在這樣的爛尾樓事件中，如果征信成了逼迫購房者為開發(fā)商、銀行的失信埋單的工具，那么顯然有失促進社會信用體系發(fā)育的作用。

撰稿丨關(guān)不羽

【資料圖】

房子爛尾，遲遲拿不到房，可是按揭還不能停，這公平嗎？

廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣業(yè)主王琦（化名）起訴中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行（以下簡稱南寧分行）案，引發(fā)了媒體和輿論的關(guān)注。

01

“爛尾樓”是怎么造成的

《北京青年報》報道了該案件的來龍去脈：

2019 年 4 月，王琦的媽媽購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年 5 月23日，購房者、開發(fā)商、南寧分行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》。主貸人為王琦媽媽，王琦作為擔(dān)保人，貸款金額 57.5 萬元，期限 30 年。

合同規(guī)定，房子應(yīng)于 2021 年 12 月 31 日前交付。

2021年8月，業(yè)主看到開發(fā)商寫給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤銷售資金全部被開發(fā)商總部轉(zhuǎn)走占用，總部無任何資金返回南寧項目繼續(xù)建設(shè)。同年 11 月，開發(fā)商發(fā)布了交房時間順延的告知函。至今房子仍未完成施工。

王琦發(fā)現(xiàn)，房屋的貸款沒有劃入《南寧市商品房買賣合同》中約定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，取而代之的是開發(fā)商的另一個賬戶。

她認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行違規(guī)放貸，也沒有履行對開發(fā)商挪用賬戶資金的監(jiān)管義務(wù)，應(yīng)該為工程項目爛尾、房子延期交付承擔(dān)責(zé)任。

于是，在 2022 年 7 月 18 日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費用。

2023 年 6 月 2 日，王琦收到開庭通知。7 月 3 日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。

庭審從上午 9 點半開始，歷時2小時，法院未當(dāng)庭宣判。

▲廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣 （圖/視頻截圖）

根據(jù)報道所述，這個案子的基本情況并不復(fù)雜。購房者貸款買的是期房，進入銀行專項賬戶的錢，在銀行眼皮底下被轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，然后被開發(fā)商總部占用。

項目沒錢了，房子就爛尾了。購房者拿不到房，因此提出銀行監(jiān)管責(zé)任，要求銀行在交房前停貸停息。

專項賬戶形同虛設(shè)，開發(fā)商轉(zhuǎn)移占用購房款“盡享絲滑”，是標(biāo)準(zhǔn)的爛尾樓制造流程。這種事，在今天的中國樓市里，屢有發(fā)生。這位南寧購房者應(yīng)該感到“慶幸”的是，事件性質(zhì)還算單純，沒有“一房多賣”之類的坑中坑。

購房款被房地產(chǎn)商挪用了，銀行監(jiān)管的專項賬戶變成了“轉(zhuǎn)向賬戶”，購房者卻要為遙遙無期的“期房”承擔(dān)房貸，否則就會被銀行列為“失信人”。

拿錢不造房的沒失信，該監(jiān)管的不監(jiān)管沒失信，花錢買了個空氣的卻失信了。這是對“信用”二字的莫大諷刺。而這恰恰是預(yù)售制的弊端——所有交易風(fēng)險都被轉(zhuǎn)嫁到了購房者的頭上。

02

購房者的風(fēng)險局

熟悉房地產(chǎn)的朋友都知道，我們的預(yù)售制學(xué)的是香港的“賣樓花”。但是，很少有人注意到，我們的預(yù)售制是青出于藍(lán)勝于藍(lán)的“創(chuàng)造性學(xué)習(xí)”。

香港房地產(chǎn)交易的“樓花”，相當(dāng)于這邊預(yù)售制的“首付”。然而，香港購房者繳完“樓花”后，在整個預(yù)售階段都不用付款，也就不必向銀行申請貸款，當(dāng)然也不用還按揭了。直到項目開發(fā)收尾，開發(fā)商向政府繳清地價后交房，購房者再拿著房契向銀行申請貸款。

在交房前，銀行向開發(fā)商發(fā)放的開發(fā)貸、購地貸，和購房者的按揭貸款無關(guān)。如果項目爛尾了，銀行要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。而我們這邊的預(yù)售制，購房者按揭貸款被前置到項目開發(fā)階段。

等于房子沒造好，開發(fā)商就拿到了全部購房款。購房者的債務(wù)包和開發(fā)商的錢袋子，只隔了層“專項賬戶”的牛皮紙。

這個“專項賬戶”的監(jiān)管實際上也就是一張紙。這張“紙”可以是借款合同中“借款人不可撤銷申請并授權(quán)貸款直接劃扣入以下賬戶”的陷阱條款。說白話就是在借款合同中，借款者（購房者）同意把貸款打入指定的非監(jiān)管賬戶中——當(dāng)然，合同條款是不會明示那是“非監(jiān)管賬戶”，作為簽約一方的銀行對此視而不見。

這次南寧藍(lán)光雍錦瀾灣訴訟就涉及這種情況，“借貸人自愿打款非監(jiān)管賬戶”是銀行代理律師的辯護依據(jù)。能把明顯誤導(dǎo)欺騙的合同條款說得如此堂而皇之、理直氣壯，讓人想起了唐國強老師的經(jīng)典表情包“從未見過如此厚顏無恥之人”。

這張讓購房者資金脫離的監(jiān)管的“紙”，還可以是住建部門的文件指示。這也是我國預(yù)售制資金監(jiān)管的一大特色，行政監(jiān)管部門的強勢存在。

只要開發(fā)商提出的資金使用申請，通過了住建局進行審核認(rèn)定，一紙文件就可以繞過銀行的監(jiān)管機制。也就是本案中銀行代理律師所說的，“即使將貸款資金真正存放到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商也有可能通過虛假材料申請使用監(jiān)管資金”。

圖/圖蟲創(chuàng)意

名義上為嚴(yán)格監(jiān)管設(shè)立的專項賬戶，實際操作的“行業(yè)慣例”卻是四處漏風(fēng)的“轉(zhuǎn)向賬戶”。這套預(yù)售制的機制設(shè)計、資金監(jiān)管流程，簡直成了為購房者量身定做的風(fēng)險局。

本來是預(yù)付款性質(zhì)的“樓花”，在我們預(yù)售制中，成了全款購買還沒有造出來的“空氣房”。本來應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管的專項賬戶，成了權(quán)責(zé)不清、四面漏風(fēng)的灰色錢袋子。

所有的信用風(fēng)險都由購房者承擔(dān)。房子爛尾了，名義上的監(jiān)管者不會因為監(jiān)管不力承擔(dān)任何損失。地方政府的土地出讓金早就拿到手了，銀行照收按揭、本息一分錢不少。只有購房者倒霉認(rèn)栽，如果不乖乖為“空氣房”按月還貸，就要上征信黑名單。

如此不公平、不合理的“征信”，有何信用可言？

在這起訴訟中，購房者選擇了不埋單。媒體報道中寫道：停貸三個月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個月花幾千元買一個征信”，王琦和媽媽都覺得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信。”

在這樣的爛尾樓事件中，如果征信成了逼迫購房者為開發(fā)商、銀行的失信埋單的工具，那么顯然有失促進社會信用體系發(fā)育的作用。

制度工具不應(yīng)該成為壓迫弱勢者的工具，否則將會造成連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)領(lǐng)域頻發(fā)的司法訴訟升級，已經(jīng)有了這樣的跡象。最高人民檢察院5月9日公布數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

03

誰來埋單？

中國房地產(chǎn)的很多問題都出在不合理的預(yù)售制設(shè)計上。本來付個定金減少開發(fā)商資金壓力的“賣樓花”，卻成了坑害購房者的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁機制。

放貸的銀行不承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險，風(fēng)險卻甩給了購房者。

這套乾坤大挪移的玩法，在房地產(chǎn)市場繁榮、房企資金渠道豐富時，還能保持脆弱的平衡。房子爛尾了，房地產(chǎn)商還有渠道借錢填坑，地方政府拿出一點土地收入騰挪填坑。就算爛尾一段時間，購房者還抱有希望，不會輕易選擇停貸。因此，很多矛盾還能遮掩過去。

然而，在房地產(chǎn)市場走弱、房企流動性干涸的退潮期，上游無力填坑，下游不愿背鍋，矛盾就會放大、激化。這類官司打到法院，法院也很為難。很多不利于購房者陳規(guī)陋法執(zhí)行多年，“依法審判”很難還購房者一個公道。

社會輿論影響下的“人情判”，也不是司法審判的應(yīng)有之義。再加上一些“法外因素”，增加了訴訟的困難。因此造成了受理難、審判難。

在南寧的這場訴訟中，購房者從2022 年 7 月 18 日提起訴訟，直到將近一年后才第一次庭審，至今沒有判決。購房者發(fā)出“什么辦法都用完了”的聲音，令人唏噓。

圖/圖蟲創(chuàng)意

中國房地產(chǎn)到了今天的局面，很多問題都需要檢討反思。既需要制度設(shè)計、法律法規(guī)的治本，也需要化解當(dāng)前矛盾的治標(biāo)。從制度設(shè)計上治本，涉及產(chǎn)權(quán)等深層次問題，現(xiàn)在談為時太早，先過了“治標(biāo)”的這一關(guān)再說吧。

地方行政部門和銀行至少應(yīng)該為自己的失職埋單，而不是一味把鍋甩給購房者和社會。

去年8月，南寧市設(shè)立了以“平穩(wěn)房地產(chǎn)”為目的的房地產(chǎn)私募投資基金，首期規(guī)模 30 億元，看上去有模有樣。但是，以南寧房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠指望私募投資基金解決爛尾樓問題嗎？

吃土地財政的飯時是真香，解決爛尾問題時，財政怎么扭捏起來了呢？

至于農(nóng)業(yè)銀行南寧分行，既然“出臺了延遲還本付息的紓困政策”，那就大大方方和借款人共度時艱，還留個變相收利息的“資金占用費”，仍然是太雞賊了。

“上黑名單”之類的做法，對退無可退的購房者會越來越?jīng)]有震懾力了，有關(guān)方面該承擔(dān)的風(fēng)險，還是大大方方地承擔(dān)吧。隨便拿捏購房者的好日子已經(jīng)到頭了，是該直面困境的時候了。

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