiàn)房貸利率的降低，這就要慎重從事

有一些人是因為房貸利率下調(diào)希望降低房貸利息成本，有的人則是因為一些貸款中介忽悠而想通過貸款中介實現(xiàn)房貸利率下調(diào)的目標，畢竟自己沒有多少多余的錢提前還貸，更重要的是，這樣的提前還貸還是全部償還。

經(jīng)目前杭州首套住房的房貸利率已經(jīng)下降到3.8%為例，張女士2021年房貸7成、期限30年、4.5%的房貸利率貸款300萬元，如果提前償還房貸再通過新貸款3.8%的利率進行轉(zhuǎn)換，則少支付一大筆貸款利息。

我們測算一下，以等額本息進行測算，300萬元貸款每個月償還本息15200.56?元，30年支付貸款利息2472201.35?元；如果是下調(diào)到3.8%的房貸利率，則每個月償還本息13978.72?元元，30年支付貸款利息2032339.39?元；則每個月少還本付息1221.84元，30年累計少支付利息43.98萬元。是不是很誘人？如果是那些貸款在6%甚至6.2%的房貸人，上百萬的房貸利息節(jié)省就非?？捎^和動心了。

因此，一些房貸人在貸款中介的忽悠下想提前全部償還房貸然后再通過新的房貸進行轉(zhuǎn)換。

這里需要解決幾個根本性的問題：一是房貸中介并不是無償?shù)模抠J中介墊付的房貸資金成本是非常高的，甚至年化利率在24%也非常多；二是房貸中介會收取另外一些各種費用，這些費用也會大大加大轉(zhuǎn)換成本；三是如果在提前償還貸款和再貸款之間出現(xiàn)大的偏差，那么需要付出的成本會更高。

因此，如果是你沒有足夠的閑置資金提前還貸，只是單純地想通過貸款轉(zhuǎn)換成低利率的貸款，你完全可以向其他銀行申請新的房貸，通過新的房貸進行轉(zhuǎn)換，而不要通過房貸中介進行轉(zhuǎn)換。這一點一定要成為一個明確的原則。

第三種情境，通過三種方式減輕房貸利率壓力，但同時也要防止陷入房貸利率陷阱

提前還貸只是降低房貸利率的一種方式，雖然目前銀行面臨的壓力比較大，而且很多銀行已經(jīng)將預約提前償還貸款的期限延遲到4個月以后，同時銀行肯定不愿意放棄如此優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)和高收益的信貸資產(chǎn)，畢竟房貸貸款者減少的利息就是銀行的利潤。

如何既降低房貸者的利息壓力，又能夠減緩大量的提前償還潮帶來的壓力，同時還要防范房貸利率陷阱呢？主要有三種方式：

一是人民銀行和監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該引導銀行適當下調(diào)高利率房貸的利率水平，以弱化提前還貸潮的壓力。主動出擊和主動化解提前還貸潮比被動應(yīng)付和推遲提前還貸可能更有利，比如對于那些5%以上的房貸利率下調(diào)到4.5%左右以平息房貸高利率貸款者的貸款利息壓力，或者針對高利率房貸買房者以一定的比例下調(diào)房貸利率。

二是目前情況下大多數(shù)人肯定應(yīng)該選擇等額本金還款方式和浮動利率，畢竟只有浮動利率才能享受到貸款利率下浮的好處，而固定利率則不可能獲得貸款利率下浮的好處；同時等額本金還款方式比等額本息還款方式支付的利息更少，但銀行的制式合同和客戶經(jīng)理推薦的和平感覺等額本息還款方式，這一點一定要注意和重視。

三是提前還貸要堅守一個原則，不要借錢還貸，畢竟借錢也是有成本的，同時借錢的人情和還款壓力也比較大；不要希望通過經(jīng)營貸、消費貸進行房貸轉(zhuǎn)換，這樣的轉(zhuǎn)換面臨巨大的違規(guī)成本和風險，一旦出現(xiàn)違規(guī)銀行可能全部提前收回房貸；三是要考慮未來房貸利率的變化成本，現(xiàn)在的提前償還貸款潮如果在以后遇到房地產(chǎn)市場復蘇和大量的房貸需求增加，房貸利率上行也不是不可能。

目前的房貸提前還款潮給房貸者和銀行都帶來巨大的壓力，但任何事情都不要絕對，提前還貸要量力而行，同時適可而止，任何超過自身能力的提前還貸都可能帶來不可預知的后果。你支持提前還貸嗎？在評論區(qū)說說你的看法吧。（麒鑒）

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