深圳“統(tǒng)租”潮，房東也焦慮

原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)

作者 | 塞爾達(dá)

一則“白芒村統(tǒng)租”的新聞，讓深圳一個(gè)不起眼的城中村，一躍成為中國(guó)房地產(chǎn)輿論焦點(diǎn)。

(資料圖)

白芒村位于深圳南山，有超過(guò)500棟房屋，與廣深大多數(shù)城中村類似，它相對(duì)較低的房租和生活成本，給了不少在一線城市拼搏的人生存空間。

而讓這個(gè)城中村變?yōu)樾侣劷裹c(diǎn)的“統(tǒng)租”，其實(shí)是指由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源進(jìn)行改造，以及周邊配套升級(jí)，再進(jìn)行出租。

不過(guò)，統(tǒng)租也意味著在房屋改造前，房東要先清退原有租客，這首先就引發(fā)了“幾萬(wàn)人說(shuō)搬就搬”的抱怨。

隨著輿論進(jìn)一步發(fā)酵，不少人開(kāi)始擔(dān)憂在于統(tǒng)租會(huì)否引發(fā)房租暴漲，尤其是簽約人的年齡要求限定在18-40歲，進(jìn)一步引發(fā)是否為變相“清洗低端人口”的討論，使得一眾在深無(wú)房的 “高齡”打工人陷入焦慮。

“幾萬(wàn)人說(shuō)搬就搬”

白芒村統(tǒng)租風(fēng)波，是在深圳大幅度提高保障房規(guī)劃數(shù)量的背景下發(fā)生。

據(jù)官方資料顯示，深圳為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，提高了“十四五 ”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障房目標(biāo)54萬(wàn)套提高到不少于74萬(wàn)套。

提高保障房數(shù)量的初衷是好的，但當(dāng)涉及到要做深圳最大“二房東”時(shí)，網(wǎng)友認(rèn)為就變味了。網(wǎng)上有人發(fā)文吐槽稱，“我之前以為深圳保障性住房要建多少套呢？搞了半天打起了城中村的主意”。

深圳用“二房東”辦法解決保障房問(wèn)題被質(zhì)疑

統(tǒng)租意味著在房屋改造前，房東要先清退原有租客，由此產(chǎn)生了大量抱怨聲音。

“幾萬(wàn)人說(shuō)搬就搬，讓我們搬到哪去？小孩上學(xué)怎么辦？”面對(duì)突如其來(lái)的清退通知，不少白芒村租客向媒體表示不滿，“所以就這樣叫我走，我肯定會(huì)反對(duì)。”

也有租戶稱，“還有一個(gè)很重要的問(wèn)題是小孩上學(xué)怎么辦？目前他們也沒(méi)給出一個(gè)明確的解決方案。這是很多家長(zhǎng)非常關(guān)心的事情?！?/p>

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，深圳租房入學(xué)的都需要提前辦理證明材料，而且大部分都要求提前一年。白芒村租客的小孩很多就在村里的白芒小學(xué)就讀，該小學(xué)隸屬南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)，2022年10月份公布的在校生是1510名。

5月30日，更有網(wǎng)友在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上就白芒村統(tǒng)租造成小孩上學(xué)不便的問(wèn)題進(jìn)行投訴。

有媒體就上述問(wèn)題致電相關(guān)部門(mén)，工作人員表示，“對(duì)于那些搬走的租客，他們的小孩仍然可以在白芒小學(xué)就讀，搬到就近的，到時(shí)會(huì)安排微型巴士接送；搬到遠(yuǎn)地方就讀不便的，我們會(huì)把相關(guān)訴求反饋給南山區(qū)教育局，由上面統(tǒng)籌安排，盡最大程度去保障小孩上學(xué)不受影響?！?/p>

租戶怨聲載道之余，房東的反應(yīng)也沒(méi)有想象中興奮。

盡管網(wǎng)上一度傳言政府給出的租金很高，“經(jīng)過(guò)各項(xiàng)的補(bǔ)貼疊加，租金回報(bào)可在15年左右回本，比我們自己租出去租金要高2倍以上?！?/p>

網(wǎng)傳深圳統(tǒng)租成本高

但有白芒村居民稱，村里的房東對(duì)這次統(tǒng)租的積極性目前并不高，絕大多數(shù)還處于觀望狀態(tài)，帶頭配合的只是村里股份合作公司的工作人員，“給到的租金只是比現(xiàn)在的租金略高一點(diǎn)，并沒(méi)有網(wǎng)上傳的那么高，只是還有其他一些補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)”。

也有房東稱，在見(jiàn)到正式合同后感到很意外，因?yàn)楹贤锏囊恍l款跟之前意向協(xié)議書(shū)的內(nèi)容出入很大，與之前宣傳的不一樣。

此外，根據(jù)合同，統(tǒng)租房屋的統(tǒng)租期限為15+5年，統(tǒng)租期限屆滿15年，再根據(jù)到時(shí)情況是否續(xù)租。

統(tǒng)租合同要怎么簽？

除了被租戶和房東吐槽，深圳統(tǒng)租的合同問(wèn)題也備受關(guān)注。

比如，合同是第三方公司簽約，而不是跟政府簽約，存在著中途斷供、合同期內(nèi)政府征收等風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，統(tǒng)租合同還要面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的原生問(wèn)題。深圳城中村多建成于2009年6月2日之前，法律性質(zhì)為“深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”（簡(jiǎn)稱“歷史違建”），即深圳版“小產(chǎn)權(quán)房”，本質(zhì)還是沒(méi)有“準(zhǔn)生證”的違法建筑。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》：

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

有長(zhǎng)期從事深圳小產(chǎn)權(quán)房法律服務(wù)與研究的律師表示，在小產(chǎn)權(quán)房買賣、租賃、拆遷、析產(chǎn)、侵權(quán)爭(zhēng)議解決上，司法審判實(shí)踐與上述司法解釋一致：

深圳法院對(duì)深圳“歷史違建”租賃的法律評(píng)價(jià)一律是合同無(wú)效，法律后果是任何一方反悔起訴，一律支持并判決終止履行。

這樣一來(lái)，相關(guān)統(tǒng)租的租賃合同要如何維系運(yùn)行下去，存在著法律、社會(huì)等諸多層面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

比“統(tǒng)租”來(lái)的更快的是租金上漲

當(dāng)然，更多人關(guān)心的問(wèn)題在于，統(tǒng)租會(huì)否導(dǎo)致租金上漲，甚至出現(xiàn)“清洗低端人口”的陰謀論。

租金上漲在此前是有過(guò)先例的。

早在2018年，深圳新聞網(wǎng)就重點(diǎn)報(bào)道過(guò)龍崗甘坑新村“統(tǒng)租”后房租一漲再漲的新聞，彼時(shí)的主角是萬(wàn)科。

當(dāng)年4月初，甘坑新村租戶們就陸續(xù)收到房東通知，稱萬(wàn)科即將進(jìn)行整體改造，再統(tǒng)一由萬(wàn)科來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)。隨后，甘坑新村房租開(kāi)始暴漲，而萬(wàn)科的統(tǒng)租價(jià)格也是不少房東漲價(jià)依據(jù)。

然而，在密集反對(duì)聲音下，萬(wàn)科“統(tǒng)租”最終無(wú)疾而終。

時(shí)間轉(zhuǎn)眼過(guò)了五年，歷史還在重演。

在成為熱點(diǎn)前，白芒村由于距離地鐵遠(yuǎn)，房租在南山區(qū)幾乎最低，八九百元就能租到一個(gè)十多平米的單間，50平的兩房一廳，租金大約在兩三千元。

統(tǒng)租消息一經(jīng)傳開(kāi)后，周邊空置房源租金立即上漲，單間租金平均上漲500-1000元。

有在白芒村居住6年的“普通打工仔”在網(wǎng)上發(fā)文稱，“兩房一廳從2900元直接漲到4500元，三房目前5800元，也都沒(méi)房；我找了幾天，周邊也都普遍漲價(jià)500元。”

“關(guān)鍵是沒(méi)房，為什么？因?yàn)?月份平山村也在統(tǒng)租清租，都在西麗商圈，外溢了幾萬(wàn)人出來(lái)租房，還剩多少輪到我們。白芒小學(xué)目前2000多個(gè)小學(xué)生，至少2000戶家庭住在白芒，占比30%-40%，我家兩口人想找個(gè)一房一廳都難，不知道這些拖家?guī)Э诘娜嗽趺崔k？”他補(bǔ)充。

原租戶發(fā)文稱租金暴漲且一房難求

除了租金暴漲和市場(chǎng)飽和難以再租到地方住之外，據(jù)大V“財(cái)經(jīng)無(wú)間道”發(fā)文，“深圳市統(tǒng)租房對(duì)簽約人的年齡要求是18-40歲，超過(guò)40歲就不能以自己的名字去新簽統(tǒng)租房。只有簽約時(shí)不滿40歲，居住滿40歲以后的可以續(xù)簽?！?/p>

這進(jìn)一步引發(fā)了清洗低端人口的“陰謀論”，畢竟城中村對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，向來(lái)有穩(wěn)定片區(qū)租金的作用，以適應(yīng)深圳外來(lái)人口的租賃需求，是對(duì)龐大低收入外來(lái)人口需求的有著天然性的匹配。

“年齡超了40歲的，又在深圳賣不起房的這些人，深圳市希望你們回老家吧，把工作機(jī)會(huì)留給新來(lái)的年輕人。”有網(wǎng)友稱。

深圳統(tǒng)租簽約或與年齡相關(guān)

對(duì)于上述種種擔(dān)憂，深圳有關(guān)部門(mén)回應(yīng)稱，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個(gè)別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價(jià)格、嚴(yán)格加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督。

但市場(chǎng)依然半信半疑，“城中村統(tǒng)租后原則上房租不漲價(jià)，一般這么說(shuō)就是漲價(jià)。”微博上有大V稱。

市場(chǎng)對(duì)深圳回應(yīng)持懷疑態(tài)度的原因不難理解，高于市價(jià)的統(tǒng)租收儲(chǔ)成本，再加上巨額改造支出，還有銀行利息，如果房租原地踏步，而企業(yè)又要避免虧損甚至要有微利，恐怕不現(xiàn)實(shí)。

“那房租到底漲不漲呢？如果真不漲，城中村改造費(fèi)用誰(shuí)出？銀行利息誰(shuí)給？政府補(bǔ)貼？印錢(qián)稀釋？納稅人的稅費(fèi)？買房人交的地價(jià)補(bǔ)貼？最終還要看補(bǔ)貼進(jìn)了誰(shuí)的腰包?！鄙鲜龃骎質(zhì)疑。

事實(shí)上，如果真像網(wǎng)上傳言的投入5000億元，即使對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)也是一筆龐大的開(kāi)支，最終很可能還是通過(guò)發(fā)保障房REITs回籠資金，畢竟肯定有散戶接盤(pán)的錢(qián)不要白不要。

但保障房REITs不是隨便就可以發(fā)，也是有最基本的收益要求，比如IRR不低于5%，凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%。在巨大的投入成本和融資利息下，要達(dá)到這些收益目標(biāo)，不漲租金幾乎不可能。

保障房REITs有基本收益要求，不漲租金恐難以達(dá)到

網(wǎng)傳目前深圳有104個(gè)城中村納入統(tǒng)租名單，其中南山13個(gè)、福田23個(gè)、羅湖10個(gè)、寶安35個(gè)、龍崗10個(gè)、龍華12個(gè)、光明1個(gè)。長(zhǎng)期來(lái)看，深圳加快推進(jìn)統(tǒng)租的大方向不會(huì)改變。

網(wǎng)傳目前深圳有104個(gè)城中村納入統(tǒng)租名單

但一個(gè)城市的溫度，不單純?nèi)Q于甲A寫(xiě)字樓和豪宅，也要考量是否給底層人留有生存空間，而城中村恰好在深圳扮演這樣的角色。統(tǒng)租后，公眾更為關(guān)心這種生存空間是否還存在。

參考資料：

界面新聞《深圳白芒村統(tǒng)租改造，房東租客最擔(dān)心什么？》

深圳張茂榮律師《法眼：深圳“統(tǒng)租”合同是否有效？》

關(guān)鍵詞：