蘇寧環(huán)球定增28億元主要用于兩個項目開發(fā)，兩個項目投資額都較以前大幅膨脹。

楊現(xiàn)華/文

(相關(guān)資料圖)

在多年的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之后，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）又回到了房地產(chǎn)的老路上。公司宣布定增不超過28億元，主要用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，并未提及文化、健康等轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)。畢竟雖然宣布轉(zhuǎn)型，但一直以來蘇寧環(huán)球90%左右的收入還是依靠房地產(chǎn)。

早在數(shù)年前，蘇寧環(huán)球就宣布轉(zhuǎn)型。此后公司在房地產(chǎn)主業(yè)上逐步收縮，公開市場鮮有拿地動作。如今回頭看，蘇寧環(huán)球的轉(zhuǎn)型似乎難言成功，無論是文化產(chǎn)業(yè)還是健康領(lǐng)域，沒有哪一個能為蘇寧環(huán)球貢獻規(guī)模收入。另一個轉(zhuǎn)型方向大金融更是消失的無影無蹤，不再提及。

榮錦瑞府難去化

趕在2023年元旦之前，蘇寧環(huán)球公布定增方案，公司計劃募資28億元，其中的18億元用于天華硅谷莊園三區(qū)即榮錦瑞府項目，5億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項目，剩余5億元補充流動資金。

蘇寧環(huán)球的地產(chǎn)項目集中在南京，在南京又集中于江北新區(qū)。公司開發(fā)的天華硅谷莊園、天潤城和北外灘水城沿著地鐵3號線的泰馮路至柳州東路一字排開。蘇寧環(huán)球?qū)@些超級大盤已經(jīng)深耕多年，天潤城占地4260畝，規(guī)劃總建筑面積約360萬平方米；北外灘水城總建筑面積則達到450萬平方米；面積較小的天華硅谷莊園建筑面積也有60萬平米。

此次定增募投的項目不過是天華硅谷莊園和北外灘水城的一部分開發(fā)區(qū)域而已。天華硅谷莊園三區(qū)即榮錦瑞府在2022年上半年已經(jīng)開啟預售，而項目上一次預售還要追溯到2011年。因此，榮錦瑞府是典型的老盤新開項目。

根據(jù)蘇寧環(huán)球的年報，天華硅谷三區(qū)的投資額為2.19億元，2009年開工，計劃2012年完工，但實際上這一項目開工后又陷入停工，直至2017年才又開始有投入增加，但僅有百萬級別的投入，最終到2019年項目終于有了1.76億元的開發(fā)成本增加。

截至2022年上半年，項目總投資約4.95億元，已經(jīng)投入了4.19億元，完成了超過八成的投入。重新開始啟動后，2021年蘇寧環(huán)球?qū)⑦@一項目命名為榮錦瑞府，此時距離其最初計劃的2012年完工已經(jīng)過去了近10年時間。

在定增預案中，蘇寧環(huán)球稱榮錦瑞府的投資超過30億達到30.41億元。兩者相差數(shù)倍，到底哪一個才是真的呢？

榮錦瑞府共由13棟樓組成，不到5億元的投資額或許并不現(xiàn)實，猛增至30億元的投入又是否屬實呢？預售信息顯示，榮錦瑞府分期建設(shè)，多數(shù)棟樓的投資額基本相差不算太大，13棟樓合計投資10.37億元。官方披露的投資額是10億元出頭，僅是蘇寧環(huán)球定增公告中投資額的三成左右。

在重啟建設(shè)并命名后，2022年上半年榮錦瑞府也開始預售。首批可預售面積為40898平方米，2022年上半年預售面積7445平方米，金額1.09億元，即每平米單價14587元。公開信息中，項目均價2.63萬元，顯然預售均價遠沒有達到預期水平。

預售進度同樣不理想。

南京市住房保障和房產(chǎn)局的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，2022年3月和5月，榮錦瑞府9號樓和12號樓先后預售，每棟樓都是200套房源；截至1月10日，9號樓成交83套，去化率達到40.15%；開盤稍晚的12號樓累計成交70套，去化率只有35%。開盤已經(jīng)大半年有余，兩棟樓合計去化率還遠不到四成，難言樂觀。

需要指出的是，在已經(jīng)預售的9號樓和12號樓中各有60套人才房，即人才房占到了預售的30%。這是否是蘇寧環(huán)球2022半年報中預售均價較低的原因呢？畢竟在預售許可中，9號樓每平米均價24082元，12號樓也有22020元。在已經(jīng)銷售的150余套房源中，到底有多少人才房已經(jīng)銷售，這意味著純商品房銷售更為慘淡。

在年報和定增公告中，蘇寧環(huán)球都沒有透露榮錦瑞府的可售面積是多少。僅在定增公告中表示項目總建筑面積為24.35萬平方米，預售剛剛開始。

在定增預案中，蘇寧環(huán)球稱榮錦瑞府可以實現(xiàn)41.81億元的收入，這應(yīng)該是按照項目售罄的樂觀預期設(shè)想的。按照目前備案均價約約2.3萬計算，大約需要18萬平方米的可售面積，遠超現(xiàn)在的可預售面積。

虛胖的濱江雅園

與榮錦瑞府時隔多年才開始銷售不同，北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園項目）2017年開始大規(guī)模啟動開發(fā)建設(shè)。不過，項目建設(shè)推進速度并不快，直至2019年其投入規(guī)模還不到2億元。

濱江雅園的加速建設(shè)是從2020年開始的，年末項目累計投入超過3.6億元，2021年投資額大幅加速超過11億元。2022年上半年，濱江雅園累計投資已經(jīng)達到11.77億元，開發(fā)和完工進度都達到了90%。

和榮錦瑞府不同，蘇寧環(huán)球在年報中很早就披露了濱江雅園的投資額為12.8億元。

在定增方案中，蘇寧環(huán)球表示濱江雅園的投資額是20.44億元，較年報中披露的投資額增加了約60%。截至2022上半年，項目已經(jīng)接近尾聲，平白無故多出約8億元的投資額，濱江雅園遇到了重大變故？預售證信息中，濱江雅園12棟樓總計需要投入16.61億元，仍然大幅少于定增預案中逾20億元的投資額。

在定增公告中，兩個主要募投項目的投資額都大幅增長，蘇寧環(huán)球夸大募資額是為了什么呢？已經(jīng)開始陸續(xù)交付的濱江雅園投資額還能大幅增長，更顯得非常不合理了。

2022年半年報顯示，濱江雅園項目的1、5和6棟樓已經(jīng)于6月30日如期交付；項目計容建筑面積為26.09萬平米，可售面積16.05萬平米。

也是在2020年，濱江雅園開始預售。截至2022年上半年，項目已經(jīng)累計預售10.52萬平米，去化率在65%左右，要明顯好于榮錦瑞府。兩年半時間，濱江雅園累計預售收入20.75億元，即每平米均價約19722元，尚不到兩萬元。

不過，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，濱江雅園的銷售并沒有這么好。截至1月10日，總計2446套房屋成交1176套，占比還不到一半，成交面積也同樣不足五成。

濱江雅園項目一共由12棟樓組成，且這12棟樓都已經(jīng)開始預售。根據(jù)蘇寧環(huán)球2022年半年報中的價格和可售面積，在售罄的情況下，濱江雅園的收入約為31.65億元。在定增中蘇寧環(huán)球稱項目可以獲得47.89億元的收入，這基本意味著濱江雅園需要按照建筑面積銷售，且基本售罄才能達到，需要多銷售出來的近10萬平米從哪里補足呢？

蘇寧環(huán)球半年報中的濱江雅園投資額和售罄可實現(xiàn)收入之間有著約19億元的差距，這就是項目的毛利。在扣除稅費等開支后，項目仍然可以取得不錯的收益。

即使項目難以售罄，以目前超過20億元的預售收入，盈利已經(jīng)是板上釘釘。不過，這與定增方案中18.57億元的預期凈利潤尚有差距。

由于濱江雅園已經(jīng)開始結(jié)算，其利潤情況也初現(xiàn)端倪。2021年和2022上半年，項目分別結(jié)算了7.15億元和6.66億元，合計貢獻收入13.81億元；實現(xiàn)的效益分別為3.3億元和2.98億元，合計為6.28億元，這也基本可以認為是項目為蘇寧環(huán)球貢獻的凈利潤。

按照可售面積和已售均價，濱江雅園的收入在30億元出頭，這意味著項目已經(jīng)結(jié)算了40%以上的收入了。由此可知在售罄情況下，濱江雅園可以帶來14億元左右的凈利潤。

需要說明的是，這不是濱江雅園項目首次使用募集資金了。

2020年11月11日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告，公司變更上次募資用途，將4.66億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項目建設(shè)。

在變更公告中，蘇寧環(huán)球表示濱江雅園預計總投資約16.42億元，即使與年報和半年報中的投資額有差異，也遠不及定增公告中的逾20億元投資額。蘇寧環(huán)球是否通過夸大開發(fā)項目投資額，增加定增規(guī)模呢？募資到手然后變更資金投向是上市公司的慣用手法。

去化難題

蘇寧環(huán)球的樓盤項目中大盤甚至是超級大盤比比皆是，且項目多不在城市核心區(qū)。在開發(fā)過程中，公司并沒有奉行高周轉(zhuǎn)，比如北外灘水城20個街區(qū)，每一個街區(qū)都可以是一個獨立的項目。實際操作中，蘇寧環(huán)球也基本是按照街區(qū)分別開發(fā)的，開發(fā)周期何止10余年，類似情況在蘇寧環(huán)球的項目開發(fā)中并非個案。

而且，公司不追求將規(guī)模做大，蘇寧環(huán)球這幾年的簽約收入并不高。在2018年過30億后，2019-2021年公司的預售收入分別為19.28億元、14.95億元和20.65億元，2022年上半年也只有9.37億元。

蘇寧環(huán)球當然可以說是行業(yè)環(huán)境差影響了銷售，但在行業(yè)變壞之前，公司的銷售已經(jīng)在20億元上下徘徊了。而且，蘇寧環(huán)球可賣的樓盤規(guī)模并不少。2019年年末，公司存貨中的開發(fā)產(chǎn)品在50億元左右。疫情期間開工減少后，2021年以及2022年上半年雖有所減少，但也有40億元上下。

按照蘇寧環(huán)球目前年銷售20億元上下的規(guī)模，存貨中的開發(fā)產(chǎn)品足夠公司銷售約兩年了，但去化并不容易。

以天潤城為例，該項目位于榮錦瑞府所屬的天華硅谷和濱江雅園所在的北外灘水城之間，南京地鐵3號線從小區(qū)中間穿行，該項目占地約4260畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米。

天潤城同樣分為10余個街區(qū)，其中2017年12街區(qū)的開發(fā)產(chǎn)品就達到3.1億元，2018年之后項目基本就難以去化了。截至2022年上半年，其金額仍是3.1億元。

其他如天潤城14街區(qū)和16街區(qū)（中區(qū)）等，其多年來的開發(fā)產(chǎn)品也都在億元以上，其余街區(qū)剩余數(shù)千萬元的比比皆是。

與之相鄰的北外灘水城情況大同小異，其各個街區(qū)剩余的開發(fā)產(chǎn)品同樣已經(jīng)“掛賬多年”，多數(shù)剩余金額都在數(shù)千萬元以上，較多的則超過8000萬元，不計入此次定增的濱江雅園項目，合計金額則在7億元左右。相鄰的天潤城合計則超過了9億元。

在疫情之前，房地產(chǎn)銷售總體向好，一開始去化較慢的樓盤可以憑借行業(yè)向好時完成去化。疫情期間房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)淡，至今仍未恢復。中央和地方政府，包括南京本地都出臺放寬措施鼓勵居民購房，至今房地產(chǎn)銷售仍未見好轉(zhuǎn)。

無論是榮錦瑞府還是濱江雅園，其在所屬大盤中的位置并不佳。尤其是后者，濱江雅園位于北外灘水城的東北角，距離南京地鐵3號線柳州東路站在2.5公里左右。只有駕車的情況下，才有可能10分鐘到達地鐵站。這樣的距離，駕車與乘坐地鐵出行顯然是矛盾的。

轉(zhuǎn)型尚不見成果

雖然以房地產(chǎn)為主業(yè)，蘇寧環(huán)球早在多年前就開始探索轉(zhuǎn)型。在2014-2015年公司確定了“大文體、大健康、大金融”的轉(zhuǎn)型目標，并為此通過自己成立、對外并購等多種方式納入數(shù)家公司。

不過轉(zhuǎn)型方向確立沒過多久，2019年年報中蘇寧環(huán)球已經(jīng)不再提及金融方向了，轉(zhuǎn)型只剩下文化和健康產(chǎn)業(yè)。從目前的收入和利潤情況回頭看，剩下的這兩個轉(zhuǎn)型方向也不成功。

首先看文化方面。2015年，蘇寧環(huán)球投資3.09億元，獲得了以演唱會、唱片等為主的韓國FNCEntertainmentCo.,Ltd公司22%的股權(quán)，并成為其二股東。

投資前一年，這家韓國娛樂公司年凈利潤超過4300萬元。

在成為其二股東后，2016-2018年蘇寧環(huán)球權(quán)益法下確認的投資收益全部虧損，即這家韓國公司連續(xù)三年虧損，在2019年略有盈余后，2020年和2021年再度陷入虧損中。

同一年蘇寧環(huán)球還以2.42億元收購了韓國株式會社REDROVER公司20.02%的股份，收購時這家公司就處于虧損中，收購后也始終未盈利。2018年，蘇寧環(huán)球以1.61億元出售其15.44%股份，基本認虧出局。

健康方面，2016年蘇寧環(huán)球出資3.6億元設(shè)立上海蘇亞醫(yī)療科技有限公司，占有其60%的股份。公司還確立了醫(yī)美品牌即為蘇亞醫(yī)美，并在以后陸續(xù)成立和收購多家“蘇亞系”醫(yī)美公司，如2021年蘇寧環(huán)球合計出資3.37億元收購了唐山、石家莊和無錫三家蘇亞系美容公司。

2020年和2021年，蘇寧環(huán)球醫(yī)療美容收入只有1.3億元和1.8億元，毛利率公司未透露。

蘇寧環(huán)球?qū)︶t(yī)療健康領(lǐng)域的最大一筆投資是與實控人公司等于2016年合資成立了鎮(zhèn)江蘇寧環(huán)球醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金”），最初該基金計劃規(guī)模為40億元，蘇寧環(huán)球出資18億元，后規(guī)模增長至50億元，蘇寧環(huán)球出資相應(yīng)增加至22.5億元，持股45%。

2021年7月，蘇寧環(huán)球單獨增資醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金2.5億元，出資額增加至25億元，持股上升至50%，成為其第一大股東。蘇寧環(huán)球購買的唐山等三家蘇亞系美容公司就是從醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金手中購得。

投入規(guī)模巨大，但獲得的回報很少。自成立以來，醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金就沒有實現(xiàn)過盈利，最初的一段時間即2017-2019年蘇寧環(huán)球確認投資虧損基本在2000萬元上下，2021年確認虧損猛增至近8000萬元，2022年上半年已經(jīng)確認虧損逾2600萬元。

虧損擴大還要加碼投資，蘇寧環(huán)球的投資邏輯是什么呢？這只是蘇寧環(huán)球轉(zhuǎn)型投資的冰山一角，其余規(guī)模數(shù)千萬乃至上億元的投資層出不窮，其投資效果僅披露當年情形，虧損成為常態(tài)。至于后續(xù)運營如何，蘇寧環(huán)球不再披露。

對于這些疑問，截至發(fā)稿，蘇寧環(huán)球并沒有回復《證券市場周刊》的采訪。

關(guān)鍵詞： 蘇寧環(huán)球 年上半年