2022年，中億基業(yè)營(yíng)收利潤(rùn)雙降。同時(shí)，公司深耕西北地區(qū)，業(yè)務(wù)地域集中度高

《投資時(shí)報(bào)》研究員 李璐

(資料圖)

最近三年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、多地疫情反復(fù)、中長(zhǎng)期住房需求下降等多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“寒冬期”。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年開工的總建筑面積為12億平方米，較2021年下降39.4%；2022年已出售商品房的總建筑面積為14億平方米，較2021年下降24.3%。雖然國(guó)家出臺(tái)諸多利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，消費(fèi)者的購(gòu)買意愿尚未充分恢復(fù)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)于A股上市的通道尚未重新開放，因此眾多相關(guān)企業(yè)選擇奔赴港股，中億基業(yè)控股有限公司（下稱中億基業(yè)）即為其中之一。招股書顯示，該公司擁有超過(guò)28年的綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主要在中國(guó)西北地區(qū)開發(fā)及銷售中高端住宅物業(yè)。除住宅物業(yè)外，公司還開發(fā)和管理商業(yè)物業(yè)，譬如附屬于住宅物業(yè)的商場(chǎng)和零售店鋪。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，這已是中億基業(yè)第三次向港交所主板遞表。2021年5月及2022年4月，該公司曾兩次遞表，最終均未成功。據(jù)招股書披露，本次IPO，該公司擬將募集資金用于為現(xiàn)有及未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)提供資金、償還部分借款以及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等，與前兩次IPO基本相同。

本次中億基業(yè)在港股展示的招股書與前兩次相比，有差異亦有相同之處。較為顯著的區(qū)別在于盈利能力方面出現(xiàn)了較大波動(dòng)，2022年?duì)I收利潤(rùn)雙降。不變之處在于業(yè)務(wù)地域集中度仍較高。

關(guān)于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及公司業(yè)務(wù)變化的判斷，《投資時(shí)報(bào)》電郵溝通提綱至中億基業(yè)相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

收入波動(dòng)較大

與前次招股書中呈現(xiàn)的2021年業(yè)績(jī)同比大增不同，中億基業(yè)本次招股書披露的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大下降。據(jù)招股書披露，2020年至2022年（下稱報(bào)告期）公司營(yíng)收分別為56.36億元、129.45億元和115.16億元，由于2020年基數(shù)較低，2021年同比增幅高達(dá)129.68%，但2022年未能保住增長(zhǎng)趨勢(shì)，收入同比跌11.04%，業(yè)績(jī)變動(dòng)如坐過(guò)山車。

分板塊來(lái)看，中億基業(yè)業(yè)績(jī)主要取決于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，該部分業(yè)務(wù)包括住宅、商業(yè)及停車場(chǎng)三類，其中又以住宅分部為核心。

報(bào)告期內(nèi)，住宅分部為公司帶來(lái)的收益分別為46.92億元、117億元和103.39億元，2021和2022年收入分別增長(zhǎng)149.36%和-11.63%，占總收入的份額分別為90.3%和89.7%，是公司營(yíng)收變動(dòng)的主要影響分部。雖然，公司積極拓展商業(yè)分部，但對(duì)收入尚未起到明顯帶動(dòng)作用，2022年收入份額僅為5.7%。

公司利潤(rùn)方面與營(yíng)收呈現(xiàn)出相同的波動(dòng)態(tài)勢(shì)，毛利從2020年的17.94億元增長(zhǎng)到2021年的31.98億元，但在2022年下降到28.26億元；凈利亦然，報(bào)告期內(nèi)分別為8.71億元、13.84億元和13億元，2022年略微下降。

同期，中億基業(yè)毛利率表現(xiàn)更不盡如人意，始終在下降，分別為31.8%、24.7%和24.5%。各大業(yè)務(wù)板塊毛利率出現(xiàn)不同程度下降，2022年物業(yè)開發(fā)及銷售毛利率為24.4%，較2020年下降6.9個(gè)百分點(diǎn)；管理咨詢及其他服務(wù)毛利率更是由2020年的57.2%驟降到2022年的12.6%。

據(jù)招股書解釋，物業(yè)開發(fā)及銷售毛利率下降主要是由于土地使用權(quán)成本較高，以及交付室內(nèi)精裝工程的物業(yè)比例增加所致；而管理咨詢及其他服務(wù)毛利率下降，則是由于2022年公司沒(méi)有管理咨詢服務(wù)收益導(dǎo)致。

進(jìn)一步研究中億基業(yè)的毛利率《投資時(shí)報(bào)》研究員發(fā)現(xiàn)，公司與第三方開發(fā)的物業(yè)的毛利率總體低于其單獨(dú)開發(fā)的物業(yè)毛利率。以中房萬(wàn)科為例，2020年和2021年，公司毛利率為10.6%和19.8%，而同期中億基業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目毛利率為35.9%和32.1%，遠(yuǎn)高于中房萬(wàn)科。

此外，值得關(guān)注的是，公司毛利率和股東凈利率差異較大，從2022年數(shù)據(jù)來(lái)看，公司毛利率為24.5%，而股東凈利率僅有5.76%。出現(xiàn)該現(xiàn)象的主要原因是公司非控股權(quán)益利潤(rùn)占比較高，2022年達(dá)到49%。

具體而言，中億基業(yè)和萬(wàn)科共同成立了經(jīng)營(yíng)實(shí)體中房萬(wàn)科（中億基業(yè)持有40%、萬(wàn)科持有40%、深圳花銀持有20%）。2022年中房萬(wàn)科擁有位于銀川及西寧的9個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積209.45萬(wàn)平方米，占比達(dá)31.6%，對(duì)公司整體利潤(rùn)分配影響較大。

不過(guò)，與前兩次招股書相比，中億基業(yè)的數(shù)據(jù)也有改善的部分。截至2023年1月，公司擁有30.16億元的現(xiàn)金等價(jià)物，而計(jì)息的銀行借款僅為7.5億元，流動(dòng)性較為充足。報(bào)告期內(nèi)，公司資產(chǎn)負(fù)債比率也由2020年的70%下降至2022年的40%，償債能力有所提高。

中億基業(yè)主要財(cái)務(wù)比率

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司招股說(shuō)明書

區(qū)域布局單一

業(yè)務(wù)地域市場(chǎng)高度集中是中億基業(yè)始終存在的一個(gè)特點(diǎn)。招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，公司在寧夏、青海兩地的土地儲(chǔ)備占比分別為52%和40.1%，合計(jì)占比高達(dá)92.1%。西北地區(qū)也成為了公司收入的主要來(lái)源。

雖然中億基業(yè)因此被稱為“西北一哥”，但也面臨著很大的高集中度風(fēng)險(xiǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)需求持續(xù)低迷、銷量下行的情況下，固守一方的中億基業(yè)將面對(duì)更不明晰的預(yù)期增量，若市場(chǎng)需求下降造成價(jià)格下跌，公司的盈利能力恐將被進(jìn)一步削弱。

除地域集中外，該公司對(duì)萬(wàn)科較為依賴。作為與萬(wàn)科集團(tuán)的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，報(bào)告期各期，中房萬(wàn)科對(duì)公司貢獻(xiàn)的總收益分別為12.09億元、79.72億元和57.98億元，分別占同期總收益的21.5%、61.6%和50.3%，占比有走高趨勢(shì)。

中億基業(yè)在招股資料中表示，物業(yè)開發(fā)商之間的項(xiàng)目合作及合作開發(fā)有所增加，已經(jīng)成為一種行業(yè)常態(tài)，此類合作模式要求擁有少數(shù)股權(quán)的物業(yè)開發(fā)商擁有強(qiáng)大的管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)狀況及品牌知名度。中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)是該公司和萬(wàn)科的首次合作項(xiàng)目，未來(lái)該公司或?qū)⒊晒?jīng)驗(yàn)復(fù)制到和其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作。

中億基業(yè)稱，與萬(wàn)科合作，可利用其全國(guó)網(wǎng)絡(luò)、市場(chǎng)聲譽(yù)、財(cái)務(wù)實(shí)力及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，鞏固自身市場(chǎng)地位；當(dāng)進(jìn)入新的地理區(qū)域或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)時(shí)，通過(guò)與萬(wàn)科的合作可以降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。反過(guò)來(lái)，萬(wàn)科可利用公司在西北地區(qū)的當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)及市場(chǎng)聲譽(yù)，縮短進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的適應(yīng)期、降低與監(jiān)管部門的溝通成本、提高利用當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)資源的效力。

值得注意的是，雖然該公司在招股書中表示，就中國(guó)西北以外的潛在項(xiàng)目而言，萬(wàn)科已表示愿意與其合作。但這個(gè)意愿多大程度可以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，走出西北的中億基業(yè)是否還有較大吸引力仍是未知。

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