42家房企殺瘋!上海大華爆冷“中獎(jiǎng)”朱辛莊地塊 曾屢遭維權(quán) 進(jìn)京首秀現(xiàn)質(zhì)疑聲
2023-03-24 08:51:59    華夏時(shí)報(bào)

“運(yùn)氣好”就是誰也擋不住。3月23日,已經(jīng)報(bào)價(jià)觸頂?shù)牟街煨燎f二期地塊轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào),要從42家企業(yè)中選中一位“幸運(yùn)得主”。最終,這宗地塊沒能落入派了6家企業(yè)參與的“中建系”,沒能落入已經(jīng)許久未進(jìn)一線城市的碧桂園,也沒能落入金茂、首開、綠城一眾頭部房企之中,最終是一下子砸中了首次進(jìn)京的上海大華。

朱辛莊二期地塊被42家房企圍獵,該宗地塊地理位置優(yōu)越,體量較小,但利潤空間相對(duì)較大,因此頗受房企青睞??沙山唤Y(jié)果出爐之后,則是有人歡喜有人憂。上海大華一躍成為北京地產(chǎn)圈的明星企業(yè),但是市場(chǎng)卻對(duì)其操盤能力和口碑提出質(zhì)疑。

上海大華“躺贏”


(資料圖片僅供參考)

業(yè)內(nèi)用“躺贏”一詞來形容上海大華競(jìng)得這宗地塊的整個(gè)過程。3月23日,北京土拍市場(chǎng)的大熱門昌平區(qū)朱辛莊二期地塊落槌,將其成功納入囊中的正是首次進(jìn)京的上海大華。根據(jù)土拍文件,朱辛莊二期地塊土地面積約為1.47萬平米,建筑控制規(guī)模約為3.66萬平米,銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬元/平米。

正如上海大華相關(guān)負(fù)責(zé)人公開回應(yīng)的那樣,“這次運(yùn)氣真是好”?!度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到,3月20日,朱辛莊二期地塊開啟了線上競(jìng)價(jià),起始價(jià)為11.3億元。彼時(shí),一共有42家房企報(bào)名參與。約在3月22日11時(shí),朱辛莊二期地塊報(bào)價(jià)達(dá)到12.995億元的上限,溢價(jià)率達(dá)到15%,轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。正是在搖號(hào)這一環(huán)節(jié),上海大華成為了朱辛莊二期地塊的買家。

朱辛莊二期地塊相當(dāng)搶手?!度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到,包括華潤、保利、龍湖、金茂、綠城、首開等在內(nèi)的多家頭部房企報(bào)名參與。同時(shí),“中”字頭的中鐵、中鐵建、中能建、中電建等房企也對(duì)朱辛莊二期地塊展開圍獵。

除此之外,一些地方房企同樣是對(duì)該宗地塊虎視眈眈,江蘇海鴻、海南恩祥、湖北天創(chuàng)等地方房企也參與了朱辛莊二期地塊的競(jìng)拍。值得關(guān)注的是,“中建系”此次有6家子企業(yè)參與競(jìng)拍,分別是中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和及中建東孚,但6家企業(yè)全部是乘興而來,敗興而歸。

更引人注目的是,一家名為“鳳鳴置業(yè)”的公司也參與了競(jìng)拍。天眼查顯示,鳳鳴置業(yè)是碧桂園的全資子公司。近年來,碧桂園鮮少在熱點(diǎn)一二線城市拿地。而在2023年年初,碧桂園曾表示,會(huì)重返一二線城市,但此次未能如愿。

拍到就是賺到?

一宗地塊“炸”出了這么多地產(chǎn)“大佬”,朱辛莊二期地塊究竟有何魅力?

“朱辛莊地塊與此前的小紅門地塊有異曲同工之處,其規(guī)模小、利潤高、資金投入少、流速快、開發(fā)難度低?!敝兄秆芯吭焊呒?jí)分析師張曉飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣對(duì)記者表示,朱辛莊二期地塊的性價(jià)比較高,沒有配建等約束,因此相關(guān)房企的報(bào)名意愿十分強(qiáng)烈。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,朱辛莊二期地塊毗鄰地鐵昌平線和8號(hào)線的朱辛莊站。目前,朱辛莊站周邊新入市的項(xiàng)目較多,例如萬橡悅府等。房產(chǎn)交易APP顯示,朱辛莊地鐵站周邊的住總?cè)f科天地二手房單價(jià)在5萬元/平米左右,而入市不久的龍湖·云璟則是限價(jià)5.75萬元/平米,且項(xiàng)目已經(jīng)售罄。

2023年2月份,朱辛莊國際產(chǎn)業(yè)信息基地二期地塊被越秀納入囊中,同樣是地價(jià)觸頂。記者了解到,越秀拿下的這宗地塊期房部分銷售指導(dǎo)價(jià)格為6.2萬元/平米,現(xiàn)房部分的銷售指導(dǎo)價(jià)格為6.5萬元/平米。如此對(duì)比,朱辛莊兩宗地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)格不相上下。

張曉飛表示,以朱辛莊二期的銷售指導(dǎo)價(jià)格來計(jì)算,該宗地塊的最高成交樓面價(jià)為35475元/平米,其后續(xù)的房地價(jià)差約為2.6萬元/平米至2.8萬元/平米。在張曉飛看來,這一房地價(jià)差的利潤空間較為充足。此外,朱辛莊二期地塊周邊項(xiàng)目的成交去化比較可觀,因此銷售難度不算大。

3月23日,一家同樣參與朱辛莊二期地塊競(jìng)拍的房企內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示:“這宗地塊的體量不大,而且對(duì)于房企的資金要求比較低。從位置上來看,地塊周邊是小米產(chǎn)業(yè)園等高科技企業(yè)的聚集地,距離超級(jí)合生匯等商業(yè)也不遠(yuǎn),只要項(xiàng)目開發(fā)得好,會(huì)是一個(gè)賺錢的地塊。”

幸運(yùn)得主口碑遭遇“滑鐵盧”?

剛剛競(jìng)得搶手地塊的上海大華可謂是“春風(fēng)得意”,但自競(jìng)拍結(jié)果出爐之后,市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了一片質(zhì)疑之聲。

公開資料顯示,上海大華創(chuàng)立于1988年,是國內(nèi)較早一批擁有房地產(chǎn)開發(fā)國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前,上海大華旗下有300余家控股子公司,業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、酒店運(yùn)營等。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,上海大華在全國已經(jīng)開發(fā)運(yùn)營了八大平方公里新城,建設(shè)了17個(gè)百萬方超大型社區(qū),擁有約70萬業(yè)主。

上海大華的上一個(gè)“高光時(shí)刻”是在2005年至2006年,彼時(shí),剛剛經(jīng)歷過股份制改革的上海大華瞄準(zhǔn)舊城改造這一板塊,一度成為了上海商品房銷售面積和銷售額的“雙冠”。不過,上海大華沒能抓住房地產(chǎn)的窗口期,身影在市場(chǎng)中逐步落后。2019年,上海大華開啟了擴(kuò)張之路,曾僅在上海寶山區(qū)就拿下了8宗地塊,并同步挺進(jìn)了天津、蘭州等城市。

業(yè)內(nèi)對(duì)于上海大華的操盤能力持懷疑態(tài)度。以上海大華在杭州開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目大華潮悅前城為例,其117平米的戶型設(shè)計(jì)并不盡如人意,未能做到明顯的動(dòng)靜分離,使得套內(nèi)使用面積有所損失,與其他新房對(duì)比明顯。

同時(shí),有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)爆料表示,上海大華開發(fā)的項(xiàng)目一直以來都是維權(quán)重地。2022年11月份,上海大華公園城市二三期業(yè)主針對(duì)“路面爛尾”一事開啟了維權(quán)。據(jù)悉,大華公園城市小區(qū)環(huán)境被減配,原本設(shè)計(jì)為人車分流的石板路面降標(biāo)為全瀝青路面,較為嚴(yán)重地破壞了項(xiàng)目美觀。同樣,大華斐勒花園、大華碧云天等項(xiàng)目也曾遭遇維權(quán)。

針對(duì)拿地以及后續(xù)項(xiàng)目配置等問題,《華夏時(shí)報(bào)》記者多次致電上海大華進(jìn)行采訪,但電話始終無人接聽。后續(xù),記者會(huì)持續(xù)關(guān)注朱辛莊二期地塊的開發(fā)進(jìn)展。

除了朱辛莊二期地塊之外,3月23日,昌平新城東區(qū)三期地塊也找到了買家。據(jù)悉,該宗地塊的土地面積為49176.79平米,起始價(jià)為27億元。該宗地塊僅有首開一家房企報(bào)名,最終底價(jià)成交,商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格為5.3萬元/平米。

(文章來源:華夏時(shí)報(bào))

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