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剛剛過去的2022年，深圳樓市整體表現(xiàn)持續(xù)低迷。除了成交量下降，深圳樓市也發(fā)生了一些微妙的變化。

多年以來，深圳樓市都是以二手房交易為主的市場，但根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新統(tǒng)計的二手房錄得量數(shù)據(jù)分析，2022年全年深圳二手房錄得量(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù))為26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值。與此同時，二手房錄得量連續(xù)兩年低于新房成交量，其中僅一、二手住宅交易量比值就已達(dá)到1.58:1，新房市場顯然已成為當(dāng)前深圳樓市的主力。

而且，月均兩千余套的交易量(錄得)成了2022年深圳二手房市場的“新常態(tài)”，月度最高交易量(錄得)也未能突破“三千套”關(guān)口。深房中協(xié)認(rèn)為，雖然交易量總體波瀾不驚，但月度走勢還是多少呈現(xiàn)出一定的規(guī)律與節(jié)奏，即一季度在反反復(fù)復(fù)的疫情及春節(jié)假期效應(yīng)雙重影響下，市場表現(xiàn)非常冷淡。進(jìn)入二季度后，在多輪政策“利好”的促進(jìn)下，短期內(nèi)市場信心的恢復(fù)較為明顯，尤其是5月中央監(jiān)管層落實了此前對于合理住房需求給予支持的承諾，LPR的持續(xù)下調(diào)，二手房市場有一波小幅上漲。隨著時間推移，利好政策的效應(yīng)也在逐步消散，在沒有更進(jìn)一步的利好政策跟進(jìn)及9月深圳疫情反彈的影響下，同時隨著新房與二手房價格出現(xiàn)倒掛，部分需求轉(zhuǎn)向新房市場，二手房市場再次出現(xiàn)下滑。進(jìn)入11月份后，國家在金融層面持續(xù)釋放“穩(wěn)樓市”政策，市場信心有所恢復(fù)，深圳二手房再次出現(xiàn)小幅反彈，呈現(xiàn)出年末“小翹尾”行情。

對于2022年的深圳樓市，二手房在售數(shù)量大幅增加也是明顯的特征之一。深房中協(xié)認(rèn)為，隨著新版網(wǎng)簽系統(tǒng)的上線，深圳新的二手房交易監(jiān)管規(guī)則要求中介行業(yè)必須發(fā)布“三碼”俱全的真房源，去年年初各機構(gòu)都在清查和完善原平臺內(nèi)的房源信息，故當(dāng)時市場二手房掛牌量非常少，但隨著各家機構(gòu)整改完畢，房源掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。隨著年末市場翹尾行情的出現(xiàn)，業(yè)主心態(tài)發(fā)生變化，有“捂盤惜售”現(xiàn)象，同時疊加疫情防控政策優(yōu)化后短期內(nèi)的疫情快速爆發(fā)，市場二手房掛牌量出現(xiàn)一定下滑。

深房中協(xié)認(rèn)為預(yù)計，“分類調(diào)控”作為指導(dǎo)地方政府開展精準(zhǔn)調(diào)控的指揮棒，在2022年已有不少二線及廣大三線城市根據(jù)地方實際情況，放寬了調(diào)控政策。而作為一線城市的深圳，一直吸引著不少人的目光，但因為深圳的特殊性，其具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用反而會成為深圳樓市調(diào)控政策做大范圍調(diào)整的制約因素。因此，如何尋求地方經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展，兼顧激活市場活躍度，滿足居民住房需求的同時，又要確保房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)可控，就成為了類似深圳這樣一線熱點城市探尋的政策平衡點。按照這個邏輯分析，未來如何做好滿足新市民階層對居住權(quán)的需求，以及同時盡可能釋放改善型需求的潛力，或許會成為未來一線熱點城市政策的發(fā)力點。

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

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