最近美國(guó)多個(gè)州傳出消息，將禁止中國(guó)買(mǎi)家買(mǎi)入房產(chǎn)。

但事實(shí)上，來(lái)自中國(guó)的投資者正在以更快的速度撤離這一市場(chǎng)，拋售美國(guó)房地產(chǎn)成為了不少海外買(mǎi)家的共識(shí)。

(相關(guān)資料圖)

在不少專(zhuān)業(yè)投資者看來(lái)，美國(guó)的地產(chǎn)危機(jī)隨時(shí)將爆發(fā)。

01，已跌2.3萬(wàn)億

從去年中開(kāi)始，美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)的下跌，雖然現(xiàn)在看起來(lái)跌幅還不算太大，但是下跌的趨勢(shì)并沒(méi)有停止下來(lái)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)的不斷加息，美債收益率的不斷提高，導(dǎo)致房貸利率不斷抬升，說(shuō)不定未來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

美國(guó)的一家著名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站提供了這樣的數(shù)據(jù)，去年6月末，全美的房屋總價(jià)值為47.7萬(wàn)億美元，當(dāng)時(shí)創(chuàng)造了歷史新高。但是到去年末，這一數(shù)值卻降至45.3萬(wàn)億美元。

這半年的時(shí)間，總房?jī)r(jià)跌去了2.3萬(wàn)億。

但是現(xiàn)在更讓人擔(dān)心的是，余下的45萬(wàn)億美元房屋資產(chǎn)還有可能出現(xiàn)更大幅度的下跌。

02，中國(guó)買(mǎi)家拋售

在美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息之后，美股已經(jīng)深蹲，但是對(duì)于美國(guó)的普通家庭來(lái)說(shuō)，值得慶幸的是房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有受到太大的影響。

去年3月美聯(lián)儲(chǔ)首次加息，但當(dāng)時(shí)全美房屋指數(shù)卻同比上漲超過(guò)20%，錄得了三十五年以來(lái)的最高漲幅。

不過(guò)現(xiàn)在回頭來(lái)看，并不是房地產(chǎn)價(jià)格可以完全脫離于經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而僅僅是加息傳導(dǎo)至房地產(chǎn)需要一定的時(shí)間而已。

相關(guān)的數(shù)據(jù)表明，到今年1月末，舊金山的房?jī)r(jià)中位數(shù)與上個(gè)月相比就下跌了8%，與去年同期相比，下跌了11%，而與去年3月份的最高峰值相比，下跌了35%。

全美的房屋價(jià)格中位數(shù)的峰值出現(xiàn)在去年的5月，但是到今年的1月份，這一數(shù)值也從43.3萬(wàn)美元下跌至38.3萬(wàn)美元，跌幅達(dá)到11.5%。

難怪有美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出，當(dāng)一些州政府提議禁止中國(guó)買(mǎi)家入市時(shí)，無(wú)非是希望持有房產(chǎn)的買(mǎi)家珍惜手中的資產(chǎn)，不要輕易拋售，以免未來(lái)無(wú)法重新買(mǎi)回。

但是用這一種辦法，顯然無(wú)法阻止中國(guó)買(mǎi)家的拋售，尤其在去年3月份，美聯(lián)儲(chǔ)加息之后，拋售的速度更快了。

03，美債下跌影響地產(chǎn)

最近6個(gè)月美國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，根本原因就在于美聯(lián)儲(chǔ)不斷的加息，導(dǎo)致利率水平不斷的上升。

房貸利率與美聯(lián)儲(chǔ)加息并不是完全同步，與聯(lián)邦基準(zhǔn)利率也并不是完全同步，但我們細(xì)心觀察卻發(fā)現(xiàn)，房貸利率的升與降與美國(guó)10年國(guó)債的收益率相關(guān)性非常的高。

從去年11月份開(kāi)始，美國(guó)10年國(guó)債收益率有所回落，與此同時(shí)，30年抵押貸款利率也從超過(guò)7%降至6.3%。

正當(dāng)業(yè)界為此松一口氣的時(shí)候，還沒(méi)來(lái)得及看到房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的回暖，卻發(fā)現(xiàn)最近這幾天美債市場(chǎng)又出現(xiàn)了大規(guī)模的拋售美債，價(jià)格瘋狂下跌。

昨天晚上10年美債收益率重新突破4%。

高盛最新的報(bào)告預(yù)測(cè)，如果貸款利率超過(guò)6.5%，房?jī)r(jià)將下跌超過(guò)6%。但如果貸款利率超過(guò)7%，房?jī)r(jià)將下跌10%。

美國(guó)的知名個(gè)人理財(cái)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)表明，到去年底，每個(gè)美國(guó)家庭的平均債務(wù)約為14.3萬(wàn)美元，全美的總債務(wù)達(dá)到了17萬(wàn)億，其中大部分為住房貸款。

一旦利率繼續(xù)上行，還貸的壓力越來(lái)越大，部分家庭可能選擇降價(jià)拋售房子，以?xún)斶€貸款，這將在房地產(chǎn)方面造成連鎖反應(yīng)。

到那個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在的45萬(wàn)億房產(chǎn)很有可能迅速的貶值，這一波地產(chǎn)危機(jī)可能遠(yuǎn)超2008年的次貸危機(jī)。

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