左手搶跑“兩支箭”，右手卻在千億陣營(yíng)的門口“拉抽屜”，美的置業(yè)在成為“政策寵兒”后的表現(xiàn)有些“看不懂”。

(資料圖片僅供參考)

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，美的置業(yè)成為非頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企中罕見(jiàn)的首批同時(shí)獲得信貸、債券“兩支箭”惠及的腰部房企，銀行總授信金額達(dá)到千億，交易商協(xié)會(huì)也受理了美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

受寵于政策面卻失寵了市場(chǎng)面。2018年登陸港交所，2019年邁入千億陣營(yíng)的美的置業(yè)，今年前11月，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約732.4億元，同比減少42.52%，較1400億的銷售目標(biāo)僅完成約52.3%。距離年關(guān)不足半個(gè)月，今年美的置業(yè)大概率將暫別“千億陣營(yíng)”。

銷售下滑之外，目前美的置業(yè)還飽受著利潤(rùn)走低、資金流動(dòng)性承壓等多重考驗(yàn)。

受寵政策

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在“第一支箭”信貸支持房企融資中，萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)與綠城受到銀行授信個(gè)數(shù)最多，其中萬(wàn)科、龍湖皆為頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，綠城除了過(guò)往口碑不錯(cuò)外，近年來(lái)擴(kuò)張的速度同樣令人咋舌，相比之下，規(guī)模、質(zhì)地剛剛夠得上腰部房企的美地置業(yè)，顯得有些“意外”。不止于信貸，發(fā)債端，交易商協(xié)會(huì)也受理了美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

“美的置業(yè)能夠作為非頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企躋身首批‘兩支箭’一來(lái)是背靠美的集團(tuán)的強(qiáng)大增信，另外一個(gè)就是5月被監(jiān)管評(píng)定的示范類房企。”知情人士透露，與類似房企老大碧桂園大手筆加碼機(jī)器人等制造業(yè)相反，美的置業(yè)一直以來(lái)引以為傲的融資成本低、增信效果好主要來(lái)自被稱為家電茅的母公司美的集團(tuán)背書。“沒(méi)有集團(tuán)，美的置業(yè)也不會(huì)過(guò)得如此容易，畢竟兩位優(yōu)質(zhì)得多的兩位老大哥——旭輝美債違約了，龍湖也在年中被不斷做空。”上述知情人士如此評(píng)價(jià)。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，信貸、債券“兩支箭”，面對(duì)的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開(kāi)發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，前面“兩支箭”發(fā)出的效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂(lè)觀。

“第三支箭”支持房企股權(quán)融資，截至目前，碧桂園、雅居樂(lè)等進(jìn)行了配股融資，福星股份、世茂股份、綠地控股等先后發(fā)布籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票融資公告。就“第三支箭”是否有相關(guān)計(jì)劃等問(wèn)題，美的置業(yè)方面并未給到記者正面回應(yīng)，僅表示“具體計(jì)劃請(qǐng)以公告為準(zhǔn)”。

失寵市場(chǎng)

受寵于政策面的美的置業(yè)，卻失寵于市場(chǎng)面。

根據(jù)最新公告，2022年前11月，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約732.4億元，同比減少42.52%，而相應(yīng)的已售建筑面積約583.8萬(wàn)平方米。2022年，美的置業(yè)定下的銷售目標(biāo)是1400億元，也就是說(shuō)，前11個(gè)月僅完成約52.3%。

美的置業(yè)此前幾年一直保持著銷售快速增長(zhǎng)節(jié)奏。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2015年的僅111億元，到2019年的1012億元，銷售額從百億到千億，美的置業(yè)只用了四年。

拿到了千億俱樂(lè)部的門票后，美的卻僅僅保持了一年的“穩(wěn)增長(zhǎng)”，2021年的銷售增速開(kāi)始放緩，增幅回落至8.7%，全年合同銷售金額約1371.4億元，設(shè)立的1500億元年度銷售目標(biāo)也僅完成91.43%。

或許是因?yàn)樯弦荒甑腒PI沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，或許是樓市整體環(huán)境的觀望，在2022年，美的置業(yè)將自己的銷售目標(biāo)調(diào)低至1400億元，這種調(diào)低也被外界解讀為“謹(jǐn)慎到骨子”，即便如此，從前11月的表現(xiàn)來(lái)看，已較去年全年幾近“腰斬”。

2022年中報(bào)顯示，美的置業(yè)在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的合約銷售占比超過(guò)60%，銷售集中度進(jìn)一步提升。但銷售集中度的提升，并未帶來(lái)理想的銷售“貢獻(xiàn)力”，在美的置業(yè)貢獻(xiàn)居于一二位的江蘇省和廣東省均出現(xiàn)了縮量。江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月江蘇省商品房銷售面積9493.7萬(wàn)平方米，同比下降28.4%，其中住宅銷售面積下降32.5%。廣東省的表現(xiàn)與江蘇省基本類似，2022年1-10月廣東全省商品房銷售面積下降23.3%。按照如此銷售狀態(tài)，重倉(cāng)核心區(qū)將無(wú)法給美的置業(yè)帶來(lái)更加飽和的銷售“貢獻(xiàn)力”，即便在最后一個(gè)月沖擊千億也有很大難度，要知道11月單月美的置業(yè)僅有55億元的銷售，但目前還有近270億元的差額。今年的美的置業(yè)大概率將暫別“千億陣營(yíng)”。

美的置業(yè)在千億陣營(yíng)的進(jìn)退并非個(gè)例。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，千億以上陣營(yíng)有19家房企，較去年同期減少16家，銷售額均值為2030.4億元。同時(shí)，從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，今年前11個(gè)月，目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%。

合作開(kāi)發(fā)影響銷售表現(xiàn)

在銷售表現(xiàn)不佳的同時(shí)，美的置業(yè)正作為“白衣騎士”活躍在市場(chǎng)上。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝曾在年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，美的置業(yè)從去年9月開(kāi)始啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購(gòu)動(dòng)作，截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)交易代價(jià)約15億元，新增權(quán)益貨值62.9億元。交易方涉及花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等企業(yè)，收購(gòu)的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。

知情人士透露，美的置業(yè)本輪收并購(gòu)動(dòng)作非常有針對(duì)性，交易多為項(xiàng)目合作方，且為出險(xiǎn)房企或者資金面較為緊張的房企，美的“白騎士”的角色有些不得不為之的感覺(jué)。換句話說(shuō)，合作方一旦暴露出“出險(xiǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)，合作項(xiàng)目就存在“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)，要及早進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)切割。

有關(guān)今年下半年的投資動(dòng)作，王全輝也曾直言，“下半年美的置業(yè)可能會(huì)更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在土地新增方面投入精力會(huì)較少，而在合作項(xiàng)目會(huì)投入比較大的精力，確保按時(shí)交付”。

一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)上行階段，合作開(kāi)發(fā)曾是幫助房企分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以及“撬動(dòng)”千億規(guī)模的利器，但如今隨著爆雷房企的數(shù)量越來(lái)越多，合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也被放大。一旦合作伙伴出險(xiǎn)，預(yù)售資金監(jiān)管將影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金流動(dòng)性，也會(huì)影響到購(gòu)房者的消費(fèi)信心。另一方面，合作雙方也會(huì)在下行市場(chǎng)相互“猜忌”，無(wú)法進(jìn)行通力合作，這些都會(huì)影響到項(xiàng)目的銷售情況。

“可以看到美的置業(yè)年內(nèi)的銷售成績(jī)，應(yīng)該是受合作項(xiàng)目的波及，這也是合作開(kāi)發(fā)反噬的征兆?！鄙鲜龇治鰩熤毖浴?/p>

記者了解到，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，美的置業(yè)多采用了合作開(kāi)發(fā)的方式。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年新增的60個(gè)項(xiàng)目中，只有12個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比是100%，2021年新增的44個(gè)項(xiàng)目，僅有7個(gè)是持有100%權(quán)益。從上述收購(gòu)動(dòng)作來(lái)看，美的置業(yè)的合作方中，目前有不少都面臨著流動(dòng)性壓力。

“美的置業(yè)等此類企業(yè)，需要做的是盡早提升自己的拿地權(quán)益比，減少合作開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不利影響。尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，獨(dú)立操盤不但可以避免被‘拖累’風(fēng)險(xiǎn)，也能夠加強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)稱。

資金流動(dòng)性承壓

土地儲(chǔ)備是房企賴以生存的根本，也是未來(lái)“攻城略地”的底氣，向合作伙伴頻頻伸出“援手”的同時(shí)，美的置業(yè)的自身流動(dòng)性也遭受考驗(yàn)。

根據(jù)2022年中期財(cái)報(bào)，今年上半年，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出約17.5億元；融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出約75.75億元。截至2022年上半年末，美的置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約232.2億元，較去年底減少11.68%，雖然尚能覆蓋短期債務(wù)，但凈流出的潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

2022年上半年，美的置業(yè)的其他財(cái)務(wù)指標(biāo)也不容樂(lè)觀，收入為316.63億元，同比下降4.2%；毛利56.69億元，同比下降17.1%；凈利潤(rùn)26.08億元，同比下降13.1%；核心凈利潤(rùn)27.36億元，同比下降11.8%。

就在年內(nèi)，美的置業(yè)頻頻上調(diào)債券利息，這一舉動(dòng)似乎也透露出其流動(dòng)性形勢(shì)的不容樂(lè)觀。7月11日，美的置業(yè)決定將“20美置06”債券的票面利率上調(diào)52個(gè)基點(diǎn)至4.5%；8月3日，美的置業(yè)又將“20美置08”票面利率上調(diào)51個(gè)基點(diǎn)至4.5%。

但不可否認(rèn)，背靠美的集團(tuán)這棵“大樹”，美的置業(yè)的融資成本在行業(yè)內(nèi)尚屬優(yōu)秀。根據(jù)2022年中期財(cái)報(bào)，美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低了22個(gè)基點(diǎn)至4.6%，有如此“成績(jī)”自然離不開(kāi)母公司的大力支持。

北京商報(bào)記者王寅浩

關(guān)鍵詞： 合作開(kāi)發(fā) 同比下降