本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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出售股份自救的同時(shí)，深陷泥潭的黃光裕正在逐漸失去其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，近日，國(guó)美控股集團(tuán)有限公司將三亞國(guó)美旅業(yè)有限公司100%股份轉(zhuǎn)讓給中融國(guó)際信托有限公司（下稱“中融信托”）。天眼查信息顯示，三亞國(guó)美旅業(yè)已于3月17日完成股東變更。

三亞國(guó)美旅業(yè)成立于2013年1月18日，最終受益人為國(guó)美創(chuàng)始人黃光裕，公司主要經(jīng)營(yíng)范圍為項(xiàng)目投資、旅游信息咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)及銷售等，旗下項(xiàng)目為2016年7月開工的三亞“國(guó)美·海棠灣”。多位三亞中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，國(guó)美·海棠灣在2021年首次開盤，將于今明兩年陸續(xù)交付。

對(duì)于為何在“收獲期”賣掉項(xiàng)目，時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份電話咨詢了國(guó)美·海棠灣案場(chǎng)銷售人員，相關(guān)人員稱項(xiàng)目正在正常建設(shè)中，中融信托只是注資，不影響后續(xù)交付及物業(yè)服務(wù)等問題。

無獨(dú)有偶，近日，由黃光裕最終控制的寧波昊洋企業(yè)管理有限公司轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)沙先導(dǎo)臻締地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股份，中融信托接盤。這意味著國(guó)美徹底退出位于湖南長(zhǎng)沙的湘江玖號(hào)項(xiàng)目。

自2021年回歸以來，盡管黃光裕很少在公開場(chǎng)合露面，但資本動(dòng)作不斷，包括連續(xù)減持國(guó)美零售股份，以至失去國(guó)美零售控股股東地位，同時(shí)其還累計(jì)為國(guó)美零售提供近8億港元貸款。去年8月，黃光裕擬向國(guó)美零售注入物業(yè)資產(chǎn)，即國(guó)美地產(chǎn)控股旗下的鵬融地產(chǎn)，該公司主要資產(chǎn)為國(guó)美商都物業(yè)及湘江玖號(hào)物業(yè)，但最終告吹。

如今，國(guó)美系仍深陷困局，截至2023年2月3日，國(guó)美零售及其附屬公司尚未償還的逾期貸款總額約68.9億元。黃光裕也無法保住其頗具價(jià)值的地產(chǎn)項(xiàng)目。

臨近收獲期卻被轉(zhuǎn)讓

國(guó)美·海棠灣是國(guó)美進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積13.65萬平方米，規(guī)劃有國(guó)際品牌酒店、96棟游艇別墅及空中花園、河海景觀長(zhǎng)廊等，國(guó)美還曾計(jì)劃引入三邊俱樂部和中醫(yī)藥健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。

按照規(guī)劃，國(guó)美·海棠灣共分三期開發(fā)，一期為45棟獨(dú)棟別墅，二期為51棟獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅和1棟酒店，三期為總統(tǒng)別墅和地下商業(yè)。吉屋網(wǎng)、房天下等網(wǎng)站信息顯示，該項(xiàng)目曾計(jì)劃于2018年10月開放售樓處、2019年元旦開盤、2019年底交房，但直到2021年初才正式開盤。

樓盤銷售王羽（化名）稱，一期獨(dú)棟將于今年8月底交房，聯(lián)排于明年底交房。別墅戶型分A、B、C三類，建筑面積在200平方米至350平方米之間，均附贈(zèng)送面積，實(shí)際使用面積在560-880平方米之間。三亞房產(chǎn)中介李嘉（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，A戶型總價(jià)8500萬元起，B戶型4200萬元起，C戶型3800萬元左右。除別墅外，國(guó)美·海棠灣2期產(chǎn)品還可認(rèn)籌精裝交付的五連排、六連排別墅，層高為四層（地上3層，地下1層），建筑面積約105平方米，價(jià)格為2000萬元/套，預(yù)計(jì)今年四季度開盤、2024年底交付。50萬元可排號(hào)選房，500萬元可鎖定房號(hào)。

與海棠灣眾多樓盤一樣，國(guó)美·海棠灣產(chǎn)權(quán)也為40年，目前剩余產(chǎn)權(quán)年限約33年，但海景資源相對(duì)優(yōu)越。不過，項(xiàng)目資金問題還是勸退了一些購(gòu)房者。近日去海棠灣看了幾個(gè)別墅項(xiàng)目的李樺（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)說，“聽說資金鏈有點(diǎn)問題，雖然對(duì)國(guó)美·海棠灣的戶型設(shè)計(jì)和海景資源很滿意，還是決定放棄。”

多位三亞房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，項(xiàng)目去年曾停工一段時(shí)間，目前已恢復(fù)正常建設(shè)。對(duì)于停工原因，有中介表示是“受疫情影響”，并稱三亞對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，按期交房有保障。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，長(zhǎng)期虧損嚴(yán)重而陷入現(xiàn)金流危機(jī)、需要出售資產(chǎn)補(bǔ)血是國(guó)美出售三亞海棠灣項(xiàng)目的主要原因，“它也無力繼續(xù)投入資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而快進(jìn)入收獲期的項(xiàng)目可以有更好的賣價(jià)?！?/p>

賣地產(chǎn)項(xiàng)目救急

雖然不是一家典型房企，國(guó)美介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間卻較早。1995年，黃光裕成立了鵬潤(rùn)地產(chǎn)，并先后開發(fā)了鵬潤(rùn)家園、明天第一城、國(guó)美第一城、鵬潤(rùn)藍(lán)海等項(xiàng)目。2005年，國(guó)美地產(chǎn)控股有限公司（下稱“國(guó)美地產(chǎn)”）成立，國(guó)美控股、北京鵬潤(rùn)投資有限公司分別持股51%、49%。

2008年，黃光裕曾放話“拿出100個(gè)億砸向地產(chǎn)，2-3年讓國(guó)美地產(chǎn)打包上市，成為第二個(gè)國(guó)美電器”。不過，還未來得及在房地產(chǎn)行業(yè)大展拳腳，他就因涉及操縱股價(jià)而入獄14余年。

介入地產(chǎn)開發(fā)20多年來，國(guó)美控股地產(chǎn)板塊已有國(guó)美地產(chǎn)、申福、玖號(hào)置業(yè)三個(gè)平臺(tái)，布局了國(guó)內(nèi)一線城市、二線重點(diǎn)城市核心區(qū)及熱點(diǎn)區(qū)域城市；在全生態(tài)新零售戰(zhàn)略影響下，形成涵蓋“地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)辦公招商運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)管理、物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及多形態(tài)物業(yè)服務(wù)”的新型地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。

地產(chǎn)資產(chǎn)似乎也成了國(guó)美陷入危機(jī)時(shí)黃光裕手里的一張底牌。

自2017年由盈轉(zhuǎn)虧后，國(guó)美零售一直處于虧損境地。2017年-2021年，其歸母凈虧損分別為4.5億元、48.87億元、25.9億元、69.94億元、44.02億元，近五年累計(jì)虧損超193億元。日前，國(guó)美零售公告稱，預(yù)期2022年銷售收入與2021年同期相比將下滑約55%至65%之間，歸屬母公司擁有者應(yīng)占虧損預(yù)期將在170-190億元之間。

2021年2月，黃光裕獲釋出獄。他在首次內(nèi)部講話中夸下海口：力爭(zhēng)用18個(gè)月時(shí)間，使企業(yè)恢復(fù)到原有市場(chǎng)地位。

但這位昔日首富、家電零售大佬面對(duì)的是行業(yè)滄海桑田的變化。此外，出獄后不久，國(guó)美零售通過發(fā)行對(duì)價(jià)股份及轉(zhuǎn)讓全資子公司哈德森資產(chǎn)全部股權(quán)的方式，支付北京國(guó)美商都、長(zhǎng)沙湘江玖號(hào)及北京鵬潤(rùn)大廈等三處物業(yè)未來近20年的租金。這意味著，通過對(duì)兩處爛尾樓和一處核心寫字樓的“騰挪”，黃光裕將未來20年的租金收益直接變現(xiàn)，不僅擴(kuò)大了對(duì)國(guó)美零售的控制權(quán)，還保留了自持物業(yè)所有權(quán)。

不過，上述財(cái)技并不能有效改變國(guó)美的窘境。2022年上半年，國(guó)美零售營(yíng)收121.1億元，同比減少53.5%；凈虧損約29.7億元，同比有所擴(kuò)大。去年下半年，國(guó)美不斷傳出欠薪、裁員、業(yè)務(wù)收縮等消息。

債務(wù)壓力下，國(guó)美也不斷轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。除了三亞國(guó)美·海棠灣，國(guó)美控股地產(chǎn)平臺(tái)玖號(hào)置業(yè)近日還轉(zhuǎn)讓了長(zhǎng)沙先導(dǎo)臻締地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股份，中融信托也再次成為國(guó)美地產(chǎn)項(xiàng)目的白武士。

長(zhǎng)沙先導(dǎo)為長(zhǎng)沙湘江玖號(hào)的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目用地于2012年獲得，規(guī)劃總體量11萬平方米，2016年起出現(xiàn)停工、爛尾情況。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，隨著國(guó)美的退出，湘江玖號(hào)或?qū)⒈槐P活。

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