◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

一年半以前，渝系金科以1塊錢(qián)收購(gòu)川系藍(lán)光重慶某公司100%股權(quán)，既是搭救又是撿漏，黃紅云“一箭雙雕”。

(資料圖片僅供參考)

相比承債逾14億元及擔(dān)保超20億元，彼時(shí)房企陷入“至暗時(shí)刻”，金科還能收并購(gòu)，就想證明自己實(shí)力不俗。

第二件事，2021年11月，金科聯(lián)手華宇近20億元拿重慶大渡口重鋼片區(qū)，再次“出圈”。

第三件事，金科股份披露2021年財(cái)報(bào)，對(duì)照“三道紅線”拿下全綠檔，猶如丹書(shū)鐵券在手，進(jìn)入“安全區(qū)”了。

不過(guò)，這一輪樓市深度調(diào)整，已遠(yuǎn)超很多人的習(xí)慣性認(rèn)知范疇，特別是一部分大型民營(yíng)房企，至今仍掙扎在生死線上。

如今，藍(lán)光發(fā)展觸及退市紅線，待最后宣判，金科股份剛跌破“1元”，危機(jī)重重。

5月22日，金科股份被重慶端恒建筑工程公司向重慶法院申請(qǐng)重整，輿論嘩然。

重慶端恒建筑是金科房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工方，現(xiàn)持有金科作為履約人的商票約2791.5萬(wàn)元，逾期多次催收未果。

截至今年4月底，金科已逾期債務(wù)本金合計(jì)逾239億元，按最新公告披露，這個(gè)規(guī)模還在不斷增加。

外界疑惑的是，為何持有金科大筆金融債權(quán)的機(jī)構(gòu)債權(quán)人還沒(méi)動(dòng)，近2800萬(wàn)元商票的持有人卻率先跳了出來(lái)？

房企借“商票”打白條融資這個(gè)門(mén)路，的確害苦了很多供應(yīng)商，甚至有些被活活拖死。外界猜測(cè)，若不是被逼急了，也沒(méi)必要非得“撕破臉”。

類似H股上市的爆雷房企，被一些境外債權(quán)人向香港法院呈請(qǐng)清盤(pán)，但只要持票規(guī)模不大，就掀不起波瀾，清盤(pán)幾率很小。

金科債務(wù)危機(jī)愈發(fā)嚴(yán)重，若再回頭看，當(dāng)初“三道紅線”出臺(tái)時(shí)，已踩了兩道紅線的金科，2020年底幾乎能在“一夜間”全轉(zhuǎn)綠，完成零踩線，曾引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

金科彼時(shí)表面很風(fēng)光，財(cái)務(wù)到底有無(wú)韌性，恐怕只有自己最清楚。外界質(zhì)疑金科藏匿或從表內(nèi)騰挪走了不少債務(wù)。

這種疑似粉飾財(cái)務(wù)，遮蔽風(fēng)險(xiǎn)，只會(huì)延緩爆雷，后來(lái)還真應(yīng)驗(yàn)了。金科的確沒(méi)能抗住，先是商票逾期，后公開(kāi)債展期，接著美債爆雷，境內(nèi)債也兜不住了。

分析金科爆雷背后原因，至少兩點(diǎn)很關(guān)鍵：

一是盲目擴(kuò)張，攤子過(guò)大，一時(shí)剎不住車(chē)。

2016年底，金科新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向“三圈一帶”，即京津冀、長(zhǎng)三角、成渝和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，也就是圍繞核心城市展開(kāi)布局。

金科股份名譽(yù)董事長(zhǎng)蔣思海曾說(shuō)，從1億到100億，金科用了7年；從100億到破1000億，金科沖鋒奮斗了10年。

2020年，金科以同比增幅20%、銷(xiāo)售額2230億元達(dá)到歷史銷(xiāo)售巔峰，從2018年銷(xiāo)售額首破千億到晉級(jí)兩千億級(jí)，只用了2年。

該年底，金科股份董事長(zhǎng)、總裁等核心高層集體“換血”，"全綠檔"護(hù)甲在身，又提出“力爭(zhēng)2025年銷(xiāo)售額‘4500億+’，年復(fù)合增速"15%+"，"地產(chǎn)+"業(yè)務(wù)銷(xiāo)售500億元”的新5年戰(zhàn)略。

2021年下半年，全國(guó)樓市急轉(zhuǎn)直下，金科似乎主動(dòng)放棄了新5年戰(zhàn)略，開(kāi)始“急轉(zhuǎn)舵”，“求穩(wěn)”突然成其關(guān)鍵詞。

但這艘“兩千億級(jí)銷(xiāo)售體量、6591萬(wàn)方土儲(chǔ)規(guī)?！钡牡禺a(chǎn)巨艦，受過(guò)大的慣性作用力，怎么可能說(shuō)轉(zhuǎn)舵就立馬轉(zhuǎn)舵了？

此時(shí)金科被遮蔽的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并非韌性很強(qiáng)而是較為脆弱，在樓市持續(xù)下行帶來(lái)銷(xiāo)售不力等負(fù)面沖擊下，各種問(wèn)題如潮水般洶涌而來(lái)。

二是創(chuàng)始股東不和，“好基友”車(chē)建新的紅星系也自顧不暇。

從共同對(duì)抗“門(mén)口的野蠻人”融創(chuàng)老板孫宏斌，到鬧出“33億天價(jià)”離婚案，最終分割財(cái)產(chǎn)，金科創(chuàng)始人黃紅云跟前妻陶虹遐之間的恩怨，預(yù)示著金科未來(lái)很難順?biāo)臁?/p>

今年3月，“紅星系”持有金科股份1.62億股、約3.04%股權(quán)被公開(kāi)法拍，競(jìng)得人居然是黃紅云前妻陶虹遐，這筆股權(quán)加上其已持有4.34%股權(quán)合計(jì)約7.39%，對(duì)黃紅云威脅極大。

很顯然，黃紅云前妻陶虹遐是奔著金科控制權(quán)而來(lái)的，對(duì)穩(wěn)定金科當(dāng)前局面顯然很不利，“紅星系”所持大筆股權(quán)被法拍，背后其債務(wù)高壓，也自顧不暇。

從當(dāng)初試圖“搭救”藍(lán)光，到如今金科自身都已深陷泥沼，都需要更強(qiáng)大的“白衣騎士”進(jìn)場(chǎng)。

藍(lán)光作為“四川地產(chǎn)一哥”深陷資金鏈危機(jī)，當(dāng)初曾傳言成都市不救原因有二，一是市場(chǎng)調(diào)整使然，二是政府資源有限。從爆雷到嚴(yán)重化，現(xiàn)有資料無(wú)法證明藍(lán)光曾得到成都國(guó)資扶持紓困。

這或跟兩點(diǎn)有關(guān)：其一，藍(lán)光2020年將總部高調(diào)喬遷到上海，雖對(duì)外仍稱成都和上海雙總部模式，但成都老總部已沒(méi)啥實(shí)際職權(quán)；其二，藍(lán)光只顧全國(guó)化擴(kuò)張，向華東、華中等嚴(yán)重傾斜資源，無(wú)形中削弱了成都大本營(yíng)的堡壘地位，投拓及銷(xiāo)售嚴(yán)重下滑，深耕不力，影響力大降。

再看金科，去年8月曾得到重慶發(fā)展2.4億元融資，雖較此前傳言后者擬21.4億元收購(gòu)金科12.78%股權(quán)的含金量嚴(yán)重不足，但至少當(dāng)?shù)貒?guó)資關(guān)鍵時(shí)刻出手了。

2021年底，中信證券研報(bào)曾指出，金科是西南區(qū)域的可能“剩者”，背后邏輯是，金科深耕大重慶，土儲(chǔ)規(guī)模占集團(tuán)總土儲(chǔ)三四成，也一直是大重慶“銷(xiāo)冠”。2022年重慶百?gòu)?qiáng)民企名單上，龍湖位列第一，金科控股名列第二。

2022年底，重慶市金管局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，已建立房企“白名單”機(jī)制，推動(dòng)民營(yíng)房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具等，支持一批暫遇困難、資信良好的房企獲得新增融資。

要知道，重慶房企“暫遇困難、資信良好”的頭牌無(wú)疑就是金科，國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)公司前年及去年還給其“AAA”評(píng)級(jí)。去年3月，穆迪確認(rèn)金科“B1”評(píng)級(jí)，但展望下調(diào)到負(fù)面。

金科2022年財(cái)報(bào)披露，公司已累計(jì)獲批國(guó)家及地方政府專項(xiàng)借款資金、 金融機(jī)構(gòu)配套資金額度35.8億元， 其中24.6億元可用資金已落實(shí)到項(xiàng)目上。

這份金科財(cái)報(bào)還披露說(shuō)，公司已成立專項(xiàng)小組， 全力推進(jìn)引進(jìn)“戰(zhàn)投”。去年中期，市場(chǎng)曾傳言金科高層正接觸重慶渝富、重慶兩江新區(qū)產(chǎn)發(fā)集團(tuán)、重慶城投、重慶地產(chǎn)集團(tuán)、重慶發(fā)展等重慶實(shí)力國(guó)企。

今年初，坊間又傳言四川國(guó)資將入股金科。實(shí)際上，金科在四川投拓力度應(yīng)僅次于重慶大本營(yíng)，在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈驅(qū)動(dòng)下，兩省份國(guó)資都有可能幫扶一把。

近日金科股份業(yè)績(jī)會(huì)上，實(shí)控人黃紅云明確說(shuō)，“不管是引進(jìn)國(guó)企戰(zhàn)投成為公司大股東及重要股東，還是債務(wù)重組重整，任何有利于化解流動(dòng)性困境、回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的，我都會(huì)全力支持?！?/p>

如此看來(lái)，黃紅云為了金科能“活下來(lái)”，早點(diǎn)回到正常經(jīng)營(yíng)軌道上，也是抱定了“破釜沉舟，背水一戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備。其還說(shuō)，“引進(jìn)戰(zhàn)投進(jìn)展順利，也得到了重慶市委、市政府及各級(jí)部門(mén)的大力支持”。

這么說(shuō)，重慶還是非常力挺金科能早日紓困，以迎來(lái)大轉(zhuǎn)機(jī)。

金科控股作為金科股份控股股東，近日公告擬拿出5000萬(wàn)元至1億元增持，增持價(jià)不高于每股1.5元。

遺憾的是，金科股份昨日開(kāi)盤(pán)后直接跌停，收盤(pán)價(jià)跌破1元，報(bào)收0.96元/股。當(dāng)晚，金科股份公布了董事長(zhǎng)周達(dá)、總裁楊程鈞等核心高管在內(nèi)的“十八羅漢”，也將拿出5000萬(wàn)元至1億元增持。

金科股份上述“十八羅漢”之所以罕見(jiàn)集體增持，均認(rèn)為“公司股價(jià)近期大幅下跌，已嚴(yán)重偏離基本面，與公司經(jīng)營(yíng)結(jié)果和所付出努力嚴(yán)重不符，但對(duì)公司未來(lái)發(fā)展前景充滿信心及價(jià)值高度認(rèn)可”。

當(dāng)前瀕臨退市的A股房企，累計(jì)已有十多家，除了*ST泛海近來(lái)被控股股東及“董監(jiān)高”密集增持，帶動(dòng)股價(jià)大幅反彈，一度被拉升到1元以上之外，其他都如死水微瀾，很惱火。

類似泛海，金科提早發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)苗頭，及時(shí)出手，欲“力挽狂瀾于既倒”，足見(jiàn)金科自己的人壓根就從未放棄過(guò)。

按業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)說(shuō)辭，通過(guò)強(qiáng)力增持，以向外界傳遞強(qiáng)烈信號(hào)，以空間換時(shí)間，依托旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從根本上解決債務(wù)問(wèn)題，獲得更長(zhǎng)久的持續(xù)發(fā)展。

外界期待，金科再創(chuàng)奇跡，重塑行業(yè)信心。

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