作者：李云飛｜來源：原創(chuàng)

【資料圖】

一位久經(jīng)商場的創(chuàng)業(yè)老司機(jī)，關(guān)注我，每天分享一點(diǎn)財(cái)富干貨，讓你的人生少走彎路。

歷史迎來了拐點(diǎn)，房價(jià)進(jìn)行大洗牌！在上一期節(jié)目中當(dāng)我就說過了，現(xiàn)在至少有20個(gè)城市在步鶴崗后塵，出現(xiàn)了幾萬元一套“白菜價(jià)”的房子。但是仍然有一些小縣城以及三四線小城市的房價(jià)還是過萬元。

今天我們就來聊一個(gè)話題，房子是用來住的，三四線城市過萬元房價(jià)的房子，真的還值得再買嗎？另外，今年會不會是買房的最好機(jī)會？用數(shù)據(jù)說話，讓你看清楚事實(shí)背后的真相。關(guān)注我，每天為你分享點(diǎn)財(cái)富干貨。

在過去的20年，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展。如果說普通人在過去20年最容易賺錢的事情是什么？那就是買房了。正所謂，辛辛苦苦幾十年，不如買套房來賺錢。特別是在一二線大城市，20年前只有二三千元每平米的商品房現(xiàn)在漲到10多萬元以上，房子白住了幾十年不說，房價(jià)還翻了幾十倍。

但是這繁榮的景象在2023年都將戛然而止。那是因?yàn)闅v史將迎來拐點(diǎn)，房價(jià)要進(jìn)行大洗牌了，房產(chǎn)保值的神話已經(jīng)破滅了，越來越多的樓盤將朝著鶴崗化方向發(fā)展。接下來我們就一點(diǎn)一點(diǎn)來講。

剛過完新年，現(xiàn)在安徽的淮南、云南的個(gè)舊，還有就是廣東的肇慶、韶關(guān)、浙江的湖州都普遍出現(xiàn)了10來萬元一套的房子。北方的城市我們就更不用說了，像齊齊哈爾、撫順、鞍山、鶴崗、阜新甚至還出現(xiàn)了幾萬元一套的房子。

我們就拿安徽的淮南來說吧，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年淮南市人口數(shù)為304萬人，GDP為1457億元，占地面積為5650平方公里，標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)地級市，距離省會合肥也只有100來公里。但是就是這樣的一個(gè)城市，根據(jù)安居客平臺顯示，一套位于華聯(lián)商廈2室一廳57平方米的簡裝商品房報(bào)價(jià)只需要5萬元，中介還稱如果真的想要的話只需要3萬元就可以拿走。同時(shí)在安居客上售價(jià)為10多萬元一套的房源還有很多。

說到這里，我想起了我的出生地合肥巢湖市。今年過年我本想著回去買一套商品房給父母養(yǎng)老居住，但是一看到房價(jià)我愣住了。一個(gè)縣級市，占地面積為2046平方公里，還不足淮南市的一半，人口不到80萬人，2021年GDP也才為577億元，雖然距離合肥也有近90公里，但是巢湖市的房價(jià)和地級市淮南來說卻是天壤之別。

根據(jù)安居客平臺顯示，1月份巢湖市新房均價(jià)為10588元每平方米，最高房價(jià)去到了12000多元每平方米。但是這么高的房價(jià)背后卻是有價(jià)無市，我身邊一個(gè)朋友把自己的住房放在中介掛牌一年多以后至今都沒有賣出去。

由此我們可以看出，現(xiàn)在的小縣城以及一些三四線小城市的房價(jià)要么是在降價(jià)售賣，連碧桂園、恒大這樣的大房企都不敢在當(dāng)?shù)卦倌玫亓耍灰淳褪怯袃r(jià)無市，滿滿的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，結(jié)果房價(jià)看著是好看，但是房子根本就是賣不出去。

于是我們不禁要問，小縣城以及小城市的房子為什么從曾經(jīng)的寵兒變成了今天的棄嬰？要是說如今的縣城房子如何被拋棄的，我們就要先來說一說曾經(jīng)縣城的房子如何被寵起來的？

首先，第一個(gè)原因就是城市化建設(shè)推動(dòng)了小縣城房價(jià)上漲。

那是因?yàn)?0年代以后，隨著西方產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，我國很多農(nóng)民工進(jìn)城打工賺錢，城市化的建設(shè)迅速推高了一二線城市的房價(jià)。結(jié)果這些農(nóng)民工在城市建起了萬棟高樓大廈，但是到最后自己卻在大城市連個(gè)廁所都買不起。于是這些農(nóng)民工就轉(zhuǎn)回到自己的小縣城去買房。最后這些小縣城成為了農(nóng)村人涌入一二線城市的一個(gè)中轉(zhuǎn)站。可以說城市的發(fā)展帶動(dòng)了小縣城的房價(jià)上漲。

第二個(gè)原因就是國家實(shí)施的棚改政策推動(dòng)了縣城房價(jià)上漲。

過去20年隨著城市化建設(shè)的推動(dòng)，小縣城、小城市大量的土地被開發(fā)，棚改政策讓這些當(dāng)?shù)厝说难牧似饋?。結(jié)果他們的老房子被拆掉了，手里握有大量現(xiàn)金的拆遷戶又扎堆起來買房，進(jìn)而和農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工者一起哄搶房子。這一行為更是讓小縣城和小城市的房價(jià)是越漲越高。

第三個(gè)原因就是人口在急速增長促進(jìn)了小縣城的房價(jià)上漲。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年以前，我國的人口出生量每年都能夠達(dá)到1500萬人以上；而在1997年之前，我國每年的出生人口數(shù)量都能夠達(dá)到2000萬人以上。這么多的人口，最后能夠在大城市買房的人畢竟是少數(shù)，而更多的人則是回到了自己的小縣城以及小城市去買房了?？梢哉f人口急速增長是決定縣城房價(jià)上漲最核心的因素。

說到這里，如今小縣城和小城市的房價(jià)下跌、房子被人們冷落的原因自然也就出來了。

1、城市化建設(shè)放緩了！

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國城市化率大概是64.72%，而2022年城市化率是65.22%，城市化率只提高了0.5%。這說明農(nóng)村人在小縣城以及小城市買房的人數(shù)增長放緩了，大家該買的都買了。當(dāng)人們的需求滿足了以后，剩下多余的房子也只能夠降價(jià)來促銷了。

2、縣城人口逐年減少。

這幾年國家的人口都在逐年減少。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，國家新生兒出生量已經(jīng)跌破了1000萬人，很多地區(qū)還用發(fā)放補(bǔ)貼的形式來促進(jìn)人們生育。人口減少對大城市的影響還要小一點(diǎn)，但是對小城市的影響那是立竿見影。沒有了人口基數(shù)，縣城的房子又要賣給誰？

3、縣城人口回流農(nóng)村。

現(xiàn)在的農(nóng)村人隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，他們反而不愿意到小縣城去發(fā)展居住。因?yàn)樗麄冊诩依餃p少開支不說，種點(diǎn)水果、蔬菜什么的都能夠賺到錢，那又何必要去縣城住著像鴿子籠一樣的商品房呢？現(xiàn)在小城市的人口一方面要被大城市虹吸，一方面又要反向流回農(nóng)村。最后導(dǎo)致的結(jié)果就是縣城空心化了，也只有逢年過節(jié)才能夠看到車水馬龍的現(xiàn)象了。

另外，再加上國家這幾年實(shí)施的房住不炒的政策以及疫情的影響，讓大家都對小城市的房價(jià)沒有了信心，這些因素讓小城市的房價(jià)在這幾年很是尷尬，降價(jià)很痛苦，不降價(jià)更痛苦。

說到這里，我們再回到開篇時(shí)的話題，那就是三四線城市過萬元房價(jià)的房子，真的還值得再買嗎？另外，既然小城市的房價(jià)在下跌，今年會不會是買房的最好機(jī)會？

首先，既然是小縣城、小城市，那么就會面臨著一定的發(fā)展制約問題。所以，別管開發(fā)商是誰？位置如何？根據(jù)現(xiàn)在全國的房價(jià)來看的話，小縣城過萬元的房價(jià)肯定是貴的，如果你買了就一定會是接盤俠。

其次，現(xiàn)在小城市的房價(jià)都在下跌，真的是抄底的好時(shí)機(jī)嗎？目前不管是從小城市的發(fā)展現(xiàn)狀來看，還是從未來的人口基數(shù)，以及國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大方向來看的話，小城市、小縣城的房價(jià)在未來沒有最低，只有更低。

我們來看兩件事情就知道了。

1、2023年過后，河南鄭州部分樓盤首套房的商貸利率首先降到了3.8%。我們要知道，河南可以是一個(gè)全國人口大省啊，以9936.6萬常住人口位居全國第三。就這么大的一個(gè)城市都在降利率促銷售，那么其他的小城市房地產(chǎn)市場的壓力有多大？

2、央行公布了2022年金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，其中2022年，國內(nèi)住戶的存款就增加了17.84萬億元。這相當(dāng)于我國14億人口每人多存了1萬多元，這可能是近幾十年來居民存款增速最快的一年了。

居民存款明顯上漲，這說明大家并不是都沒有錢，而是有錢的人也不看好房地產(chǎn)市場，他們寧可把錢存到銀行也不愿意拿出來買房。根據(jù)央行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度僅有16%的居民有打算購房的意愿。這個(gè)數(shù)字再次創(chuàng)下新低。

所以，既然你真的想買房，那就再等等吧，最起碼現(xiàn)在還不是最好的時(shí)機(jī)！當(dāng)然如果市場當(dāng)中有撿漏的，自己又是急需的話，也可以下手。

而對于某某專家所言，今年房地產(chǎn)將會迎來報(bào)復(fù)性反彈，對此你聽一聽就好了，又何必當(dāng)真呢？

作者：李云飛，知名互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)始人，大型食品連鎖企業(yè)CEO，從事互聯(lián)網(wǎng)及實(shí)體連鎖行業(yè)16年，曾被搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、騰訊、鳳凰網(wǎng)、中訊網(wǎng)、百度等知名媒體平臺相續(xù)專題報(bào)道，擅長財(cái)經(jīng)知識分析，創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)！

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