作者 | 李逗 編輯 | 孫春芳

(相關(guān)資料圖)

3月23日下午，北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)罕見(jiàn)的“搖號(hào)大戰(zhàn)”。42家來(lái)自全國(guó)各地的房企投拓人士（投資拓展部門(mén)，主要職責(zé)為拿地），齊刷刷來(lái)到北京政務(wù)大廳5層，參加一場(chǎng)中簽率只有2.38%的土地大樂(lè)透。

真正考驗(yàn)房企們手氣的時(shí)候到了。無(wú)論是北京土拍的?？椭泻?、首開(kāi)等國(guó)企，還是剛出ICU的民營(yíng)房企，都忍不住來(lái)碰碰運(yùn)氣。一位現(xiàn)場(chǎng)的房企投拓人士感嘆道，“從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這個(gè)搖號(hào)陣仗”。

眾多房企趕來(lái)參會(huì)的積極性，直接把北京土拍卷出了歷史新高。然而，在虎視眈眈的中建系、中鐵建、北京城建等房企圍獵下，來(lái)自上海的一家區(qū)域型中小民企——大華地產(chǎn)，意外殺出了重圍。

要知道，在北京土拍市場(chǎng)上，房企們要么拼“爹”，要么拼資金實(shí)力，已經(jīng)很少有名不經(jīng)傳的區(qū)域房企能逆勢(shì)突圍了。但在北京這輪備受矚目的土拍中，初次來(lái)到北京的大華地產(chǎn)，卻一炮而紅。

放在一年前，這樣的好地塊，都是外來(lái)房企吃不到的“肥肉”。自2021年房企“集中供地制度”推出后，多數(shù)民營(yíng)房企的投資身影幾乎消退，熱鬧則留給了國(guó)央企和城投公司們。

但進(jìn)入2023年，形勢(shì)又有了新變化。多地政府開(kāi)始通過(guò)調(diào)整各類(lèi)拍賣(mài)細(xì)則，降低競(jìng)拍門(mén)檻。然而，此前投資意愿減退的民營(yíng)房企，又是否會(huì)再次投身到土拍新浪潮中？

被爆搶的朱辛莊地塊

熟悉北京新房市場(chǎng)的人，對(duì)于昌平朱辛莊板塊不會(huì)陌生。

這里可以說(shuō)是碼農(nóng)和科研人才的聚集地。住在這兒的人們，除了昌平老本地人外，更多有生命科學(xué)園的產(chǎn)研人員，以及在西北旺、永豐工作的互聯(lián)網(wǎng)碼農(nóng)群體，是頗具購(gòu)買(mǎi)力的一波人。

因此，昌平朱辛莊地塊一經(jīng)推出，大都被房企們爭(zhēng)相搶奪。譬如，2023年北京舉行的首場(chǎng)土拍中，位于朱辛莊板塊的信息園二期地塊，也是在激烈參拍下，被來(lái)自廣州的越秀地產(chǎn)幸運(yùn)搖中。

而和上一次地塊相比，這次新供應(yīng)的朱辛莊0028號(hào)地塊位置則要更優(yōu)越，房企的搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也更大。

▲（圖為作者現(xiàn)場(chǎng)拍攝）

進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)之前，各大房企已經(jīng)在線上“狂飆”起來(lái)，搶先完成了線上30輪報(bào)價(jià)。在報(bào)到近13億的上限價(jià)后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式拍賣(mài)。

房企們?cè)缫阉愫昧艘还P經(jīng)濟(jì)賬。根據(jù)地塊土地成交價(jià)3.56萬(wàn)/平方米來(lái)算，項(xiàng)目的銷(xiāo)售指導(dǎo)售價(jià)為6.2萬(wàn)/平方米，拿到地的房企將有約3萬(wàn)/平方米的盈利空間。

“朱辛莊地塊項(xiàng)目體量雖然小，但是居住屬性很純粹，不像其他項(xiàng)目還有限競(jìng)或者限配的條件，屬于典型的穩(wěn)賺不賠。”一位房企投拓人員告訴「市界」。

另一方面，朱辛莊地塊本身自帶的強(qiáng)悍購(gòu)房群體，也讓房企們對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)寄予厚望。

過(guò)往來(lái)看，距離海淀較近的昌平朱辛莊板塊，曾經(jīng)造就過(guò)很多個(gè)“熱銷(xiāo)盤(pán)”歷史。

典型如，2019年10月份，華潤(rùn)萬(wàn)橡悅府一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額617套，當(dāng)天成交金額達(dá)28億，靠著這個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)成了當(dāng)年北京樓市的銷(xiāo)冠。2019年12月，位于朱辛莊地鐵口附近的龍湖云璟項(xiàng)目，也實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄的好成績(jī)。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛表示，“之前朱辛莊周邊一些新地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在預(yù)售階段去化都不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)難度和銷(xiāo)售難度都比較低?！?/p>

而從最新的二手房?jī)r(jià)格對(duì)比來(lái)看，朱辛莊0028號(hào)地塊6.2萬(wàn)/平方米的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，已然形成了價(jià)格倒掛的優(yōu)勢(shì)。

「市界」從貝殼平臺(tái)了解到，對(duì)比朱辛莊周邊二手房領(lǐng)秀慧谷D區(qū)掛牌均價(jià)7.1萬(wàn)元/平方米，朱辛莊0028號(hào)地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米來(lái)算，一二手倒掛價(jià)格空間達(dá)9000元/平方米。

不過(guò)，這并不意味著拍到地快的房企毫無(wú)銷(xiāo)售壓力。根據(jù)北京公布的2023年首批擬供應(yīng)土地名單來(lái)看，昌平區(qū)將供應(yīng)6宗宅地，也將給朱辛莊板塊的項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。

突然發(fā)力的大贏家

聽(tīng)到 “搖中”的消息后，大華地產(chǎn)的一位參拍員工陳曦當(dāng)下就從座位上彈了起來(lái)。她對(duì)「市界」表示，“為了拍地，公司幾位員工都從天津趕過(guò)來(lái)了，沒(méi)想到真能中。”

現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有被搖中的房企人士，紛紛向大華員工們投來(lái)了艷羨的目光。而據(jù)「市界」了解到，在得知搖中的消息十分鐘左右，大華地產(chǎn)官網(wǎng)便迅速掛出了競(jìng)拍成功的好消息。

大華地產(chǎn)在房企中聲名并不顯赫。但論行業(yè)資歷，能比大華歷史更早進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)，可以說(shuō)寥寥無(wú)幾。

早在1988年，上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)成立了一家鎮(zhèn)辦企業(yè)——大場(chǎng)房地產(chǎn)公司。1998年，順應(yīng)時(shí)代變革和國(guó)家政策，大場(chǎng)公司改組為大華集團(tuán)。此后，大華地產(chǎn)經(jīng)過(guò)改制及多年發(fā)展，最終成為了一家上海的區(qū)域型民營(yíng)房企。

在2008年之前，這家低調(diào)的老牌房企，一直在土拍市場(chǎng)上不太活躍，銷(xiāo)售金額也在百億元徘徊，業(yè)績(jī)比起上海灘的另一位老牌房企綠地要落后一大截。

但到了2018年之后，大華地產(chǎn)開(kāi)始真正發(fā)力起來(lái)，開(kāi)啟了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式。典型如，2018年，大華首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，開(kāi)啟擴(kuò)張之路。

2019年，大華又在上海一連拿下10宗地，成為地區(qū)拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額達(dá)327億元，增幅高達(dá)289%，而這幾乎等于大華集團(tuán)全年的銷(xiāo)售額。

到了最近的2020年和2021年，大華更是進(jìn)一步加倉(cāng)，曾經(jīng)短短一個(gè)月內(nèi)拿下上海、天津、南京、江蘇等地塊，耗資逾百億元。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額從2020年的190億元提升到了260億元，位列房企拿地排行榜第27位。

而那一年，大華集團(tuán)也以銷(xiāo)售額超過(guò)500億的成績(jī)，成為上海灘有名的大地主。

不過(guò)，最近這幾年突激的擴(kuò)張方式，也使得公司在項(xiàng)目質(zhì)量管控上，傳出了屢次維權(quán)的消息。

近年來(lái)，上海大華旗下的部分項(xiàng)目屢被業(yè)主投訴。譬如，2022年11月份，上海大華公園城市二三期業(yè)主針對(duì)“路面爛尾”一事開(kāi)啟了維權(quán)，讓不少購(gòu)房者也由此擔(dān)心起了房屋質(zhì)量。

多地掏出了壓箱底的“靚地”

北京土拍的熱度，并非孤例。許多二線城市沉寂已久的土拍市場(chǎng)，也開(kāi)始萌生春意了。

不少房企投拓人士發(fā)現(xiàn)，許多位于重要區(qū)位、升值潛力大的“靚地”，被各地政府搬了出來(lái)，并造就了新一輪賣(mài)地?zé)岢薄?/p>

在北京土拍之前，杭州的首輪土拍早已率先開(kāi)啟了搖號(hào)大戰(zhàn)，并吸引了60多家房企參與。

一位杭州本地的房企人士對(duì)「市界」分析道，“杭州這輪土拍熱的一個(gè)原因，主要是地塊非常優(yōu)質(zhì)，大部分地塊周邊配套完善，土地規(guī)模較小，對(duì)房企也不會(huì)造成太大的資金壓力?！?/p>

而從最終的土拍成交數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州拿出了13宗涉宅地塊，其中有8宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交，土地出讓金182.23億元，平均溢價(jià)率為 9.3%。

除了杭州之外，另一個(gè)熱門(mén)二線城市南京，也傳來(lái)了土拍爆火的消息。不少人發(fā)現(xiàn)，相比于以往的頻頻流拍，南京這輪土拍明顯升溫，溢價(jià)率創(chuàng)2019年來(lái)的次高，達(dá)到8%。

在不久前的首輪土拍中，南京推出了11宗涉宅用地。但讓人意外的是，這11宗地塊全部出讓成功，其中4宗地塊觸頂搖號(hào)、3宗達(dá)到溢價(jià)成交，當(dāng)日攬金達(dá)176.69億元。

可以看出，在這些一二線城市的土地盛宴中，多個(gè)地塊開(kāi)始激起了房企的強(qiáng)烈反響，成為眾多房企爭(zhēng)奪的對(duì)象。在房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，背后的原因主要在于優(yōu)質(zhì)的區(qū)位條件和不錯(cuò)的盈利空間。

西政資本相關(guān)人士表示，因一線和強(qiáng)二線城市樓市回暖跡象越來(lái)越明顯，房企拿地?zé)崆橐裁黠@上升。尤其在熱點(diǎn)城市，利潤(rùn)空間比較穩(wěn)定的地塊拿到就是賺到。

而土地市場(chǎng)重啟投資熱度的另一個(gè)重要原因，還離不開(kāi)各地供地規(guī)則的適時(shí)調(diào)整。

土拍市場(chǎng)曾經(jīng)有一次大的規(guī)則改變。2021年2月，自然資源部推出新規(guī)，要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且原則上全年發(fā)布出讓公告不超過(guò)3次。

這份公告推出后，土地成功出讓的難度越來(lái)越高，房企們的投拓壓力也跟著急劇上升。2022年全年，各地土地市場(chǎng)的流拍開(kāi)始變得越來(lái)越頻繁。

東方金誠(chéng)分析師唐曉琳認(rèn)為，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門(mén)檻，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限。因此，部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏，是在土地市場(chǎng)低迷期的一種必然選擇?！?/p>

一個(gè)明顯的跡象是，進(jìn)入2023年，集中供地制度出現(xiàn)了大幅調(diào)整，多個(gè)城市在競(jìng)價(jià)規(guī)則上做出了讓步。不僅提前三個(gè)月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時(shí)間，在供應(yīng)地塊上也是誠(chéng)意滿滿。

譬如，重慶在第一輪供地前公開(kāi)的供地情況“近郊板塊占比68%”；長(zhǎng)沙“核心主城區(qū)供地大幅增加，遠(yuǎn)郊占比偏小”；合肥“首輪不限價(jià)、精裝”等等。

部分民企拿地更活躍了

去年眾多民營(yíng)房企缺錢(qián)躺平，缺席土地市場(chǎng)。今年的拿地市場(chǎng)，則有了一番新的變化。

過(guò)去的2022年里，華東某民營(yíng)房企已經(jīng)整整一年沒(méi)拿地了。這讓在房企投拓崗中負(fù)責(zé)前期拿地研判的張明，少了很多工作量。張明說(shuō)道，“主要還是沒(méi)錢(qián)，精力都在抓現(xiàn)金流，努力把資金留住不外流 ”。

通過(guò)收緊投資力度，房企們正在努力的爭(zhēng)取活下去的空間。這也是房企們冬天普遍的生存法則。但到了行業(yè)迎來(lái)回暖之際，形勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)了新的反轉(zhuǎn)。

在銷(xiāo)售端市場(chǎng)情緒帶動(dòng)，以及土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化下，不少民營(yíng)房企從按兵不動(dòng)，到投石問(wèn)路，最終也開(kāi)始積極參與。

僅從不少城市的土拍情況來(lái)看，許多民營(yíng)房企已經(jīng)開(kāi)始“支棱”起來(lái)拿地了。

杭州2023年的兩次土拍，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，而民企拿地金額占比，則達(dá)到了57.9%，較2022年提升8.8%。

而不久前的南京土拍，民企拿地金額占比也有所提升。譬如，偉星、欣源置業(yè)等一批中小民企，開(kāi)始大力參與到土拍競(jìng)價(jià)市場(chǎng)。其中，偉星還幸運(yùn)的搖得了南京首輪土拍中最熱門(mén)地塊。

▲（圖源：視覺(jué)中國(guó)）

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額同比腰斬至1.65萬(wàn)億元，近四成百?gòu)?qiáng)房企投資暫停，其中民營(yíng)房企收縮力度突出，拿地金額在集中供地額度中的占比，由2021年第一輪的40%，降至2022年末的不足20%。

而最新的數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月百?gòu)?qiáng)房企中，民企拿地總額攀升至333.8億元，同比上升16.6%。

不過(guò)，這并不意味著民營(yíng)房企投資的全面復(fù)蘇?！甘薪纭沽私獾?，在銷(xiāo)售尚未全面復(fù)蘇的情況下，以往那些具有行業(yè)規(guī)模的拿地大戶們，反倒出現(xiàn)了收緊土地投資的趨勢(shì)。

不少人發(fā)現(xiàn)，今年前兩月，“行業(yè)大哥“萬(wàn)科在拿地方面幾乎處于停滯狀態(tài)。相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的2023年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜中，也已經(jīng)沒(méi)有了萬(wàn)科的身影。

張明最近也在密切觀望市場(chǎng)情況。他表示，“公司今年計(jì)劃的是一定要拿地，否則就沒(méi)有地塊運(yùn)轉(zhuǎn)下去了。但怎么拿、拿出多少資金來(lái)投資，其實(shí)也還沒(méi)有明確的規(guī)劃?！?/p>

“真正的現(xiàn)實(shí)還是沒(méi)錢(qián)，2023年公司的核心還是?，F(xiàn)金流，同時(shí)等待市場(chǎng)回暖售價(jià)回升再研判”，張明認(rèn)為，“其實(shí)關(guān)鍵還是市場(chǎng)，如果持續(xù)低迷，拿地只會(huì)讓公司負(fù)債率更高更難解套”。

春江水暖鴨先知，土拍一直都是樓市的風(fēng)向標(biāo)，民企的拍地積極性，更是成為樓市是否全面復(fù)蘇的關(guān)鍵信號(hào)?，F(xiàn)如今，部分民企投資力度雖有回升，但要回復(fù)到地王頻出的黃金時(shí)期，仍有賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體修復(fù)。

（注：張明為化名。）

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