本報(bào)記者 昌校宇

【資料圖】

公募REITs常態(tài)化發(fā)行再迎監(jiān)管新舉措。5月12日晚，證監(jiān)會(huì)表示，指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引，完善REITs大類資產(chǎn)審核要點(diǎn)及信息披露要求；當(dāng)日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中基協(xié)”）也表示，已于近期召開(kāi)公募REITs業(yè)務(wù)座談會(huì)，圍繞公募REITs市場(chǎng)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、健全管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)項(xiàng)目報(bào)價(jià)內(nèi)控制度等主題交流、討論，倡導(dǎo)公平競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，強(qiáng)化信披要求，中基協(xié)和參與機(jī)構(gòu)共同推動(dòng)REITs行業(yè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)水平合理化，均為穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)REITs常態(tài)化發(fā)行的有效路徑，有利于推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

細(xì)化兩大類資產(chǎn)審核要點(diǎn)

及信披要求

證監(jiān)會(huì)表示，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目合規(guī)、歷史運(yùn)營(yíng)以及評(píng)估參數(shù)設(shè)置等多維度細(xì)化了兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點(diǎn)，強(qiáng)化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。

從目前已上市的27只REITs和2只已獲批的REITs項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)公路是發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模最大的兩類REITs底層資產(chǎn)類型，在當(dāng)前市場(chǎng)中占有重要地位。

中金基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中金基金”）相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過(guò)細(xì)化兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點(diǎn)、強(qiáng)化信披要求，在更好保障投資者合法權(quán)益及長(zhǎng)期投資獲得感的基礎(chǔ)上，提升REITs業(yè)務(wù)執(zhí)行效率與質(zhì)量，有助于原始權(quán)益人、基金管理人及各市場(chǎng)主體之間達(dá)成業(yè)務(wù)共識(shí)，推動(dòng)公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，有助于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

結(jié)合一二級(jí)市場(chǎng)情況，上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平向《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，上述指引的實(shí)施將有利于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入REITs市場(chǎng)，進(jìn)一步提升REITs發(fā)行數(shù)量和市場(chǎng)規(guī)模，尤其在資產(chǎn)評(píng)估定價(jià)方面將更加合理，有望減少REITs上市初期價(jià)格波動(dòng)幅度，提升投資者長(zhǎng)期持有REITs的積極性。同時(shí)，完善信披要求將增加REITs信息的對(duì)稱性，進(jìn)一步提升二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)效率，REITs的長(zhǎng)期表現(xiàn)可能將出現(xiàn)明顯分化。

“未來(lái)，各基金管理人在上述兩大類資產(chǎn)的選擇上預(yù)期性將更強(qiáng)，在盡調(diào)及信披環(huán)節(jié)，對(duì)審核要點(diǎn)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注或披露。同時(shí)，對(duì)于其他類別的資產(chǎn)，也會(huì)參照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)，細(xì)化投資標(biāo)準(zhǔn)，完善存續(xù)期運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)事宜?！敝泻交鸸芾碛邢薰荆ㄒ韵潞?jiǎn)稱“中航基金”）不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

REITs發(fā)行效率

或進(jìn)一步提升

證監(jiān)會(huì)表示，將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺(tái)定期報(bào)告和臨時(shí)公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和投資者保護(hù)機(jī)制，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這說(shuō)明不同資產(chǎn)類型的REITs業(yè)務(wù)在試點(diǎn)中逐步成熟，可通過(guò)資產(chǎn)審核與信披規(guī)則進(jìn)一步凝結(jié)共識(shí)、提升效率，為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行奠定良好基礎(chǔ)。

具體到倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，兩大類資產(chǎn)均屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵(lì)的方向，通過(guò)REITs盤活存量帶動(dòng)此類產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合政策導(dǎo)向。同時(shí)，從已上市的倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房類REITs產(chǎn)品看，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、業(yè)績(jī)優(yōu)異，在二級(jí)市場(chǎng)受到投資者的追捧。在此背景下，推出倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信披規(guī)則，有助于推動(dòng)更多REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，優(yōu)化REITs板塊行業(yè)結(jié)構(gòu)。

“作為創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，REITs涉及的底層資產(chǎn)差異較大，分資產(chǎn)類型逐步推動(dòng)，是相對(duì)穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)REITs常態(tài)化發(fā)行和推動(dòng)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的有效路徑。”孫桂平預(yù)計(jì)，未來(lái)REITs發(fā)行效率將進(jìn)一步提升，市場(chǎng)規(guī)模將快速擴(kuò)大。

規(guī)范項(xiàng)目現(xiàn)有報(bào)價(jià)水平

遏制低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)

在上述公募REITs業(yè)務(wù)座談會(huì)，中基協(xié)表示，近期個(gè)別公募REITs項(xiàng)目原始權(quán)益人在招標(biāo)中簡(jiǎn)單把低價(jià)作為選聘管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)的最重要條件，以“價(jià)低者得”或“報(bào)價(jià)低者分高”來(lái)選定管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)；甚至個(gè)別公募REITs管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)在投標(biāo)過(guò)程中以低于成本的價(jià)格獲取項(xiàng)目，收入難以覆蓋成本。

“低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)反映出發(fā)行市場(chǎng)選擇機(jī)制有效性降低，使得REITs原始權(quán)益人處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，而基金管理人及其他中介機(jī)構(gòu)處于相對(duì)弱勢(shì)地位，無(wú)法客觀公正發(fā)表意見(jiàn)。低報(bào)價(jià)無(wú)法覆蓋發(fā)行成本，使得REITs管理人無(wú)法投入足夠資源對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行充分盡調(diào)，項(xiàng)目上市后風(fēng)險(xiǎn)提升，最終損害廣大投資者利益?！睂O桂平認(rèn)為，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)甚至是“零費(fèi)率”搶單等行為，對(duì)公募REITs發(fā)行以及存續(xù)期管理工作質(zhì)量帶來(lái)負(fù)面影響，或?qū)⑾А?/p>

中基協(xié)表示，下一步，將深入行業(yè)開(kāi)展公募REITs收費(fèi)機(jī)制課題調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)參與主體的引導(dǎo)、規(guī)范，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存續(xù)期管理能力是公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵之一，需要基金管理人與參與機(jī)構(gòu)發(fā)揮專業(yè)能力，有效保障持有人合法權(quán)益。通過(guò)規(guī)范REITs項(xiàng)目現(xiàn)有報(bào)價(jià)水平，遏制低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，有助于基金管理人與財(cái)務(wù)顧問(wèn)更有效地覆蓋成本，持續(xù)提升公募REITs存續(xù)期管理能力。

在中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，合理的收費(fèi)是高質(zhì)量服務(wù)的保障，也是為投資者創(chuàng)造投資收益的源泉。規(guī)范公募REITs項(xiàng)目現(xiàn)有報(bào)價(jià)水平是推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的重要一環(huán)，可推動(dòng)基金管理人提升“內(nèi)功”，從而充分發(fā)揮REITs服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)效。

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