最近深圳人才房3個(gè)新盤申購(gòu)人數(shù)出爐后，不少人看到3.36萬批次，認(rèn)為人才房銷售已進(jìn)入火熱。其實(shí)這些是申購(gòu)制度造成的誤解，當(dāng)然誤解還不止如此。

3個(gè)項(xiàng)目有3.36萬批次認(rèn)購(gòu)，每個(gè)項(xiàng)目都是1萬戶左右，這三個(gè)項(xiàng)目從房源、地理位置、價(jià)格、周邊配套上都相差甚大，而總合格申購(gòu)人數(shù)相差并不大，這種情況并非偶然，內(nèi)在原因應(yīng)該是很多購(gòu)房者選擇了同時(shí)申購(gòu)三個(gè)房源。

(資料圖片)

人才房申購(gòu)規(guī)定，申請(qǐng)期間，合格家庭可以同時(shí)申購(gòu)多個(gè)人才房項(xiàng)目。和安居房不同，只要不簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，棄選沒有懲罰，多次棄選也沒有懲罰。

那么在這種規(guī)則下，申購(gòu)者的最優(yōu)策略就是遇到差不多的項(xiàng)目都申購(gòu)一次，可能這個(gè)項(xiàng)目并不被自己青睞。申購(gòu)之后，等抽簽搖號(hào)結(jié)果出來，自己就掌握了主動(dòng)權(quán)，放棄也不用承擔(dān)責(zé)任。如果只申購(gòu)喜歡的房源，很有可能無法入選。當(dāng)所有購(gòu)房者都將這一策略當(dāng)做最優(yōu)選擇，對(duì)于個(gè)體而言只能被動(dòng)卷入。

去年11月份深圳首批人才房入市，多數(shù)申購(gòu)者就已選擇了這個(gè)策略。當(dāng)時(shí)有4422套房源，有4.12萬批次申購(gòu)，似乎申購(gòu)很活躍，很寬松，一套房有超過9戶認(rèn)購(gòu)者，實(shí)際上多數(shù)申購(gòu)者申購(gòu)了多套房源，最終參與申購(gòu)的合格購(gòu)房者不到1.53萬戶，一套房源平均有3.46戶認(rèn)購(gòu)者。其中二套房認(rèn)購(gòu)比較激烈3.56萬批次申購(gòu)2房戶型，實(shí)際上只有不到1.27萬戶申購(gòu)，申購(gòu)套數(shù)1957。

其中3個(gè)熱門項(xiàng)目每個(gè)認(rèn)購(gòu)的戶數(shù)是8000左右，比今年人才房認(rèn)購(gòu)更為踴躍，因?yàn)榻衲暝黾恿讼喈?dāng)數(shù)量的第二批次認(rèn)購(gòu)者。

深圳2022年首批推出的人才房項(xiàng)目銷售表現(xiàn)存在分化。至選房結(jié)束，4422套人才住房?jī)H有1930套被選定，去化率約43.65%。區(qū)位偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目銷售更為慘淡，大鵬新區(qū)安居君蘭灣府僅售出23套，去化率約4.06%。

人才房售價(jià)是周圍商品房均價(jià)的60%，本來市場(chǎng)以為推出項(xiàng)目會(huì)秒光，實(shí)際結(jié)果并不理想。

一方面，人才房認(rèn)購(gòu)數(shù)量低于市場(chǎng)預(yù)估。

安居房輪候庫有合格19萬戶。這說明有個(gè)很龐大的群體渴望以較低的價(jià)格購(gòu)房，這部分群體和人才房有很多重合的地方，人才房認(rèn)購(gòu)者的社保年限比安居房的還要寬松，而且人才房的位置普遍要比安居房好。

但是人才房認(rèn)購(gòu)者數(shù)量偏少，可能原因是人才房要求的本科學(xué)歷等要求，安居房輪候庫里的19萬戶只有很少一部分滿足。另外一個(gè)原因是，對(duì)于收入不那么高的群體，對(duì)價(jià)格格外敏感，同樣地段的人才房比安居房貴了20%，導(dǎo)致需要安居房排隊(duì)群體不愿意參與人才房搖號(hào)。

可能是去年第一次人才房推出銷售不理想，政府更改了規(guī)則，主要是放寬單身購(gòu)房年齡，共同申請(qǐng)人的戶籍放松，一些原本不符合安居房購(gòu)房資格的群體，現(xiàn)在突然就有資格購(gòu)買人才房。

這個(gè)政策起到了立竿見經(jīng)營(yíng)的效果，以新城華苑項(xiàng)目為例，2房第一隊(duì)列合格申購(gòu)者為4649戶，第二隊(duì)列合格申購(gòu)者為4015戶。三房戶型第一隊(duì)列合格申購(gòu)者為670戶，三房戶型第二隊(duì)列合格申購(gòu)者為446戶。

從上述數(shù)字可以看出，第二隊(duì)列群體相當(dāng)龐大，而且這個(gè)群體購(gòu)房的積極性會(huì)更加踴躍。

第一隊(duì)列的群體，他們可能在挑房，在等待合適的房源出現(xiàn)，可以輕易放棄搖號(hào)所得房源，這一批參與并搖到號(hào)，但不一定購(gòu)買，還要等下一批再觀察觀察。但是第二隊(duì)列作為補(bǔ)充力量，他們好不容易才入選，會(huì)很珍惜獲得的機(jī)會(huì)，人才房會(huì)比較容易銷售出去。

這點(diǎn)跟安居房銷售有點(diǎn)相似，安居房銷售有個(gè)特點(diǎn)，排名越是靠前的群體，越不愿意輕易選房。安居房是按照輪候排名買房，排名靠前的希望買到心儀房源，他們?cè)敢獾却玫姆吭闯霈F(xiàn)，所以輕易不參與認(rèn)購(gòu)，這就導(dǎo)致安居房排名比較靠后的也有機(jī)會(huì)買到房，因?yàn)樗麄儠?huì)更珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)。

人才房實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房制度，沒有輪候庫也就沒了排名，第一隊(duì)列所有申購(gòu)者的機(jī)會(huì)均等，他們報(bào)名會(huì)比較踴躍，放棄也很隨意。制造第二梯隊(duì)可能就是為了彌補(bǔ)這個(gè)制度的不足。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)·e公司）

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