剛剛過(guò)去的11月，多重融資利好政策的出臺(tái)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整優(yōu)化上市房企股權(quán)融資5項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為“第三支箭”正式落地。此前的11月中旬，央行等部門發(fā)布的“金融16條”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露，“第二支箭”延期并擴(kuò)容，支持民營(yíng)企業(yè)債券融資再加力。

而上述政策已迅速落地。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月底，包括六大行在內(nèi)的11家銀行已與28家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及意向性授信金額超22950億元。同時(shí)，新城控股、龍湖集團(tuán)等多家房企的債券注冊(cè)申請(qǐng)已經(jīng)完成或正在進(jìn)行中。

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多名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，“三支箭”的落地效率超出市場(chǎng)預(yù)期，這本身對(duì)于化解供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)起到的作用是顯而易見(jiàn)的。目前“三支箭”已經(jīng)全面覆蓋了房企融資的重要渠道，重要的是如何更快更有效落實(shí)，包括涉及的借貸資金快速到位，債權(quán)的審批相關(guān)流程加速，以及資本市場(chǎng)更快通過(guò)相關(guān)房企的股權(quán)融資請(qǐng)求等。

11月發(fā)債規(guī)模下降明顯

雖利好政策在11月密集發(fā)布，但發(fā)布多集中在中下旬，且為框架形式發(fā)布，政策細(xì)則落地具有一定滯后性，因此房企融資環(huán)境改善及規(guī)模仍值得觀察。

“市場(chǎng)情緒已經(jīng)得到很好的提振，‘第三支箭’射出后的第一個(gè)交易日，房地產(chǎn)股票和民營(yíng)地產(chǎn)債均實(shí)現(xiàn)較大漲幅。”中證鵬元工商企業(yè)評(píng)級(jí)董事郜宇鴻12月1日下午接受記者微信采訪時(shí)表示，不過(guò)地產(chǎn)大漲在短期內(nèi)主要是情緒面主導(dǎo)的，后續(xù)要持續(xù)關(guān)注房企融資方面增量資金的落地情況。

在郜宇鴻看來(lái)，11月的地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)、房企開(kāi)發(fā)到位資金數(shù)據(jù)、上市公司股權(quán)融資進(jìn)展等，這些關(guān)鍵指標(biāo)是關(guān)注融資政策的利好是否有實(shí)際傳導(dǎo)到房企資金面。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，11月境內(nèi)15家房企共成功發(fā)行20筆債券，凈融資為67.37億元，較10月同比下降67.37%，發(fā)行以公司債及中期票據(jù)為主。除濱江集團(tuán)為民營(yíng)企業(yè)和龍湖企業(yè)為中外合資企業(yè)外，其他均為國(guó)企。

公司債及中期票據(jù)依舊是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)融資主要工具。11月上述兩渠道分別發(fā)行72.6億元和112.9億元，占比當(dāng)月發(fā)行總量的33.96%和52.81%；發(fā)行類型與10月基本一致，凈融資為67.37億元，較10月同比下降61.8%。

成本及期限方面，11月房企平均融資成本為4.05%，較10月上升391bps，新增的票據(jù)平均發(fā)行期限是3.16年，將于2025年和2027年集中到期，分別是101.6億元和90.9億元。

從房企境外新增發(fā)債情況來(lái)看，在房企信用評(píng)級(jí)普遍走低情況下，融資渠道相對(duì)較窄，且未來(lái)主要以償還為主。11月房企境外新增4筆，合計(jì)發(fā)行規(guī)模約8.19億美元，其中3筆均為交換要約新票據(jù)，規(guī)模為7.46億美元；實(shí)際新增僅1筆，規(guī)模為0.73億美元，占比11月境外發(fā)行總量的8.96%。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院認(rèn)為，利好政策落地后，市場(chǎng)期待需求端改善，11月房企融資利率連續(xù)5個(gè)月下降，但境外違約事件持續(xù)，信用危機(jī)引發(fā)擔(dān)憂。自今年5月開(kāi)始，境外市場(chǎng)融資額一直維持同比減少超過(guò)65%的狀態(tài)。深受部分企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)影響，美元債萎靡，進(jìn)而造成整個(gè)行業(yè)的境外融資“關(guān)閉”。

6家企業(yè)已宣布定增計(jì)劃

“很驚喜，很意外！”上市公司股權(quán)融資敞口被打開(kāi)后，某頭部房企證券部工作人員在接受記者咨詢時(shí)表示，業(yè)內(nèi)普遍也會(huì)密切關(guān)注，且要抓住這次難得的機(jī)會(huì)。

在“第三支箭”落地的次日(11月29日)，就有北新路橋、福星股份、世茂股份三家企業(yè)發(fā)布了關(guān)于擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告。11月30日，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、大名城、新湖中寶也加入了定增計(jì)劃的行列。

對(duì)于融資新政策的影響及后續(xù)融資計(jì)劃，近日記者以投資者身份分別咨詢了招商蛇口、萬(wàn)科A、華僑城A、深振業(yè)A、天健集團(tuán)、維業(yè)股份、新華聯(lián)、皇庭國(guó)際等多家上市房企的董秘。

大悅城董秘回復(fù)稱，相關(guān)政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)宏觀環(huán)境的改善?！肮緯簳r(shí)未有股權(quán)融資計(jì)劃，但會(huì)適時(shí)跟蹤市場(chǎng)情況?！?/p>

華僑城A董秘答復(fù)表示，證監(jiān)會(huì)“5條措施”體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度?！肮緦⒎e極研究最新政策，如有應(yīng)當(dāng)披露的重大進(jìn)展，公司將按照相關(guān)規(guī)定對(duì)外披露?！?/p>

除房企外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建筑裝飾等企業(yè)也積極關(guān)注融資新政落地及行業(yè)融資環(huán)境的變化。

維業(yè)股份董秘表示，新政有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展?！白鳛榕c房地產(chǎn)緊密相關(guān)的建筑裝飾行業(yè)，該政策對(duì)公司及所處的行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極影響，未來(lái)如有股權(quán)融資相關(guān)計(jì)劃將會(huì)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行披露義務(wù)”。

而目前資金面上相對(duì)緊張的上市房企新華聯(lián)方面則表示，“未來(lái)如有股權(quán)融資計(jì)劃，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水11月30日在接受記者微信采訪時(shí)表示，上市房企中，特別是部分未出險(xiǎn)民營(yíng)房企，將是再融資的主力?！拔磥?lái)一段時(shí)間，或?qū)⒂瓉?lái)上市房企再融資高潮。”

房企高杠桿癥結(jié)仍待解

從10月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及11月機(jī)構(gòu)公布銷售和融資數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還處于探底之中。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這也是11月房地產(chǎn)金融側(cè)政策快速發(fā)力的重要原因。

而此輪權(quán)益融資放開(kāi)，增加房地產(chǎn)企業(yè)資本金后，能否從根本上解決房企高杠桿這一問(wèn)題？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波11月30日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相比于銀行借貸和債權(quán)融資，權(quán)益融資本身最大的優(yōu)勢(shì)在于不會(huì)提升企業(yè)的負(fù)債水平，同時(shí)可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，房企的高杠桿問(wèn)題并不能通過(guò)權(quán)益融資的放開(kāi)就得到根本解決。

“房企高杠問(wèn)題源于過(guò)往十年的高周轉(zhuǎn)，以及由此帶來(lái)的房企規(guī)模的快速擴(kuò)張，隨著行業(yè)規(guī)模降檔、銷售放緩，房企現(xiàn)金回流也難以保持原有水平。因此，房企高杠桿問(wèn)題的解決，是隨著行業(yè)產(chǎn)能出清，加速優(yōu)勝劣汰，利潤(rùn)率回歸穩(wěn)定常態(tài)后，逐步下降解決的。”張波表示。

在信貸、債券、股權(quán)“三支箭”齊發(fā)之后，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)還體現(xiàn)在將來(lái)政策面上是否還會(huì)有“第四支箭”射出，以及在銷售端，購(gòu)房者如何消除觀望情緒入場(chǎng)買房。

對(duì)此，郜宇鴻認(rèn)為，當(dāng)下融資方面的政策已經(jīng)做到極致了，而后續(xù)值得期待的是需求端的刺激政策?！叭缃档唾?gòu)房成本和持有成本的相關(guān)政策。本次央行降準(zhǔn)后預(yù)計(jì)5年期LPR仍有下降空間，后續(xù)還值得關(guān)注的是房貸利率是否能夠繼續(xù)打折，交易稅費(fèi)能否進(jìn)一步降低。近期杭州、成都和西安這些熱點(diǎn)城市也有所松動(dòng)，地方層面的因城施策力度能否有進(jìn)一步的空間、核心城市的調(diào)控政策能否得到糾偏和優(yōu)化，也是值得期待的。”

張波也表達(dá)了同樣觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前“三支箭”已經(jīng)全面覆蓋了房企融資的重要渠道，不需要有更多的針對(duì)房企資金側(cè)的其他渠道政策出臺(tái)。“更重要的則是現(xiàn)有的‘三支箭’如何更快更有效落實(shí)，包括涉及的借貸資金快速到位，債權(quán)的審批相關(guān)流程加速，以及資本市場(chǎng)更快通過(guò)相關(guān)房企的股權(quán)融資請(qǐng)求等?！?/p>

（文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

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