五一小長假期間，與強烈的出游熱潮不同，全國樓市表現整體較為平淡。中指研究院數據顯示，五一期間（4月29日-5月3日），代表城市成交規(guī)模較去年增長約25%，多個城市受低基數影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

開發(fā)商搶收意愿強烈，比如在廣州，假期實際開盤/加推項目25個，整體推貨量多于去年同期；在北京、深圳等城市，房企大力促銷、推特價房的身影同樣頻現。

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業(yè)內認為，進入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，市場仍面臨下行壓力。短期來看，需求端政策有望繼續(xù)出臺，或對市場信心起到積極作用。

圖片攝影：任玉明

五一樓市冷熱分化明顯

這個五一小長假，全國掀起一番出游熱潮，從傳統(tǒng)旅游景點到小眾城市，五湖四海的游客齊齊涌來，“特種兵式旅游”成為假日熱詞，全國實現國內旅游收入1480.56億元，同比增長128.90%，按可比口徑恢復至2019年同期的100.66%。

各地開發(fā)商也摩拳擦掌，借假期大力推盤造勢。據廣州中原研究發(fā)展部調研，得益于經濟復蘇、高層多次表態(tài)支持房地產發(fā)展等利好刺激，今年五一開盤數量、推貨量比去年十一分別增加47%、26%，開發(fā)商心態(tài)明顯改善。

北京、上海、深圳等地，也出現不同程度的營銷熱潮。在北京，特價房、一口價房活動頻現，深圳從豪宅到剛需盤均有優(yōu)惠盤出現，上海則得益于新政等因素，市場熱度高漲；部分重點二線城市如合肥，樓市營銷力度頗大，有項目首付兩萬便可訂房。

但從實際效果看，各地熱度極為分化，不少重點城市假期成交下滑。

據諸葛數據研究中心數據，15個重點城市中有8個城市五一新房成交趕超去年。上海成交漲勢最為突出，新建商品住宅成交666套，同比上漲546.6%?！吧虾ＥR近五一假期推出一批優(yōu)質好盤，加之住房公積金貸款政策適度放松，成交高漲也是預料之內?！?/p>

長三角次中心城市的成交活躍度也較高，溫州今年五一假期新建商品住宅成交373套，同比上漲130.25%；寧波成交531套，同比上漲105.81%，無錫漲幅超15%。深圳樓市表現同樣亮眼，新建商品住宅成交286套，較去年五一上漲48.19%。

在二手房市場，6個城市中有4個城市成交趕超去年。青島漲勢大幅領先，假期二手住宅成交40套，較去年上漲1233.33%；深圳二手房表現同樣亮眼，五一成交26套，較去年五一上漲550%；東莞、佛山二手住宅成交也較去年五一翻番。

但是，部分熱點城市受出游的干擾，新房成交出現下滑態(tài)勢，比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%。二手房領域也是如此，假期北京二手房成交360套，較去年五一下滑7.93%。

“利好政策頻頻出臺，為樓市成交修復提供保障，是今年五一樓市成交回升的重要因素之一，但出游人數激增對部分城市造成干擾，成交動力稍顯不足?！敝T葛數據研究中心表示。

億翰智庫“五一”期間企業(yè)認購調研也顯示，“強分化”正成為當下市場的明顯特征，從企業(yè)、城市、到項目，冷與熱的分化極為明顯。比如在項目層面，核心區(qū)位項目銷售明顯較優(yōu)，改善類項目的認購情況整體優(yōu)于剛需類項目。

在企業(yè)層面，國央企五一認購情況普遍較好，同比增幅基本在30%以上；民企分化大，布局核心城市、有新開盤或項目加推、折扣力度較強的民企表現較優(yōu)。與此同時，低能級城市表現一般，部分旅游項目表現略好，三四線城市普遍環(huán)比繼續(xù)下滑。

多數城市調整壓力仍在

五一假期樓市表現平淡，雖然有人們出游因素影響，市場回暖的牢固性問題更值得關注。

在四月份，樓市已出現降溫趨勢?？硕鹧袌箫@示，4月樓市整體成交規(guī)模由升轉降，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平，30個城市商品住宅成交1642萬平方米，環(huán)比下降27%，同比持增37%，顯著低于2019-2021年同期水平。

廣州中原研究發(fā)展部在前期調研中便表示，今年三月樓市小陽春成色十足，去年下半年因客觀原因遲遲未入市的客戶，隨著經濟復蘇購房信心大增，從而集中在2～3月成交。成交熱潮過后，市場新一波購房客入場，但就4月至今市場成交、新盤去化表現來看，大部分新客戶觀望情緒濃，比較“慢熱”，除個別優(yōu)質項目以外，成交周期普遍延長。

從各地市場內部情況看，優(yōu)質板塊的去化普遍較有保證，經濟實力較強的買家，正抓緊入手優(yōu)質板塊物業(yè)；在遠郊等外圍區(qū)域，如果庫存量比較大，開發(fā)商便會容易陷入“價格戰(zhàn)”，客戶觀望情緒也比較濃厚，購房信心有待進一步增強。

各大二三線城市降溫的趨勢更為明顯?？硕鹧袌蟊硎?，武漢、天津、重慶等強二線城市，隨著低價房源去化殆盡，需求進入階段性疲軟期；長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，高庫存問題難解；徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機熱情減弱，市場重新復歸理性。

“總體來看，4月樓市無論供求均迎來拐點，絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。究其原因，主要源于客戶對行業(yè)前景的信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢。”克而瑞稱，二季度是年內供應高峰期，短期供應量還有上升空間；但從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低。

今年來，各地因城施策持續(xù)跟進，比如杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購，外地戶籍只需1個月社保即可購房，北京房山區(qū)加大人才引進力度。后續(xù)政策的發(fā)力點，有望在優(yōu)化限購條件和認房認貸，并結合生育政策，對二孩以上家庭給予支持等。

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