本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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“看中的房子，一下子就賣出去了，有點(diǎn)慌”，廣州二手房市場(chǎng)突然火了，剛需客蔡文有些不知所措。

蔡文從今年2月初開(kāi)始物色婚房，短短一個(gè)月之內(nèi)，就有三次她看中的房子在一兩個(gè)星期內(nèi)被“截胡”的情況，有的房子要么別人加價(jià)搶，要么遇到的對(duì)手是全款客。

剛需客正在加快出手速度。根據(jù)貝殼研究院廣州分院的數(shù)據(jù)，在剛需客的推動(dòng)下，2月廣州二手房預(yù)計(jì)網(wǎng)簽成交1萬(wàn)套左右，是2021年6月以來(lái)第一次逼近萬(wàn)套水平，成交量環(huán)比增加94%，同比增加142%，而實(shí)際成交或已達(dá)到1.3-1.4萬(wàn)套。

久旱逢甘霖，二手房業(yè)主的心態(tài)也在走強(qiáng)。蔡文告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在她遇到的業(yè)主“價(jià)格都不太好談，甚至不談”，并且由于其他買家的競(jìng)爭(zhēng)，房子甚至出現(xiàn)了小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。一系列遭遇后，蔡文已經(jīng)有些躺平了，“如果漲得多就不買了，去佛山看看也好”。

當(dāng)然漲價(jià)成交并非普遍現(xiàn)象，兩位在2月中旬順利成交的二手房買家向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，其所購(gòu)房源實(shí)際上均是降價(jià)成交，其中一個(gè)買家稱業(yè)主最初的報(bào)價(jià)是280萬(wàn)，“降到250多萬(wàn)我就買了，業(yè)主挺爽快的”。據(jù)其了解，4年前同樣的房子賣了245萬(wàn)，“（我）算是賺到了”。

深夜11點(diǎn)還在簽合同

貝殼研究院廣州分院的數(shù)據(jù)顯示，2月的廣州二手房市場(chǎng)，客源成交周期為55天，房源成交周期為180天，環(huán)比有所下降，但絕對(duì)水平依然處于高位。

客源成交周期是指從成為客戶到成交的平均時(shí)間，而房源成交周期則是指房子從掛牌到成交的平均時(shí)間，“當(dāng)新客戶多，平均值就會(huì)下降，目前下降幅度并不算很大，說(shuō)明需求是以前期積壓的老客戶、老業(yè)主為主”。貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆進(jìn)一步指出，這些客戶多為剛需客。

李明正是這樣的一名買家，他從去年就開(kāi)始看房，但一直保持觀望的心態(tài)。今年2月中旬，他買下了一套降價(jià)的二手房，“持續(xù)了一年才下手”，原因是他認(rèn)為目前廣州樓市處于重新啟動(dòng)的前夕，房?jī)r(jià)仍在低位，但擔(dān)心接下來(lái)可能會(huì)上漲，“另一個(gè)因素是剛需等不了太久，人生每個(gè)階段都會(huì)有不同的功課，它會(huì)推著你向前走”。

值得一提的是，在2月中旬的一天，廣州外圍區(qū)域一家中介門店負(fù)責(zé)人林華向時(shí)代財(cái)經(jīng)提供了當(dāng)日的一二手房成交情況顯示，11單成交中，至少5單的客源成交周期達(dá)到1年以上，不再觀望的原因均是看到市場(chǎng)回暖。

時(shí)代財(cái)經(jīng)從不同的受訪者處了解到，選擇二手房而非新房的原因十分一致，新房或者貴，或者遠(yuǎn)，為了兼顧預(yù)算和工作，二手房是最佳的選擇。李明表示，擔(dān)心一手房（指期房）無(wú)法正常交付也是他選擇購(gòu)買二手房的主要原因之一。

整體而言，購(gòu)房者對(duì)二手房的偏好更為明顯。據(jù)貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計(jì)，2月廣州二手房預(yù)計(jì)網(wǎng)簽成交1萬(wàn)套左右，而新房網(wǎng)簽成交5500余套，無(wú)論同比、環(huán)比漲幅，二手房均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越新房。由于網(wǎng)簽存在滯后性，二手房實(shí)際市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)在1.3-1.4萬(wàn)套，而新房則預(yù)計(jì)為1.2萬(wàn)套左右。

在2月入市購(gòu)置婚房的買家陳雯告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其所購(gòu)房源雖是降價(jià)成交，但自己能明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的暖意，“當(dāng)晚8點(diǎn)看房，簽約到11點(diǎn)，確實(shí)那個(gè)時(shí)候看到還有其他人在簽約”。

讓陳雯更加篤定市場(chǎng)在復(fù)蘇的另一件事是，其在省外的一套毛坯房最近也有意向買家，“已經(jīng)掛牌兩年了，這兩年完全沒(méi)有人找我們看過(guò)房子”。

業(yè)主漲價(jià)開(kāi)始增多

盡管目前的二手房市場(chǎng)以剛需客為主，但廣州中心區(qū)域的資深二手房中介黃珊告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，春節(jié)過(guò)后，咨詢買房的人開(kāi)始變多了，除了剛需客，投資客也在找筍盤（指高性價(jià)比、有漲價(jià)潛力的房源）。

黃珊表示，投資客目前的心態(tài)并非覺(jué)得房?jī)r(jià)處于低位，而是認(rèn)為市場(chǎng)仍然存在撿漏的機(jī)會(huì)，“也是看好將來(lái)的市場(chǎng)，但他們找的都是有發(fā)展前景的地段，相對(duì)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)后期會(huì)有提升的那種（地段），到時(shí)一轉(zhuǎn)手就有錢賺”。

雖然眼下市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，但多位房產(chǎn)中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，樓市僅僅是相比去年好很多，但沒(méi)有恢復(fù)到過(guò)去多年市場(chǎng)暢旺的程度。

廣州外圍區(qū)域一家中介門店負(fù)責(zé)人林華稱，過(guò)往多年，其所在區(qū)域投資氛圍十分濃厚，購(gòu)房者中有不少外地人，目前成交雖明顯回暖，但本市的剛需客是主力。

而黃珊稱雖然最近忙了很多，但其個(gè)人還未有成交。她認(rèn)為，“疫情三年對(duì)客戶多少產(chǎn)生了影響，他們也需要緩和的時(shí)間，比如現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的信心還需要修復(fù)，等他們經(jīng)濟(jì)壓力沒(méi)那么大才可能真的買，也許清明（4月5日）過(guò)后成交會(huì)變多”。

資深一二手房中介鐘泰對(duì)市場(chǎng)的判斷與黃珊有些許不同，他認(rèn)為市場(chǎng)在3月便會(huì)進(jìn)入高峰期。他從春節(jié)至今一共成交了兩套房子，“去年全年也才6套，不過(guò)以前市場(chǎng)好的時(shí)候，平均一個(gè)月可以賣掉一套”。

實(shí)際上，市場(chǎng)的真實(shí)狀況在二手房業(yè)主的掛牌價(jià)上得到了側(cè)面體現(xiàn)。根據(jù)貝殼研究院廣州分院，2月，業(yè)主調(diào)價(jià)增多，但漲價(jià)房源在調(diào)價(jià)房源中的占比依然保持在27%，相比1月略微上漲。同時(shí)，雖然2月漲價(jià)房源占比處于2021年8月以來(lái)的高位，但相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2021年上半年，當(dāng)時(shí)，漲價(jià)房源占比最高的月份一度突破45%。

由于二手房的業(yè)主和客戶作為單獨(dú)的個(gè)體對(duì)市場(chǎng)變化更為敏感，且二手維度的數(shù)據(jù)相比新房更多，二手房市場(chǎng)向來(lái)被視為樓市風(fēng)向標(biāo)。

不過(guò)，目前多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明當(dāng)下二手房成交仍主要為前期積壓的需求。李茂喆表示，市場(chǎng)的回暖是否可持續(xù)，主要取決于兩大方面，一是經(jīng)濟(jì)能否實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，讓百姓絕對(duì)就業(yè)、收入有明顯改善，二是目前市場(chǎng)以剛需客為主，雖然改善型需求也有所增加，但這種類型的需求是否會(huì)加快入市將決定市場(chǎng)能否持續(xù)好下去。

“從目前的角度看，至少3月的市場(chǎng)應(yīng)該還不錯(cuò)”，李茂喆說(shuō)道。

（除李茂喆，文中受訪者均為化名）

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