96個樓棟，1.1萬戶居民，總?cè)丝诮?萬，這是上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城。因?yàn)槠鹪V“前任”物業(yè)獲勝，它再一次成為焦點(diǎn)。

判決書判決部分內(nèi)容 受訪者供圖

(相關(guān)資料圖)

上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡稱“普陀區(qū)法院”）1月31日作出的一審判決顯示，該案原告為小區(qū)第三屆業(yè)主委員會（以下簡稱“第三屆業(yè)委會”），被告為上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“中遠(yuǎn)物業(yè)”），案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。法院判決，被告中遠(yuǎn)物業(yè)應(yīng)返還不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用等共計(jì)4000萬元。

審理該案件的普陀區(qū)法院透露，目前一審判決尚未生效，如原告不服該判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)遞交上訴狀，上訴于上海市第二中級人民法院。

2月7日傍晚，記者致電中遠(yuǎn)物業(yè)，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進(jìn)行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。

中遠(yuǎn)物業(yè)為小區(qū)服務(wù)了近20年，其與業(yè)委會的矛盾從何產(chǎn)生？為何被判返還4000萬？起訴舉證過程中，業(yè)委會又經(jīng)歷了什么？

澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者對此進(jìn)行采訪，回溯雙方多年糾葛。

第三屆業(yè)委會“扳倒”二十年物業(yè)

作為一個超大型社區(qū)，坐落于蘇州河畔的中遠(yuǎn)兩灣城已有20余年歷史。

1998年，上海中心城區(qū)最大棚戶區(qū)“兩灣一宅”舊區(qū)改造啟動，項(xiàng)目被命名為“中遠(yuǎn)兩灣城”。小區(qū)1999年正式開工，分四期建設(shè)，2006年全面竣工。中遠(yuǎn)物業(yè)自2001年9月1日起為小區(qū)提供服務(wù)，于2021年1月31日終止服務(wù)。

中遠(yuǎn)兩灣城。來源：上海普陀微信公眾號

韓德友還記得，自己2001年就搬來中遠(yuǎn)兩灣城居住，算是最早一代居民，“起初搬來感覺很不錯，環(huán)境好，交通方便，但隨著時間推移，小區(qū)環(huán)境一年不如一年，2008年以前沒什么問題，但之后幾年，小區(qū)道路出現(xiàn)了坑坑洼洼，一直沒有得到處理，小區(qū)內(nèi)灌木枯死，晚上燈光很昏暗，老人很容易摔倒，業(yè)主也時常維權(quán)。”

截至目前，中遠(yuǎn)兩灣城總共誕生了三屆業(yè)委會。2019年12月第三屆業(yè)委會誕生前，還一度出現(xiàn)近兩年的“空窗期”。

“小區(qū)曾經(jīng)召開臨時業(yè)主大會，表達(dá)對物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會，主要是覺得他們對物業(yè)的監(jiān)督管理工作不到位?！?月7日，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會主任韓德友這樣告訴澎湃新聞記者。

本次案件判決書中，作為原告的第三屆業(yè)委會稱，任期為2014年至2017年的第二屆業(yè)委會負(fù)責(zé)人與中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)責(zé)人之間存在親屬關(guān)系。業(yè)主對第二屆業(yè)委會缺乏認(rèn)同。并且，第三屆業(yè)委會對第二屆業(yè)委會任職期間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不予認(rèn)可，業(yè)主亦曾多次嘗試另聘物業(yè)均未果。

記者查閱中國裁判文書網(wǎng)和上海市高級人民法院官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)主與中遠(yuǎn)物業(yè)的糾紛時有發(fā)生。在公開的案件中，就包括有業(yè)主起訴中遠(yuǎn)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛、車位糾紛案件等。判決結(jié)果中，有業(yè)主勝訴，也有物業(yè)勝訴。

根據(jù)天眼查資料顯示，上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司成立于2000年，注冊資本1000萬人民幣，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。其中，企業(yè)有天眼風(fēng)險信息793條，還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有法律訴訟228條；涉訴關(guān)系266條，開庭公告275條，立案信息67條，在275條開庭公告中案由多為承攬合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等。

2020年10月15日，第三屆業(yè)委會在業(yè)主大會上決定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，隨后向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務(wù)合同于2021年1月15日解除。

此舉引起了中遠(yuǎn)物業(yè)的反對，將業(yè)委會訴至法院。普陀區(qū)法院于2021年1月11日對此立案，并依法進(jìn)行審理。

中遠(yuǎn)物業(yè)認(rèn)為，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會這一行為，違反有關(guān)業(yè)主大會法律規(guī)定的表決程序，侵犯了中遠(yuǎn)物業(yè)的合法權(quán)利，剝奪了中遠(yuǎn)物業(yè)爭取獲得繼續(xù)服務(wù)廣大業(yè)主的機(jī)會，應(yīng)予撤銷。

2021年3月4日，普陀區(qū)法院作出民事裁定：駁回原告上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司的起訴。

法院認(rèn)為，業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可根據(jù)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。業(yè)主大會做出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定屬小區(qū)業(yè)主內(nèi)部自治事項(xiàng)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)非小區(qū)業(yè)主，無權(quán)對屬于小區(qū)內(nèi)部自治范疇的事項(xiàng)提出異議并確認(rèn)無效或者要求撤銷。

此后，由業(yè)委會重新選聘的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務(wù)，中遠(yuǎn)物業(yè)正式離場。

業(yè)委會與物業(yè)間的審計(jì)分歧

在中遠(yuǎn)物業(yè)離場之前，業(yè)主已對其啟動審計(jì)。

“中遠(yuǎn)物業(yè)為我們小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)近20年，業(yè)主對其服務(wù)態(tài)度極其不滿，第一屆和第二屆業(yè)委會都曾對該物業(yè)進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)存在諸多疑問。”韓德友告訴澎湃新聞記者，比如消防系統(tǒng)及設(shè)備、弱電系統(tǒng)及設(shè)備、避雷設(shè)施等一些費(fèi)用，按照合同約定，不屬于物業(yè)管理費(fèi)支出成本，卻算進(jìn)物業(yè)費(fèi)中。

韓德友說，小區(qū)的公共收益分成是否清晰，此前新增劃的地面停車場到底有多少個、收益如何？廣告收益又有多少？哪些無需業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用被納入物業(yè)費(fèi)中？這些問題業(yè)主都很關(guān)心。

航拍中遠(yuǎn)兩灣城。視覺中國 圖

法院則審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會進(jìn)行表決，其中一表決事項(xiàng)為“對歷年公共收益、物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分、維修資金使用進(jìn)行全部審計(jì)”。

表決結(jié)果為，同意的票權(quán)數(shù)占比為96.41%，專有面積占比為96.67%，業(yè)主大會據(jù)此作出決議通過授權(quán)。即：授權(quán)業(yè)委會委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對2001年9月-2020年8月期間小區(qū)的專項(xiàng)維修資金、公共收益、物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的收支與使用狀況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，必要時該審計(jì)工作通過司法途徑完成。

韓德友說，最先，業(yè)委會發(fā)函告知中遠(yuǎn)物業(yè)配合審計(jì)事宜，但溝通多次，對方都以各種理由拖延審計(jì)進(jìn)程。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，2021年2月22日，第三屆業(yè)委會向普陀區(qū)法院遞交了訴狀，同年3月1日，法院立案受理，并委托第三方機(jī)構(gòu)開展審計(jì)，但因中遠(yuǎn)物業(yè)未提供相關(guān)資料，導(dǎo)致進(jìn)展遲緩。

韓德友回憶，物業(yè)最初承諾配合司法審計(jì)，但后面又拒絕提供必要資料，導(dǎo)致審計(jì)無法順利進(jìn)行。之后，業(yè)委會撤回審計(jì)申請，并在現(xiàn)有證據(jù)基礎(chǔ)上，對原訴請作增加與變更。

針對審計(jì)，原、被告雙方存在什么樣的分歧？

判決書披露，2008年、2014年以及2015-2020年期間，已有其他審計(jì)單位出具相關(guān)報告。第三屆業(yè)委會認(rèn)為，目前僅有第一屆業(yè)委會委托下形成的審計(jì)報告獲得認(rèn)同，應(yīng)對2001年9月-2020年8月大部分期間內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分、維修資金使用、公共收益收支情況作審計(jì)。

中遠(yuǎn)物業(yè)則表示，同意配合業(yè)委會做好其任期內(nèi)的年度審計(jì)工作，但已由第二屆業(yè)委會完成審計(jì)并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)同的、部分期間內(nèi)的公共收益及按實(shí)結(jié)算不應(yīng)再次被納入審計(jì)范疇。

韓德友坦言，業(yè)委會訴訟標(biāo)的為6000萬，整個案件舉證過程難度很大。一方面，過去未采用電腦系統(tǒng)管理，很多數(shù)據(jù)追查存在一定的困難。另一方面，物業(yè)公司表示，業(yè)委會只能對自己任期的數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)公司每年均進(jìn)行審計(jì)，并且把審計(jì)報告在小區(qū)內(nèi)公示，業(yè)委會沒有對這些報告表達(dá)過不同意見，雙方多次溝通無果而終。

法院認(rèn)為，業(yè)委會和中遠(yuǎn)物業(yè)既對收支的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)與方式未能達(dá)成一致，應(yīng)就觀點(diǎn)分別舉證，并在必要時由專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)介入審計(jì)，但目前雙方提供的證據(jù)和對證據(jù)的闡釋均不能充分證實(shí)本方在費(fèi)用結(jié)算方面觀點(diǎn)。在此情形下，法院將案情與當(dāng)事人提供的證據(jù)中合法合理的部分予以結(jié)合考量，再參照原告對各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算方式，對被告應(yīng)支付的結(jié)余款金額予以酌定。

法院進(jìn)一步指出，中遠(yuǎn)物業(yè)無正當(dāng)理由拒絕司法審計(jì)且未就原告變更后的訴請?zhí)岢鲠槍π钥罐q意見，由此產(chǎn)生的不利后果及訴訟風(fēng)險應(yīng)由其自負(fù)。同時，可知涉案小區(qū)頗具規(guī)模，物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算過程中牽涉的利益之巨大顯而易見。原告被告雙方理應(yīng)對長年矛盾累積后一旦紛爭形成可能在結(jié)算方面產(chǎn)生高風(fēng)險有所預(yù)見，卻在長達(dá)二十年的合作期內(nèi)未及時糾錯、追責(zé)、維權(quán)，直至合同關(guān)系終止，由此長期懈怠行為導(dǎo)致相關(guān)事實(shí)無法還原、間接或直接證據(jù)缺失而在結(jié)算過程中產(chǎn)生不利于本方權(quán)益損失的，責(zé)任亦由當(dāng)事人自行承擔(dān)。基于此理由，對原告要求被告賠償欠費(fèi)利息的訴請不予支持。

2023年1月31日，一審判決結(jié)果顯示，被告上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司應(yīng)返還原告第三屆業(yè)委會4000萬元。

這其中包含：2001年9月1日至2021年2月1日期間物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、擅自列支的不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣250萬元；2008年起至2021年2月1日期間小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分的結(jié)余、擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應(yīng)屬于地下車庫的車位產(chǎn)權(quán)人共有部分收益的結(jié)余人民幣250萬元。

對此，記者采訪了目前為該小區(qū)服務(wù)的萬科物業(yè)。工作人員表示：不方便評價原先的物業(yè)，對于未來最終判決中可能返還業(yè)主的款項(xiàng)，將完全由業(yè)委會來決定處理，與萬科物業(yè)無關(guān)。

目前，一審判決尚未生效。

2月7日傍晚，記者致電中遠(yuǎn)物業(yè)，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進(jìn)行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。澎湃新聞將持續(xù)關(guān)注該案件后續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 業(yè)主委員會