作者｜郭一非

編輯｜楊布丁

(相關(guān)資料圖)

出品｜棱鏡·小滿(mǎn)工作室

北京樓市小陽(yáng)春行情烘托下，優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈。

3月23日，北京昌平區(qū)朱辛莊一宗地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)落下帷幕。經(jīng)過(guò)30輪報(bào)價(jià)，最終，首次進(jìn)京的上海房企大華集團(tuán)通過(guò)搖號(hào)，幸運(yùn)拿到這宗優(yōu)質(zhì)地塊。溢價(jià)率為15%，樓面價(jià)3.54萬(wàn)元/平米，總價(jià)為12.995億元。

作者了解到，這是北京土地招拍掛制度施行以來(lái)，參與房企數(shù)量最多的一次土拍，共有42家玩家參與這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。這份名單中，既包括中海、華潤(rùn)、保利等頭部央國(guó)企，也有碧桂園、龍湖等頭部民營(yíng)房企，以及河北萬(wàn)浩、海南恩祥等外地不知名開(kāi)發(fā)商。

之所以受到房企熱情追捧，中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，除了臨近朱辛莊地鐵站，地理位置便利外，該地塊規(guī)模小，投入資金較小，與此同時(shí)，3.54萬(wàn)元的樓面價(jià)與后期6.2萬(wàn)元的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)相比，中間有2.6萬(wàn)元-2.8萬(wàn)元的房地價(jià)差，利潤(rùn)空間比較充足。

此外，從配套來(lái)看，該地塊產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源相對(duì)充足，臨近小米科技園、紫光產(chǎn)業(yè)園，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合生匯及北京101中學(xué)。與周邊次新二手房項(xiàng)目相比，臨近的領(lǐng)秀慧谷單價(jià)已超過(guò)7萬(wàn)元/平米，存在一定的價(jià)格倒掛空間。

從現(xiàn)金流角度來(lái)看，由于該地塊屬于純住宅用地，沒(méi)有配建面積和競(jìng)現(xiàn)房，地價(jià)觸頂后直接搖號(hào)，使得開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房更有優(yōu)勢(shì)。從周邊可以參考的案例來(lái)看，2021年底，龍湖旗下的朱辛莊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，430套房源開(kāi)盤(pán)即售罄，客戶(hù)多為海淀剛需外溢而來(lái)。

一位規(guī)模房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴作者，近兩年市場(chǎng)下行后，現(xiàn)在同行們普遍達(dá)成共識(shí)，即奔著一二線(xiàn)城市的核心板塊，三四線(xiàn)盡量少碰，把有限的資金投入到確定性更強(qiáng)的項(xiàng)目上，通過(guò)算賬利潤(rùn)率和現(xiàn)金流去反推項(xiàng)目能不能拿。

此前在2023年2月，北京開(kāi)年第一場(chǎng)土拍中，廣東國(guó)企越秀集團(tuán)以33.12億元+4.5萬(wàn)平米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，同樣競(jìng)得一宗朱辛莊地塊，該地塊的成交樓面地價(jià)約3.7萬(wàn)元/平米，甚至高于上述相鄰大華地塊。這宗土地也吸引了14家房企前來(lái)爭(zhēng)奪。

與火熱的朱辛莊地塊相比，今日土拍的另一宗地塊堪稱(chēng)冷清。這宗昌平新城東區(qū)地塊，僅有北京國(guó)企首開(kāi)集團(tuán)1家參與報(bào)名，最終由其以底價(jià)27億獲得，溢價(jià)率為0，成交樓面價(jià)為2.49萬(wàn)元/平米。

值得一提的是，此次土拍正值北京樓市小陽(yáng)春行情。安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-2月，北京市新房成交6358套，同比上漲34%，成交金額479.99億元，同比上漲22%。

二手房行情更為回暖。北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2023年2月，北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長(zhǎng)84.3%，同比增長(zhǎng)85.4%。不過(guò)，若與歷史成交數(shù)據(jù)相比，2月份成交量并非高位。

“今年2月看似猛增，但漲幅和成交總量并不突出。”地產(chǎn)自媒體《天朗觀房勢(shì)》分析指出，北京春節(jié)后二手房的修復(fù)，一方面有春節(jié)后自然增長(zhǎng)的因素，另一方面也有前期置業(yè)需求被長(zhǎng)期壓抑后的反彈因素。

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