原創(chuàng) 劉博團隊?

日前，長實集團公告，公司擬以207.66億港元的價格，將長實旗下香港半山西部超級豪宅21 BORRETT ROAD（波老道21號）項目售予新加坡公司華瑞資本。

【資料圖】

這足夠表明長實該項資產的優(yōu)質性，也刷新了香港樓市記錄，成為香港史上最大額住宅交易。

公告顯示，本次波老道21號項目交易包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。要知道半山作為香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，業(yè)主不乏政商名流和顯赫家族，打開名單不僅有澳門賭王家族、香港船王包玉剛家族以及諸多明星，和多位內地商界頂尖人士。IPG中國首席經濟學家柏文喜曾分析，位于香港半山的豪宅項目向來是抵抗通脹和經濟波動的優(yōu)質資產。

人們留意到，本次交易的買主是新加坡華瑞資本。本次交易，透露了幾個深層信號……

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信號一：全球資本看好香港

今年9月全球金融中心指數（GFCI）公布了“國際金融中心城市”的最新排名，新加坡排名首次超越香港。再加上中美戰(zhàn)略博弈影響，有人看好新加坡，唱衰香港。因此，此刻新加坡資本入局香港，加之近期境外基金頻頻在香港特區(qū)購買不動產，彰顯了世界對香港市場投資價值的關注，以實際行動對香港及中國前景投下信心一票。

香港為什么被關注、被重倉？

從世界政治、金融格局來講，每個超大經濟體，都必然會產生一個金融中心作為其面向全球資金的入口和出口。比如美國的紐約，英國的倫敦。目前中國經濟總量比歐盟還要大，必然要有一個跟世界之間的“超級聯(lián)系人”，香港無疑是首選。

上圖是近日央行公布的，人民幣國際化報告里的資料?？梢钥闯?，在人民幣國際化方面，香港市場占有率高達48.6%。所以，香港是人民幣最大的離岸中心，是中國與世界最合適的“超級聯(lián)系人”。

一系列資料，也充分證明了香港在金融服務方面的巨大優(yōu)勢。2021年，香港交易所的市場總成交金額達到破紀錄的5.2萬億美元；香港保險業(yè)的管理資產超過4.5萬億美元，位居亞洲第一、世界第二；過去13年，香港七次登上全球首次公開招股集資榜首；香港連續(xù)六年成為全球最具規(guī)模的亞洲國際債券發(fā)行中心。

而且，香港也積極向前，不斷提升自己的城市價值。近日，國際金融領袖投資峰會如期在香港舉行，這場峰會代表了世界金融體系對香港的信心。穿越現(xiàn)實天氣與國際政治的雙重“風雨”，全球約120家金融機構逾200位國際金融翹楚如期赴約。這意味著面對外界的打壓和抹黑，香港國際金融中心地位依然屹立不倒，未來也將“風雨無阻”，擁有穿越周期、抗逆環(huán)境的價值韌性。

國際金融領袖投資峰會

因此，香港的樓市價值是值得長遠看好的。現(xiàn)在還有一個罕見的利好，香港樓市對世界敞開了懷抱。香港特區(qū)政府最新發(fā)布的施政報告顯示，向合資格外來人才退還在港置業(yè)額外的印花稅，并在信貸條件上予以放松。

香港一放開，樓市明顯回暖。10月24日資料顯示，與按揭相關的香港銀行間同業(yè)拆借利率(HIBOR)在一個月內連升9天，升6.04基點至3.01685%，是2008年10月28日后最高。有分析認為，11月香港上調最優(yōu)惠利率機率較高。

香港以資金、政策吸引人才及企業(yè)來港工作和投資，未來將進一步增強發(fā)展動能，提高香港城市價值競爭力，鞏固香港樓市價值的含金量。

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信號二：優(yōu)質資產是房企的底氣和血槽

就本次豪宅交易而論，長實預計將從出售事項中獲得63億港元收益，所得款項凈額將用于公司一般營運資金。

公開資料顯示，長實于2011年6月以116.5億港元購入該地塊，每呎樓面地價達26763港元，可建樓面面積約4.04萬平方米，總價創(chuàng)下當年香港第二高價紀錄。

來源：長實波老道21號公眾號

但是優(yōu)質資產的升值效應更加顯著，長實在持有這一項目10年后才以現(xiàn)樓上市，產品設計亮點突出，項目背山面向維多利亞海，屹立于香港主水平基準高度約480呎之上，而且是半山區(qū)域唯一可售新盤，曾以4.59億元價格成交一套面積約3,378平方呎的住宅，由此推算，該套房源單價達13.6萬元/平方呎。

散售指數倍盈利再加上本次約208億打包剩余資產，長實僅此一個項目就“賺麻了”！

其實，不止長實集團，香港多家老牌房企都把“優(yōu)資產”作為重中之重，以 “高質量”、”優(yōu)質品牌”收獲樓市信心。從收入構成來看，它們在內地及香港的物業(yè)銷售、物業(yè)投資在2022財年的表現(xiàn)均超越市場預期。

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信號三：房企穿越周期的金鑰

香港一直是中國樓市的“引領者”。市場周期之下，我們更應該分析一下港資房企的經營“金鑰”。

研究發(fā)現(xiàn)港資房企極力保持現(xiàn)金流充裕狀態(tài)，還主動進行杠桿管理，回籠更多資金，以及著力于控制資本開支。穩(wěn)現(xiàn)金流、持續(xù)優(yōu)化資產負債結構的能力，為未來可持續(xù)發(fā)展筑厚財務安全邊際。得益于高股息率，投資者亦有望從中得到積極反饋。據此前的財報資料顯示，李嘉誠的長實集團在手現(xiàn)金凈額高達139億港元。

有人可能會問，長實不缺錢，李嘉誠為什么還要賣賣賣？

朋友們，資本逐利啊，不斷回血是為了更好地抄底和戰(zhàn)略布局！5月初，李嘉誠旗下和記黃埔曾與其他11家房企競投廣州白云區(qū)空港大道地塊，時隔十年再次參與內地市場公開土地拍賣。港資房企們在長三角、珠三角核心城市核心地段展開收并購，實現(xiàn)快速取地、動工及入帳，高效運營，回籠資金。

李嘉誠“殺回”2022年廣州土拍引報道

以長實集團為代表的老牌港資房企以香港+內地、住宅+商業(yè)的組合戰(zhàn)略，可以有效削弱單一市場波動的影響，加之強大的品牌價值、管理專長等，使其擁有了更強的與“不確定性”共處的能力，從而取得不俗的業(yè)績。

發(fā)現(xiàn)了嗎？

香港地產界“百年老店”們財務穩(wěn)健，長期低杠桿運營，擅長逆周期操作。能在此次地產市場波動中脫穎而出，業(yè)績穩(wěn)中向好的“少數派”企業(yè)，背后都擁有“穩(wěn)經營、強現(xiàn)金、優(yōu)資產”的三重邏輯支撐。

關鍵詞： 新加坡_財經 長實集團