?作者：老船長

(資料圖)

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眼下的樓市，正在等待小陽春的到來。

央媒《經(jīng)濟日報》已經(jīng)在操心未來的事情了。

“大力推動商品房現(xiàn)房銷售”這樣的呼聲，很少出現(xiàn)在官媒的口徑中。

甚至在官方口中，現(xiàn)房銷售也已經(jīng)提上日程。

1月份召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，就表明了立場：

有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。

這幾乎是現(xiàn)房銷售，第一次出現(xiàn)在如此高規(guī)格的會議上。

時代確實不同了。

許多地方，也已經(jīng)發(fā)出了信號。

比如山東，同樣是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議上提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。

比如河南，2023年將逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

比如安徽，也提出因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

四川省政府在推動經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的政策措施中，也提到了“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡”。

一場著眼于未來的樓市變革，正在頻繁發(fā)出信號。

現(xiàn)房銷售，向來是個爭議性的話題，但卻是民心之所向。

早在2020年，海南宣布對新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度，成為國內(nèi)首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。

南京、杭州、蘇州、成都、深圳、中山等城市也嘗試過現(xiàn)房銷售，但杭州、南京在推行一段時間后，就已經(jīng)暫停了。

既然是改革，就必然存在阻力，也不會是一蹴而就。

而那個最大的阻力，就是：

預售制所掌控的局面，以及房企要賭上自己的命運。

2

預售制和現(xiàn)房銷售制，是目前全世界通用的兩種銷售方式。

只不過在執(zhí)行的層面，稍有不同。

比如在澳洲墨爾本，可以先交首付10%，在交房前3個月可以申請貸款，而不是交首付的同時貸款。

比如曼谷，首付15%，但交房前需付清全款。

比如在吉隆坡某些項目，可以根據(jù)工程進度付款，交房前付清全款。

比如在新加坡，購房者支付完首付后就可以向銀行申請貸款，銀行會根據(jù)合約要求在房屋建造期間按照工程進度分批撥付房款。

顯然，國內(nèi)的預售制和國外有著很大區(qū)別。

商品房預售制，最早起源于香港，1956年時就存在了。

商品房改革前，中國決定照搬香港房地產(chǎn)模式，預售制也拿了過來，并在1994年正式實施。

開發(fā)商拿到土地使用權(quán)、預售證、規(guī)劃許可證等資質(zhì)，才能預售房屋。買房人預付購房款，包括首付和按揭貸款，一次性全部轉(zhuǎn)入開發(fā)商名下的預售資金監(jiān)管賬戶。

預售制的好處在于，能確保開發(fā)商拿到足夠資金建房，提高資金使用率。

從房企開發(fā)資金數(shù)據(jù)來看，銷售回款（定金及預收款+個人按揭貸款） 占總到位資金的比重達到47.9%。

商品房預收款的重要性，由此可見。

在此驅(qū)動下，高周轉(zhuǎn)模式橫行于江湖。

稍微加一點杠桿，富豪榜上就會多兩個房企老總。

但預售制的缺點在于，期房交付一般在1-3年左右，中間面臨虛假銷售、質(zhì)量縮水、延期交付等問題。

所以在去年爛尾樓事件頻發(fā)時，預售制也是被聲討最多的時候。

這就相當于：

經(jīng)營風險，轉(zhuǎn)嫁給了購房人；按揭貸款風險，轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

甚至，每個城市對于預售的條件規(guī)定也不統(tǒng)一。

一線城市最為嚴格，城市能級越低，對于預售的監(jiān)管越是放松。

這也是為什么，三四線城市爛尾樓更多的原因。

天下苦預售制，久矣。

3

而一旦現(xiàn)房銷售全面鋪開，很顯然會造成兩個后果。

好的一面在于，爛尾樓將很少出現(xiàn)。

每一個項目都必須等到現(xiàn)房才能銷售，爛尾的現(xiàn)象將再難出現(xiàn)。即便出現(xiàn)，也將是開發(fā)商自擔風險。

壞的一面在于，市場上80%的中小開發(fā)商，將完全出局。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)完全演變成資金密集型產(chǎn)業(yè)。房價的組成部分，60%-70%都是土地成本和建安成本。

一旦現(xiàn)房銷售，就要求開發(fā)商在1-3年的建設(shè)周期內(nèi)，資金完全自己承擔，除了少部分頭部房企能實現(xiàn)，80%甚至90%的房企，都將面臨資金鏈斷裂的情況。

那將是一次行業(yè)大洗牌。

而另一個后果是，市場上的現(xiàn)房供應量將急劇減少。

頭部房企可能還能同時顧及一兩個項目，但中小房企恐怕能伺候好一個項目就夠嗆了。新房項目，勢必大量縮減。

最終，房價將不可避免的上漲。

買單的，還是購房者。

這不是所有人都想見到的結(jié)果。

從時機來看，當前也不是取消預售制度的最佳時機。

2021-2022年，可以說是中國房地產(chǎn)最難的兩年，投資、銷售全面下行，房企資金鏈緊繃，而全方位的救市，因為民眾的信心還沒恢復，目前也沒見到什么起色。

如果再疊加現(xiàn)房銷售制度，房企最倚重的資金來源也將被斬斷，場面將難以控制。

一旦預售制完全取消，改為現(xiàn)房銷售制，中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式，將會完全重啟。

這也是為什么，中國目前的現(xiàn)房銷售規(guī)模只占到14%；這也是為什么，很多地方都在探索，但也僅僅止于探索，沒有全面鋪開。

改革之路，道阻且長。

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