近日，南寧、深圳等地有房產(chǎn)中介聲稱(chēng)可以做到“零首付”和“負(fù)首付”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

(資料圖)

所謂“負(fù)首付”，即購(gòu)房人只需在貸款協(xié)議上簽字，便可獲得房屋所有權(quán)，同時(shí)還能拿到一筆不菲的費(fèi)用。無(wú)論這些額外資金被用于裝修還是其他用途，都不影響購(gòu)房者成為房產(chǎn)的合法持有者。

這種“新型”房產(chǎn)交易模式備受爭(zhēng)議，有人認(rèn)為這是一種騙局，即便樓市進(jìn)入下行周期，買(mǎi)房一分錢(qián)不用出還是太過(guò)離譜，其背后隱含的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)使購(gòu)房者面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。而另一些人則將其視為難得的“上岸”機(jī)會(huì)，打聽(tīng)哪里有購(gòu)買(mǎi)“負(fù)首付”房的途徑。

北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴中國(guó)新聞周刊，“負(fù)首付”“零首付”涉嫌違法違規(guī)，因此，其風(fēng)險(xiǎn)不僅在于購(gòu)房人在購(gòu)房過(guò)程中可能實(shí)施違法行為，而且很可能在看似減少購(gòu)房支出的表象下，實(shí)則會(huì)增加購(gòu)房投入，甚至錢(qián)房皆空。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》。

《提示》指出，“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類(lèi)以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷(xiāo)售代理行為。

什么是負(fù)首付？

張超是兩個(gè)孩子的父親，因?yàn)闊o(wú)房，兩年內(nèi)他因?yàn)榉N種原因搬了三次家，在“負(fù)首付”新聞出現(xiàn)后，他第一時(shí)間就聯(lián)系了房產(chǎn)中介，了解具體流程。

他告訴中國(guó)新聞周刊，以他現(xiàn)在的收入，也許還要五六年才能存夠首付，但是他的孩子需要一個(gè)穩(wěn)定的成長(zhǎng)環(huán)境，因此如果不用一下子掏出一大筆錢(qián)，哪怕總價(jià)高點(diǎn)，他也可以接受?！捌綌偟矫總€(gè)月，貸款其實(shí)沒(méi)有增加多少?！?/p>

據(jù)張超介紹，和他有類(lèi)似想法的朋友不在少數(shù)，他們還組建了一個(gè)購(gòu)房群，互通有無(wú)?！暗壳拔覀冞€沒(méi)有找到一套可以‘負(fù)首付’的合適房源?！?/p>

實(shí)際上，雖然一些社交平臺(tái)上出現(xiàn)了房產(chǎn)中介發(fā)布的“負(fù)首付”廣告，但據(jù)中國(guó)新聞周刊了解，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此“諱莫如深”，所謂的“負(fù)首付”房并非購(gòu)房者想買(mǎi)就能輕松買(mǎi)到。

南寧市一位房產(chǎn)中介門(mén)店負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，市場(chǎng)上早就存在“負(fù)首付”房子。但他坦言，不是熟客他們不接此類(lèi)單子，“這個(gè)不好放到臺(tái)面上講，肯定不符合一般買(mǎi)房流程，一般都私下操作?！?/p>

廣西南寧市。圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

那么“負(fù)首付”到底如何實(shí)現(xiàn)？

舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)的房子真實(shí)首付為20萬(wàn)、貸款為80萬(wàn)。而通過(guò)虛構(gòu)交易金額130萬(wàn)，則變成了26萬(wàn)的首付、104萬(wàn)的貸款。據(jù)此，購(gòu)房者“騙取”的貸款額為104萬(wàn)減去80萬(wàn)，為24萬(wàn)。當(dāng)購(gòu)房者拿這24萬(wàn)，還完20萬(wàn)的首付之后，手里還余4萬(wàn)，貸款金額高于房屋實(shí)際交易金額，便可實(shí)現(xiàn)所謂“負(fù)首付”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)表示，此類(lèi)事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購(gòu)房合同，進(jìn)而做高購(gòu)房?jī)r(jià)格，以騙取更多的貸款來(lái)支付首付，“是典型的騙貸行為”。

不過(guò)，他也表示，此類(lèi)問(wèn)題進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況，即首付支付能力比較弱。“恰是購(gòu)房者首付方面的壓力，所以類(lèi)似‘負(fù)首付’的噱頭很容易引起大家的關(guān)注，也容易讓部分中介和金融機(jī)構(gòu)鉆了漏洞?！?/p>

“低首付”“零首付”

事實(shí)上，除了“負(fù)首付”，近期關(guān)于“低首付”“零首付”等樓市促銷(xiāo)手段也備受關(guān)注。

廣州一位資深地產(chǎn)人士李柳對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，她暫時(shí)沒(méi)在市場(chǎng)上聽(tīng)到“負(fù)首付”情況，但她坦言，今年前5月廣州市樓市成交表現(xiàn)欠佳，除了市區(qū)的改善型樓盤(pán)和一些高端豪宅比較熱銷(xiāo)之外，遠(yuǎn)郊地區(qū)的成交率并不理想。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，廣州商品房網(wǎng)簽成交439.68萬(wàn)平方米，同比減少38%，成交金額累計(jì)1472.79億元，同比下跌27.9%。其中，一手住宅成交面積為320.37萬(wàn)平方米，同比下降41.79%。

“一些樓盤(pán)甚至推出5%首付比例作為營(yíng)銷(xiāo)手段，在增城區(qū)、花都區(qū)以及從化區(qū)，一些樓盤(pán)只需要七八萬(wàn)元首付款就可以‘上車(chē)’?！崩盍榻B道。

事實(shí)上，不只有“低首付”，前不久的惠州還因?yàn)椤傲闶赘丁鄙狭藷崴选?/p>

相關(guān)報(bào)道顯示，位于惠州惠陽(yáng)區(qū)東方·鉑悅府推出“有史以來(lái)最大優(yōu)惠”——零首付，送車(chē)位，在售房源折后單價(jià)約8700-9700元/平方米。可供對(duì)比的是，該項(xiàng)目最高備案均價(jià)曾高達(dá)1.52萬(wàn)元/平方米。

由于降價(jià)幅度較大，東方·鉑悅府引發(fā)投訴事件。目前，促銷(xiāo)活動(dòng)被叫停，該樓盤(pán)已被鎖盤(pán)，未售房源均處于“不可售（鎖定）”狀態(tài)。

5月21日凌晨，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷(xiāo)售行為的通知》，具體內(nèi)容包括嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)返首付等行為。

此外，對(duì)中介機(jī)構(gòu)（中介人員）發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷(xiāo)售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷(xiāo)售的，惠陽(yáng)區(qū)住建局將注銷(xiāo)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于目前樓市整體處于下行階段，在銷(xiāo)售萎縮、庫(kù)存積壓以及愈發(fā)吃緊的資金鏈壓力之下，自然催生出了各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)噱頭，也是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的無(wú)奈之舉。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年69家典型上市房企，有34家房企凈利潤(rùn)虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進(jìn)一步擴(kuò)大，其中有13家規(guī)模上市房企的2022年凈利潤(rùn)虧損超百億元，另外連續(xù)兩年凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)有9家。

律師：可能錢(qián)房?jī)煽?/strong>

早在2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

但事實(shí)上，對(duì)于手上沒(méi)有足夠資金的人而言，不論是“負(fù)首付”，還是“低首付”“零首付”，無(wú)疑都是一個(gè)個(gè)很有誘惑力的概念。但實(shí)際上，這背后存在著很多潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破獲一起以“零首付”為噱頭的套路貸案件。該案涉及房產(chǎn)4處、受害人8名，涉案金額近70萬(wàn)元。

2019年初，買(mǎi)房心切的方女士偶然看見(jiàn)了某公司“零首付”購(gòu)房的廣告。在“低利息、無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押”等優(yōu)厚條件的誘惑下，方女士心動(dòng)不已，立即提出了購(gòu)房意向。

但到了房貸還款日期，方女士發(fā)現(xiàn)，房貸竟顯示無(wú)需歸還。前往銀行查證，她大吃一驚：自己的房子已被轉(zhuǎn)賣(mài)。

實(shí)際上，該詐騙團(tuán)伙以幫助墊付首付款（即“零首付”購(gòu)房）的名義誘騙客戶(hù)購(gòu)房，讓客戶(hù)簽下大量?jī)?nèi)容留白的借據(jù)、承諾書(shū)、委托書(shū)、購(gòu)房合同等文件。房子過(guò)戶(hù)后，公司便以“行業(yè)規(guī)矩”為由，引導(dǎo)客戶(hù)辦理賣(mài)房委托公證、裝修貸款和信用貸款手續(xù)，并誘騙客戶(hù)將貸款套現(xiàn)交至公司進(jìn)行統(tǒng)一“還款”。待套現(xiàn)金額到手，該公司便利用事先辦理的賣(mài)房委托公證等材料，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。

“前期簽訂的空白合同，往往會(huì)被犯罪嫌疑人改為借款合同。再加上辦理過(guò)的賣(mài)房公證，購(gòu)房人的欠款成為事實(shí)，房屋被賣(mài)也是必然的結(jié)果?！痹摪讣k案民警林忠強(qiáng)解釋?zhuān)皢螐拿袷陆嵌葋?lái)說(shuō)，不法分子事先通過(guò)騙局取得的‘證據(jù)’是有效的?！?/p>

如此一來(lái)，不法分子便可堂而皇之地將受害人的房產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)、過(guò)戶(hù)，而被蒙在鼓里的受害人不僅損失了房產(chǎn)，還要為此背負(fù)一身外債。

據(jù)王玉臣介紹，在涉及“負(fù)首付”“低首付”“零首付”實(shí)操層面，為了取得購(gòu)房人的信任以及通過(guò)銀行的貸款審批，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，一份包含真實(shí)價(jià)格的合同以及一份包含虛高價(jià)格的合同。

這其中，包含真實(shí)價(jià)格的合同用于給購(gòu)房人開(kāi)具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價(jià)格的虛假合同以及其他材料用于提供給銀行申請(qǐng)貸款。

但簽訂“陰陽(yáng)合同”本身就是違法行為，王玉臣說(shuō)，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購(gòu)房人的個(gè)人信用。

“即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請(qǐng)貸款的額度增加，增加了購(gòu)房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，其實(shí)加大了購(gòu)房成本?！彼f(shuō)。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理劉和告訴中國(guó)新聞周刊，銀行只會(huì)對(duì)以自有資金作為首付款的購(gòu)房人發(fā)放貸款，對(duì)房貸首付來(lái)源“不可能不查”。

他們通常會(huì)要求貸款者提供收入證明以及銀行半年流水，同時(shí)核查首付前本人及配偶經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的貸款記錄。“如果有貸款記錄，一定要及時(shí)還清，并出具結(jié)清報(bào)告，信用卡的大額透支也不能有?！?/p>

他透露，一般年初的時(shí)候，銀行會(huì)適度放松貸款審批尺度，“那時(shí)貸款額度比較充足，基本符合條件的我們都會(huì)給通過(guò)，但到每年下旬時(shí)，隨著我們額度的減少，必然會(huì)提高申貸門(mén)檻，如果借款人綜合資信不是特別好的話，是很容易被銀行拒貸。”

劉和說(shuō)，目前銀行對(duì)首付款來(lái)源依然有嚴(yán)格要求，他們有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)核實(shí)首付款來(lái)源，若經(jīng)核實(shí)材料有問(wèn)題，銀行有可能拒絕發(fā)放貸款。

王玉臣補(bǔ)充道，因?yàn)椤柏?fù)首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購(gòu)房合同、貸款合同有可能被解除、或者認(rèn)定無(wú)效?！百?gòu)房人不僅會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購(gòu)房屋，不能取得認(rèn)購(gòu)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款合同被解除后，還會(huì)面對(duì)銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。

（應(yīng)受訪者要求，李柳、劉和為化名）

作者：陳淑蓮

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