3月3日消息，嘉利國際擬分拆嘉創(chuàng)地產，嘉創(chuàng)房地產擬以介紹方式赴港上市，東興證券（香港）為獨家保薦人，于分拆完成前，嘉利國際主要從事(i)五金塑料業(yè)務；(ii)電子制造業(yè)務；及(iii) 房地產業(yè)務。

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嘉利國際也發(fā)布公告，有關建議分拆及以介紹方式將嘉創(chuàng)房地產股份于聯交所主板獨立上市，執(zhí)行方式將為該公司向合資格股東實物分派公司緊接分派完成前將有權擁有的全部嘉創(chuàng)房地產股份。建議分拆已獲董事會批準。這就意味著嘉利國際分拆后，嘉創(chuàng)地產不再是公司附屬公司。

毛利率高達75%，秒殺頭部房企

根據招股書，嘉創(chuàng)地產為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商，主要在東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場（如 東莞及惠州）開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。公司雖然是百強房企，但按合約銷售金額及銷售面積計，公司于2021年在東莞及惠州的市場占有率不足1%。

目前，公司手上有七個物業(yè)發(fā)展項目，包括五個已完成項目（指各期嘉輝豪庭及羅浮公館）、一個持作未來發(fā)展項目及一個持作投資項目，總土儲26萬平方米。

2020年至2022年，嘉創(chuàng)地產分別實現收入4.82億、5.91億、7.76億，2022年前9個月實現收入4.73億，同比增長31.39%。同期，分別實現期內溢利1.29億、1.61億、2.44億以及1.43億。雖然業(yè)績穩(wěn)定，但2022年前9月公司經營現金流轉為流出6036萬，去年同期則流入2.77億，這也導致了公司現金流從去年同期的7.49億減少為3.7億，直接腰斬。

財報顯示，公司毛利率高達75%，對于毛利率遠高于同業(yè)，更是秒殺頭部房企，優(yōu)質民企代表的龍湖毛利率也才只有25%，華潤置地的央企毛利率也不足30%，最高的香港信和置業(yè)也才50%出頭，嘉創(chuàng)地產如何做到了75%？

公司解釋：乃主要由于公司絕大部分于往績記錄期間交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目。由于城市更新項目涉及較長的發(fā)展周期、 資本壓力較大、規(guī)劃難度較高，亦需于與地方政府及現有住戶進行商討上付出較多， 故其土地收購成本通常相對較低。城市更新項目亦可涉及有關籌備工作上的不確定因素， 包括清拆工作及安置受影響家庭。整體而言，城市更新項目一般包括權利人自改模式、 政府主導模式以及已被相關政策淘汰的村企合作模式。

于2020年、2021年及2022年3月31日及2022年9月30日，公司銀行借貸總額分別約3。82億元、3.71億元、2.37億元以及1.47億元，公司借貸余額雖然持續(xù)減少，但公司向置業(yè)人士提供的銀行擔保金額不斷增加，分別為5.22億、4.22億、6.96億以及5.13億。

一波三折背后，規(guī)模成頑疾，分紅成掣肘

值得注意的是，這不是嘉創(chuàng)地產第一次沖刺港交所，2022年3月公司便向港交所發(fā)起沖擊，隨后6個月后失效；11月25日公司二度提交招股書，目前正在處理中。等不及的嘉創(chuàng)地產這次直接宣布介紹方式赴港上市，公司上市一波三折背后，為何上市之路如此困難？

目前76歲高齡的何焯輝是嘉創(chuàng)地產的掌舵人，他出生于澳門，12歲全家搬到香港，16歲辦廠失敗，上世紀80年代靠著錄像帶站穩(wěn)了腳跟，隨后進軍五金行業(yè)，憑著大陸的快速發(fā)展和房地產市場的發(fā)展，嘉利國際迅速發(fā)展壯大，1985年開始涉足房地產業(yè)務。

1996年，嘉利國際在香港順利上市，目前市值30億港元，按照何焯輝的持股來看，何氏家族身家也有了20億。在公司董事會成員中，何焯輝的兒子何偉汗擔任執(zhí)行董事，并持股0.11%；何焯輝則擔任非執(zhí)行董事，負責企業(yè)策略。

1）根據嘉創(chuàng)地產招股書，公司市場份額不足1%，且業(yè)務集中在東莞、惠州及佛山，收入也主要來自東莞和惠州，公司所面臨的地域集中風險較高。2）公司近兩年的收入增長率分別為22.6%和31.2%，但由于公司規(guī)模極小，如何保證公司收入的穩(wěn)定性？未來可持續(xù)發(fā)展問題何解？

3）目前嘉創(chuàng)房地產僅有26萬平米土儲，可售面積12.8萬平，未來發(fā)展空間受限，如何滿足長期開發(fā)，如何在激烈的房企市場上競爭？

4）其實，公司目前只有兩個系列項目，分別是「豪庭」系列和「公館」系列， 前者針對中等收入及遷居的置業(yè)人士，而后者針對首次置業(yè)人士及退休人士。豪庭三期和四期收入貢獻都大幅下滑，五期開發(fā)完后，如何保證未來業(yè)務發(fā)展和收入的穩(wěn)定性？

5）此后，公司雖然實現盈利，但上市前公司掌舵人緊急派息拿分紅也受到詬病。

根據招股書，緊隨分拆完成后，嘉創(chuàng)地產將不再為嘉利國際的附屬公司，而何焯輝、何寶珠、何氏家族旗下New Sense Enterprises Limited、怡福投資、嘉輝房地產拓展及婚紗城有限公司將為嘉創(chuàng)地產的控股股東，合計持股73.23%。而何焯輝、何寶珠夫妻以及何焯輝胞弟控制嘉利國際72.56%的股權。這就意味著，分拆之后，嘉利國際和嘉創(chuàng)地產從母子關系變成兄弟關系。

值得注意的是，在2020年和2021年，公司向何焯輝分派1000萬和2000萬元，截至2021年3月31日年度，公司已派息6160萬元，受益方為嘉利國際（嘉利國際同樣是何氏家族控制），截至2022年9月30日半年，公司再度向嘉利國際派息6500萬元。這就意味著嘉創(chuàng)地產多次派息，最大受益方就是何焯輝等何氏家族，不僅個人單獨拿到3000萬，而且通過控制嘉利國際74%的股權，拿到了近1億分紅。

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