4月11日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。報(bào)告顯示，今年一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)中，生命科學(xué)園區(qū)租賃表現(xiàn)亮眼，硬科技租戶需求將繼續(xù)攀升。

與此同時(shí)，世邦魏理仕還解讀了《北京甲級(jí)寫字樓租戶普查三年演變》報(bào)告。報(bào)告顯示，新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓市場(chǎng)前所未有的大變局；預(yù)計(jì)2023-2025年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位達(dá)131萬(wàn)平方米，將對(duì)租戶需求起到開閘引流的作用。

【資料圖】

兩個(gè)生命科學(xué)園區(qū)入市即滿租

今年第一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)生命科學(xué)園區(qū)項(xiàng)目交付使用，分別位于北清路和亦莊子市場(chǎng)，共計(jì)體量14.1萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目均定位明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，在政府招商引資的助力下，入市即滿租，帶動(dòng)整體市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比上升至7.2萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，雖然商務(wù)活動(dòng)以及帶看量出現(xiàn)回暖跡象，但新租成交尚未完全恢復(fù)，疊加互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)騰退和整合，致使整體市場(chǎng)既有項(xiàng)目錄得凈吸納量-6.9萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至21.1%。

各子市場(chǎng)受其產(chǎn)業(yè)定位影響，租賃表現(xiàn)分化。其中，一直受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞的上地、中關(guān)村軟件園子市場(chǎng)空置率環(huán)比繼續(xù)攀升，但大面積騰退現(xiàn)象已經(jīng)接近尾聲；而定位集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等高精尖科技研發(fā)的北清路子市場(chǎng)，既有項(xiàng)目保持韌性的同時(shí)新項(xiàng)目快速去化。整體來(lái)看，政府助力招商引資的項(xiàng)目或者具有特定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的項(xiàng)目，在去化速度和租戶品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)明顯，而純市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目去化相對(duì)緩慢。

由于新租活躍度尚未達(dá)到預(yù)期，外加近兩年新項(xiàng)目的密集入市，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以緩解去化壓力，致使北京市商務(wù)園區(qū)租金依舊在下降通道，全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，未來(lái)6個(gè)月，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有5個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)體量66.7萬(wàn)平方米投放到市場(chǎng)上。隨著《關(guān)于推動(dòng)北京互聯(lián)網(wǎng)3.0產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的工作方案(2023—2025年)》的頒布，北京市將著力發(fā)展國(guó)產(chǎn)軟硬件技術(shù)，從而推動(dòng)一批新一代信息技術(shù)以及相關(guān)硬科技企業(yè)的發(fā)展，并推動(dòng)北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)需求釋放。另外，各區(qū)政府紛紛開始明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，加速落實(shí)產(chǎn)業(yè)引入，也對(duì)市場(chǎng)需求端釋放積極信號(hào)。

近三年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)131萬(wàn)平米

寫字樓市場(chǎng)方面，“創(chuàng)新”引領(lǐng)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)演變。報(bào)告顯示，金融(30%)、TMT(21.6%)、專業(yè)服務(wù)(11.6%)為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前三大需求來(lái)源，與2019年一致，但占比持續(xù)提升。

從行業(yè)選址重點(diǎn)區(qū)域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長(zhǎng)性商務(wù)區(qū)。報(bào)告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業(yè)租賃面積最大的商務(wù)區(qū)，也是金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)過去三年新增租賃面積最多的商務(wù)區(qū)。而麗澤作為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)存量第四大商務(wù)區(qū)，在城市總規(guī)所賦予的“金融+科技”的功能定位引領(lǐng)下，金融、 TMT(數(shù)字新媒體)、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務(wù)區(qū)前列，也同時(shí)得到中資和外資租戶的青睞。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，預(yù)計(jì)2023-2025年北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位達(dá)131萬(wàn)平方米，將對(duì)租戶需求起到開閘引流的作用。同時(shí)，成熟商務(wù)區(qū)對(duì)存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場(chǎng)釋放可觀的可租面積，市場(chǎng)有望持續(xù)多點(diǎn)開花的氣象。未來(lái)三年，高品質(zhì)需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈以及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落地，核心商務(wù)區(qū)及拓展區(qū)、交通配套成熟的新興商務(wù)區(qū)將成為越來(lái)越多企業(yè)辦公的優(yōu)先選項(xiàng)。

（文章來(lái)源：新京報(bào)）

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