經(jīng)濟導(dǎo)報記者 ｜王雅潔

新年過后，不少“房貸一族”迎來利好，存量房貸利率迎下調(diào)窗口?！鞍偃f房貸月供省200元!”對于房貸利率掛鉤貸款市場報價利率(LPR)、重定價日為每年1月1日的濟南市民唐紅等住房消費者來說，去年5年期LPR的三次下調(diào)福利終于在開年首月還款日得以體現(xiàn)。不僅如此，1月1日起存量公積金貸款也執(zhí)行調(diào)降后的新利率，組合貸用戶可享受商貸、公積金利率下調(diào)的雙重利好。

同時，隨著2023開年首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立，政策“紅包”延續(xù)了2022年9月底階段性打開首套房貸利率下限的利好。經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，根據(jù)2022年9至11月房價數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市中，濟寧等38城符合調(diào)整利率下限的條件，有望在一季度率先迎來利率調(diào)整。

(資料圖片)

百萬房貸月供省200元

“2023年第一件開心的事就是房貸利率從之前的5.15%下調(diào)到了現(xiàn)在的4.8%?！?月1日，唐紅驚喜地發(fā)現(xiàn)，收到了貸款行發(fā)來的房貸利率下調(diào)信息。去年月供為3822元，這個月開始降到了3676元，每月能少還146元。唐紅告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“辦理貸款的時候，我指定1月1日為重新定價日。去年5年期LPR下調(diào)時只能眼睜睜看著，如今終于能享受到降息的福利。”

“2022年，關(guān)乎房貸的5年期LPR經(jīng)歷了1月、5月、8月三次下調(diào)，從2021年底的4.65%降至4.3%，下調(diào)幅度達35個基點。以百萬本金、貸款30年計算，利息下調(diào)后，每月月供可節(jié)省200元左右。同時，首套房公積金貸款利率也從3.25%下調(diào)至3.1%。”1月6日，濟南一家地產(chǎn)中介門店經(jīng)理劉琳琳在接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，這樣的利率下調(diào)福利只適用于部分LPR重定價日為每年1月1日的存量房貸消費者。

對于選擇浮動利率調(diào)整方式的房貸用戶來說，銀行一般會對LPR的重定價日給出兩個選項：一是次年對應(yīng)日調(diào)整(個人貸款發(fā)放日)，另一種則是固定日調(diào)整(每年1月1日)。劉琳琳直言，選擇重定價日時，可遵循“早定早享受”的原則?！白屑毑榭促彿抠J款合同，你會發(fā)現(xiàn)，除了固定日調(diào)整、次年對應(yīng)日，還有‘次期’調(diào)整(按月調(diào)整)等可供選擇。在簽訂購房合同的時候，要多與貸款行溝通，選擇適合自己的浮動利率調(diào)整方式。”

不過，在部分存量房貸迎來利率下調(diào)的窗口期，有貸款用戶發(fā)現(xiàn)自己1月份的還款額不降反升。“之前買房時貸款利率是LPR+80個基點，相對較高。好不容易盼了一年，利率下調(diào)后還款金額反而上漲了，這是啥情況?”1月6日，青島市民郝杰收到銀行發(fā)來的扣款信息，有點不解。他告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，元旦過后銀行發(fā)來的信息顯示，“1月1日調(diào)整年利率為5.1%”，這意味著自己的貸款利率已下調(diào)，利息少了，還款總額低了。但從郝杰出具的等額本息還款明細，經(jīng)濟導(dǎo)報記者觀察到，其2022年12月的還款總額為6663元，2023年1月還款總額為6718元，調(diào)整貸款利率后還款增加55元。對此，經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢了銀行個貸客戶經(jīng)理。

“貸款利率調(diào)整后，第一個月會多一些，因為還款是按30天來計算本息，但其實還有幾個月是31天。銀行一般會在第一個月把多出來的那幾天本息累加到還款額中。”一家國有銀行濟南分支個貸客戶經(jīng)理王瑞辰解釋，這主要受按日計息的因素影響，后面的還款金額會降下來。

38城有望率先受益

在從業(yè)十年的濟寧房屋中介王鑫看來，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立，讓濟寧的房貸利率有望在省內(nèi)率先迎來再次下調(diào)。

日前，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這意味著允許部分城市動態(tài)突破利率下限。那么目前哪些城市符合條件開啟調(diào)整呢?

經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，券商研報顯示，根據(jù)2022年9至11月房價數(shù)據(jù)，70城中有濟寧、太原等38城可在2023年一季度率先受益。國金證券統(tǒng)計顯示，相比于9月底，70個大中城市中，符合條件的城市數(shù)量由23個增加至38個。

“去年十一前后，濟寧商貸利率就迎來了下調(diào)利好，從LPR-20個基點調(diào)整為LPR-35個基點，主要是基于人民銀行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，享受到了第一波政策禮包?！蓖貊闻c經(jīng)濟導(dǎo)報記者攀談時表示，去年第四季度以來，濟寧首套房貸利率已率先挺進“3時代”，部分銀行將首套房商業(yè)貸款利率降至3.95%。此次新規(guī)讓濟寧正在觀望的首套房剛需購房者再次看到了下調(diào)希望。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，濟寧去年9月至11月新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均出現(xiàn)3個月連續(xù)下降，其中11月下降幅度較大。王鑫分析，從實際情況來看，濟寧樓市此前到了萬元均價，實際上在去年四季度不少樓盤價格都有所調(diào)整。如濟寧北部樓盤幸福里，10月每平方米均價9000元起，之前均價到過11000元。還有瑞馬天悅在“雙12”打出單價8000元+的洋房價格。他坦言，“經(jīng)常有客戶問‘哪里最值得買？’其實主要還是看個人需求。對剛需購房者來說，選擇適合自己的時間節(jié)點來買很重要?！?/p>

專家預(yù)測：

降準(zhǔn)、降息仍有空間

根據(jù)王鑫的觀察，從2022年12月情況來看，濟寧各售樓處來訪量、成交量比之前都有明顯增加，壓抑了幾個月的剛需購房需求得到一定釋放。同時，開發(fā)商年末沖業(yè)績優(yōu)惠力度較大，也有部分年末返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

不僅是38城，在業(yè)內(nèi)專家看來，2023年降準(zhǔn)、降息均具備操作的空間和可能性。

“穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力”，2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議為今年的貨幣政策定下基調(diào)。對此，人民銀行副行長劉國強有所闡述：總量要夠，就是今年貨幣政策的力度不能小于去年，需要的話，還要進一步加力；結(jié)構(gòu)要準(zhǔn)，就是要持續(xù)加大對普惠小微、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，要繼續(xù)落實好一系列結(jié)構(gòu)性貨幣政策，效果好的可以酌情加力。

“今年經(jīng)濟增長仍需要財政的加力支持?！泵裆y行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬預(yù)計，總量型貨幣政策工具將繼續(xù)發(fā)力，降準(zhǔn)、降息仍有空間；結(jié)構(gòu)性政策工具將存量擴容、增量加碼，進一步推動寬信用、調(diào)結(jié)構(gòu)和降成本。

編輯 ｜戴岳

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