文?|?陳汐?劉建中

(資料圖)

房子是大部分中國(guó)人一生中最大的一筆支出。

因?yàn)榭铐?xiàng)巨大，購(gòu)房者往往需要貸款。貸款利率的高低會(huì)顯著影響購(gòu)房支出。以貸款100萬(wàn)元，30年期，等額本息還款為例，利率5%與利率4%相比，購(gòu)房者累計(jì)多支付約21.4萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，利率差了一個(gè)百分點(diǎn)，就要多還本金的21.4%。

因?yàn)橘J款利率直接地并且顯著地影響購(gòu)房支出，所以調(diào)整房貸利率可以調(diào)節(jié)購(gòu)房需求。2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，需求大幅萎縮。為刺激購(gòu)房需求，從2021年11月開始，伴隨著數(shù)以百計(jì)的房地產(chǎn)寬松政策，中國(guó)內(nèi)地房貸利率也持續(xù)走低。

如圖1所示，中國(guó)全國(guó)首套房貸平均利率從5.57%降為目前4.17%，全國(guó)二套房貸平均利率從5.85%降為4.95%。

圖1:?全國(guó)首套和二套房貸平均利率

中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率全國(guó)平均為4.26%，較上年同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

那么在降了又降之后，中國(guó)目前的房貸利率還高不高？

我們把中國(guó)內(nèi)地的房貸利率和美國(guó)、新加坡、中國(guó)香港這些發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的情況，做一個(gè)簡(jiǎn)單比較。結(jié)論如下。

中國(guó)房貸利率的絕對(duì)數(shù)值不高

2019年央行頒布新的住房利率政策后，國(guó)內(nèi)房貸利率大多以LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)，然后加上一定的基點(diǎn)形成。一個(gè)基點(diǎn)為0.01%，即萬(wàn)分之一。

比如2021年8月，5年期以上LPR為4.65%，假設(shè)加成120個(gè)基點(diǎn)，則房貸利率為5.85%。加點(diǎn)在整個(gè)還款周期中會(huì)一直不變。如果5年期以上LPR降至4%，那么貸款利率為5.2%。

LPR由18家銀行報(bào)價(jià)而來(lái)。這就像18位評(píng)委，每人打一個(gè)分?jǐn)?shù)，去掉最高分和最低分，然后計(jì)算出最終得分。LPR分為1年期和5年期以上兩個(gè)類別。貸款5年以下，以1年期LPR作為基準(zhǔn)。但是大部分國(guó)人貸款時(shí)長(zhǎng)會(huì)超過(guò)5年，這時(shí)貸款利率會(huì)以5年期以上的LPR作為基準(zhǔn)。

因?yàn)長(zhǎng)PR是浮動(dòng)的，所以中國(guó)房貸利率是一種浮動(dòng)利率。

最新的LPR較之前有所下降，目前數(shù)值為：1年期3.65%，5年期以上4.3%。銀行加點(diǎn)也下調(diào)了很多，甚至可以為負(fù)。

2022年9月29日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022 年底前，階段性取消當(dāng)?shù)厥滋追康姆抠J利率下限。需要符合的條件是，評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降。

2023年1月5日，央行延長(zhǎng)了以上政策的有效期，這相當(dāng)于將臨時(shí)性政策延長(zhǎng)化，甚至常態(tài)化了。

所以，滿足以上條件的城市自主決定首套房貸利率的下限。比如，鄭州當(dāng)前主流首套房貸利率為3.8%。這相當(dāng)于加成為?-50個(gè)基點(diǎn)（3.8% - 4.3% = -0.5%）。天津首套房貸利率為3.9%，這相當(dāng)于加成為?-40個(gè)基點(diǎn)（3.9% - 4.3% = -0.4%）。

目前，全國(guó)首套房貸平均利率4.17%，可以作為當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地房貸的利率參考值。和其他國(guó)家或地區(qū)的房貸相比，4.17%高嗎？

單看數(shù)值，其實(shí)不高。

先看美國(guó)，2023年3月23日，美國(guó)具有代表性的銀行——美國(guó)銀行（Bank?of America）給出的房貸報(bào)價(jià)情況如下。

30年固定房貸利率，報(bào)價(jià)6.25%；

15年固定房貸利率，報(bào)價(jià)5.5%；

5年固定利率，5年之后每半年調(diào)整一次的浮動(dòng)利率，報(bào)價(jià)6%。

僅從數(shù)值看，美國(guó)的房貸利率顯著高于中國(guó)內(nèi)地。

再看中國(guó)香港，2023年3月22日，代表性銀行——匯豐銀行（00005.HK）給出的報(bào)價(jià)情況如下。

參考優(yōu)惠利率的貸款利率（通常被稱為“P按”），報(bào)價(jià)為3.375%。

這里的優(yōu)惠利率（Prime loan）非常類似于中國(guó)內(nèi)地的LPR。匯豐銀行房貸的計(jì)算公式是P值-2.25%，即在P值基礎(chǔ)上，降低225個(gè)基點(diǎn)。匯豐當(dāng)前的P=5.625%，所以計(jì)算得出“P按”貸款利率為3.375%。（5.625% - 2.25% = 3.375%）

香港還存在另一種以HIBOR（香港銀行同行業(yè)拆借利率）為基礎(chǔ)的貸款利率（通常被稱為“H按”），匯豐報(bào)價(jià)為4.67%。

這種參考HIBOR利率的貸款方式，利率會(huì)每月調(diào)整。匯豐銀行的計(jì)算公式是1個(gè)月的HIBOR數(shù)值+1.3%。2023年3月22日，1個(gè)月HIBOR為3.37%，所以計(jì)算得出“H按”利率為4.67%。（3.37%+1.3% = 4.67%）

從數(shù)值看，中國(guó)香港“H按”利率高于中國(guó)內(nèi)地，“P按”利率低于中國(guó)內(nèi)地。

最后看新加坡，2023年3月23日，代表性銀行——星展銀行（DBS）給出的報(bào)價(jià)情況如下。

5年的固定房貸利率為4%。（新加坡各銀行幾乎都不提供周期大于5年的固定房貸利率。）

新加坡另一種房貸是以SORA為基礎(chǔ)的浮動(dòng)房貸利率，報(bào)價(jià)為4.44%。

SORA為新加坡平均隔夜利率。星展銀行的浮動(dòng)利率計(jì)算公式是，3個(gè)月的SORA數(shù)值+1%。2023年3月23日3個(gè)月的SORA數(shù)值為3.44%，所以計(jì)算得出的浮動(dòng)房貸利率為4.44%。

圖2是2023年以來(lái)SORA的走勢(shì)。

圖2:?新加坡3個(gè)月SORA的走勢(shì)圖

從數(shù)值看，目前新加坡房貸5年固定利率低于中國(guó)內(nèi)地，浮動(dòng)利率高于中國(guó)內(nèi)地。

表1:?當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地與美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡的房貸利率對(duì)比

綜合來(lái)看，和美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡的房貸利率相比，中國(guó)當(dāng)前的房貸利率不高。

但是，考慮到美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡都處于加息周期，而中國(guó)處于降息周期，所以還需要換一個(gè)角度去比較，這時(shí)結(jié)論會(huì)有所不同。

從成本加成看，中國(guó)內(nèi)地房貸利率較高

一個(gè)商品賣的貴不貴，除了看絕對(duì)的價(jià)格，還可以看，價(jià)格與成本之間的差值。可以說(shuō)，差值越大，這個(gè)商品賣的越貴。

“銀行間拆借利率”可以看作是商業(yè)銀行借入一筆資金的成本，即“邊際資金成本”。房貸利率減去這個(gè)成本，衡量的是銀行在成本上加成了多少。也可以認(rèn)為，加成的數(shù)值越大，房貸利率越貴。

比如，A國(guó)資金成本為1%，房貸利率4%，那么加成了3%，即300個(gè)基點(diǎn)。B國(guó)資金成本為3%，房貸利率5%，那么加成了2%，即200個(gè)基點(diǎn)。

雖然，B國(guó)房貸利率高于A國(guó)，但因?yàn)锳國(guó)的加成更高，實(shí)際上銀行賺的更多，從成本加成的角度，可以說(shuō)A國(guó)的房貸利率更貴。

以上這種衡量標(biāo)準(zhǔn)，似乎有些強(qiáng)詞奪理，但是，這種標(biāo)準(zhǔn)或許更為客觀?？梢韵胂螅绻磥?lái)上述A國(guó)的資金成本變?yōu)?%，而A國(guó)銀行要保持盈利狀態(tài)，那么其房貸利率就會(huì)變?yōu)?%（4%+3%=7%）。

我們以這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，衡量中國(guó)內(nèi)地的房貸利率貴不貴。

中國(guó)內(nèi)地的資金成本，以1個(gè)月SHIBOR（上海銀行間同業(yè)拆放利率）為基準(zhǔn)。用SHIBOR作為基準(zhǔn)的好處在于，這個(gè)指標(biāo)在其他國(guó)家或地區(qū)都有對(duì)應(yīng)物，比如在美國(guó)可以是LIBOR，在中國(guó)香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。

2023年3月，1個(gè)月SHIBOR的平均值為2.36%，中國(guó)內(nèi)地5年期以上首套房貸平均利率為4.17%，因此加成為181個(gè)基點(diǎn)，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）

如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以來(lái)的最低值。2018年下半年平均加成為283個(gè)基點(diǎn)；2019年平均加成為276個(gè)基點(diǎn)；2020年平均加成為308個(gè)基點(diǎn)；2021年平均加成為298個(gè)基點(diǎn)；2022年平均加成為276個(gè)基點(diǎn)。

表2:??2018年下半年以來(lái)，首套房貸平均利率與1個(gè)月SHIBOR之間的差值

下面看看美國(guó)的情況。

美國(guó)2023年3月份，1個(gè)月LIBOR（倫敦同業(yè)拆借利率）的平均值為4.72%。以美國(guó)銀行報(bào)價(jià)為參考，15年定期房貸利率為5.5%，加成為78個(gè)基點(diǎn)，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期為6.25%，加成153個(gè)基點(diǎn)（6.25%-4.72%=1.53%）。

而且需要注意，中國(guó)內(nèi)地的房貸利率是跟隨LPR浮動(dòng)的，本質(zhì)上是浮動(dòng)利率。在浮動(dòng)利率條件下，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小。而對(duì)于銀行，長(zhǎng)時(shí)間的固定利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要大于浮動(dòng)利率。

所以，美國(guó)15年或30年固定利率的風(fēng)險(xiǎn)大于中國(guó)的房貸利率。而美國(guó)15年固定利率僅在成本基礎(chǔ)上加78個(gè)基點(diǎn)，30年加153個(gè)基點(diǎn)。中國(guó)房貸加成181個(gè)基點(diǎn)，與美國(guó)相比較高。

再看看中國(guó)香港的情況。

香港有兩種房貸利率，“P按”和“H按”。其實(shí)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，兩種方式在風(fēng)險(xiǎn)收益上是等價(jià)的。所以只看一種即可。我們看“H按”。

以匯豐銀行為例，“H按”為1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港銀行的“資金成本”，所以匯豐銀行的加成為1.3%，即130個(gè)基點(diǎn)。香港其他銀行和匯豐銀行加成相等或相近，比如渣打銀行和匯豐銀行的數(shù)值完全一致。

中國(guó)內(nèi)地加成為181個(gè)基點(diǎn)，高于匯豐銀行的130個(gè)基點(diǎn)。所以即使降了多次之后，中國(guó)房貸利率仍比中國(guó)香港高。

最后看看新加坡的情況。

和香港一樣，僅看新加坡的浮動(dòng)房貸利率即可。

新加坡以星展銀行為例，其浮動(dòng)房貸利率為3個(gè)月SORA?+1%，3個(gè)月SORA與1個(gè)月SIBOR（新加坡銀行同業(yè)拆放利率）之間存在比較穩(wěn)定的關(guān)系。

圖3：新加坡1個(gè)月SIBOR與3個(gè)月SORA之間的關(guān)系

從圖3不難看出，2023年以來(lái)，1個(gè)月SIBOR通常比3個(gè)月SORA高60個(gè)基點(diǎn)以上，所以，3個(gè)月SORA +1%，僅相當(dāng)于在SIBOR的基礎(chǔ)上加了不到40個(gè)基點(diǎn)。

所以，新加坡的房貸利率加成低于中國(guó)內(nèi)地房貸利率。

表3是中國(guó)內(nèi)地、美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡在資金成本基礎(chǔ)上的加成對(duì)比。

表3:?中國(guó)內(nèi)地、美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡的房貸利率加成對(duì)比

有人會(huì)問(wèn)，在比較房貸利率時(shí)為何不考慮通貨膨脹？這是因?yàn)槔首鳛橘Y金成本已經(jīng)將通貨膨脹因素考慮在內(nèi)，不需要單獨(dú)考慮了。

綜上，和美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡相比，從絕對(duì)數(shù)值看，中國(guó)內(nèi)地目前的房貸利率并不高，但中國(guó)內(nèi)地的房貸利率在資金成本上的加成仍然較高。

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