近日，有57家物管上市企業(yè)陸續(xù)交出了2022年成績(jī)單，總體來看，營(yíng)收規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，但盈利能力卻大幅下降。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業(yè)披露2022年業(yè)績(jī)（目前我國(guó)主要物管企業(yè)普遍在港股上市），去年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2324億元，相比于2021年的1971億元實(shí)現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng)；合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

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諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)下行，物企針對(duì)房地產(chǎn)客戶計(jì)提應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)期虧損撥備增加；物管企業(yè)第三方項(xiàng)目占比提升，但在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，使得企業(yè)在第三方項(xiàng)目上的利潤(rùn)有所下降。此外，受市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業(yè)盈利空間收窄。

財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)主要來源于在管面積的擴(kuò)大以及增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。以中海物業(yè)為例，2022年其在管面積同比增長(zhǎng)23.2%至3.2億平方米，增值服務(wù)增長(zhǎng)15%至29.91億港元，營(yíng)業(yè)收入則增長(zhǎng)34.4%至126.89億港元。

盡管在管面積總體仍在不斷增長(zhǎng)，但增速卻出現(xiàn)一定的下滑。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長(zhǎng)至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長(zhǎng)至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在管面積前五的企業(yè)規(guī)?？傊颠_(dá)26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企規(guī)模的分化也帶來業(yè)績(jī)表現(xiàn)上的分化。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，上市物企中排名前五的頭部企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為1153億元，占全部物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的近一半，合計(jì)歸母凈利潤(rùn)69.53億元，超全部物管企業(yè)凈利潤(rùn)的一半。

同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“一直以來物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征非常明顯。特別是近年來行業(yè)集中度不斷提高，企業(yè)間收并購(gòu)不斷，頭部企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)在營(yíng)收上則是持續(xù)增長(zhǎng)。”

毛利率下降也成為2022年物管行業(yè)的普遍情況。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最高的達(dá)14.6個(gè)百分點(diǎn)。

“影響這一指標(biāo)下滑的因素較多?！毙ぴ葡楸硎荆ㄈ肆Τ杀?、基礎(chǔ)設(shè)施改造及先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備投入等成本的增加。

此外，也有上市物企管理人員在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，第三方外拓的規(guī)模成為衡量物管企業(yè)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)，然而第三方業(yè)務(wù)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，也會(huì)帶來毛利率的降低。

“第三方業(yè)務(wù)目前的毛利率大概是12%-15%的水平，公司更多希望通過擴(kuò)大規(guī)模來增加收入，在基本物業(yè)維持毛利率的基礎(chǔ)上延伸增值服務(wù)的邊界，另外則是通過公司治理水平的提高，利用數(shù)字化和管理機(jī)制降本增效?！庇形锕苋耸咳缡欠Q。

本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳 瀟

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