還記得上一篇文章的最后？“在大量數(shù)據(jù)面前，對于樓市接下來種種極為樂觀的預(yù)測，立刻變得無力，現(xiàn)階段樓市需要穩(wěn)住”。

(資料圖片僅供參考)

怎么穩(wěn)?。咳绻f過去，各地政策東一榔頭西一棒，還有些偷偷摸摸的話，那么進(jìn)入2023年，一些新的信號非常值得關(guān)注。

01

1月5日晚，央行和銀保監(jiān)會通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比，連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消，當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

住建部領(lǐng)導(dǎo)表示，對于購買第一套住房的要大力支持。

首付比、首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持。

這是什么意思？針對不同人群，政策不一樣。

要注意，這是決策層第一次在首套房上，明確可以降低首付和降低利率，是對精準(zhǔn)施策的表態(tài)。各地未來在落地執(zhí)行上，有了更多的依據(jù)。

沒錯，就是首套應(yīng)降盡降。

02

外面有一種聲音，認(rèn)為給首套房亮綠燈，意義不大，因為有錢的剛需都上車了，剩下的都是口袋沒錢的。

實際上，各地早在去年，對于首套房的認(rèn)定，就已經(jīng)放寬。

以杭州為例，在去年11月發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》中，就有這么一條：

“對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。政策調(diào)整范圍為杭州市限購區(qū)?！?/p>

南京的銀行早在去年年初，就調(diào)整首套房貸利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要結(jié)清貸款且名下無房就可以。

所以，這個政策的受益者，絕不僅僅是剛需，也有剛改。

去年8月份，5年期LPR降至4.3%，這是5年期LPR在一年內(nèi)的第二次下調(diào)。根據(jù)歷年房貸利率情況來看，4.3%已經(jīng)達(dá)到歷史最低水平，房貸利率最低可至4.1%。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。

底到了嗎？要知道房產(chǎn)持有最大的成本是利息，所以救市千萬條，降息第一條。

可能有人不知道，2022年四季度，42個一、二線城市中，有8個城市悄悄將首套房貸利率降到4%以下，分別是溫州、石家莊、貴陽、武漢、天津、泉州、昆明和大連。

當(dāng)時全國首套房貸最低的城市，為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。

所以，在首套住房貸款利率政策，動態(tài)調(diào)整機制之后，想象力要打開。我認(rèn)為未來一段時間，符合條件的地方，首套住房貸款利率可能在3.6%-4.1%之間。

截至目前，有38個城市符合動態(tài)調(diào)整房貸利率下限條件，包括：

天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海。

03

政策工具箱除了降息，下一個動作，恐怕就是降低首付比例。

降首付比例就是允許加杠桿，解決需求端的消費意愿和消費能力的問題。

非限購城市最低20%首付（東莞已經(jīng)開始執(zhí)行），限購城市執(zhí)行30%，甚至京滬深杭蓉等重點城市，二套房首付比例也可能下調(diào)。

至于二手房參考價，不少城市名存實亡，很多銀行已不按參考價放款。我認(rèn)為必要時候，二三線城市今年會全面放開限購。

結(jié)

有一種說法，目前各種房地產(chǎn)利好政策，都不如直接刺激，讓深滬京漲起來，重新樹立信心。想法是美好的，但決策層不可能這么干，原因很簡單，不想重走老路。

眼下樓市調(diào)控既要“緊”又要“松”，求的就是穩(wěn)。

我覺得，今年對于新房的政策可能會有更多的傾斜，清庫存才是當(dāng)務(wù)之急，至于這樣的政策環(huán)境和金融環(huán)境還會持續(xù)多久？誰也不知道，所以首套自住和改善置換，趕緊入場。

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關(guān)鍵詞： 房貸利率