伴隨利好政策頻出，現(xiàn)階段“房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)債是否已迎來拐點”成為業(yè)界熱議話題。

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在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，政策雖已形成“組合拳”，但鑒于房地產(chǎn)銷售仍處于磨底階段，因此樓市逐步恢復的過程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動的。

“對癥下藥”效果待彰

進入11月，地產(chǎn)政策密集出臺，不論是“第二支箭”延長并擴容——旨在引導市場機構(gòu)改善對民營房企的風險偏好和融資氛圍；還是央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及個人住房貸款、房企融資、“保交樓”等多方面，其中關(guān)于房企融資舉措提及最多；抑或是重啟房企融資“第三只箭”，即股權(quán)融資，包括上市房企并購重組及配套融資，以及上市房企和涉房上市公司再融資……眼下，政策支持優(yōu)質(zhì)房企(非普惠型)改善資產(chǎn)負債情況的導向非常明確。

然而，“政策的效果和傳導存在時滯，考慮到管理層之于‘房住不炒’的態(tài)度并未有所轉(zhuǎn)變，則個人判斷，短期內(nèi)房企主體的信用修復仍將主要集中于央國企和‘優(yōu)質(zhì)龍頭民企’(包括混合所有制房企)?！币晃粰C構(gòu)交易員在接受記者采訪時坦言，“在需求端放松力度不及以往周期的大背景下，尾部風險的出清料依舊無可避免?！?/p>

值得一提的是，截至12月15日，若把債券展期統(tǒng)計在內(nèi)，則本年度新增的債券違約主體達 34家，較上年同期抬升17%。其中，地產(chǎn)公司為25家，占比73.5%；再就企業(yè)性質(zhì)看，違約民企占比97.1%，較2021年上升了14.3個百分點。

天風證券研究所副所長、固定收益首席分析師孫彬彬稱：“在‘房住不炒’基調(diào)下，各類地產(chǎn)政策的出臺核心在于保民生，并非刺激房地產(chǎn)市場，這也意味著民營房企信用資質(zhì)的市場認可度仍會在較長一段時間內(nèi)處于偏弱狀態(tài)?！?/p>

無疑，在地產(chǎn)銷售有待復蘇、土拍市場仍然低迷、疫情短期多點散發(fā)等多因素的疊加影響下，房企復蘇的過程必然會有所放緩。

回暖信號有待觀察

事實上，現(xiàn)階段若沒有擔保，大部分民營房企還遠遠未到能夠依靠自身信用來滾續(xù)債務的程度。

“至于市場何時能夠獲得真正修復，我們認為，可以關(guān)注兩方面的回升信號?！敝凶C鵬元工商企業(yè)評級董事郜宇鴻說，“其一，是熱點城市回溫的帶動效應以及二手房的量價變化。就以往經(jīng)驗來看，銷售回升通常由熱點城市帶動，再逐步輪動、擴散到各個城市或區(qū)域，而二手房的量、價變動也是重要的先行指標。其二，是民營房企的市場參與度是否有所回升，紓困資金何時落地？獲得增量資金后，民營房企能否重新回歸到土拍的行列當中來？民企拿地情況的變動值得重點關(guān)注，因為其背后折射出了企業(yè)財務安全系數(shù)。”

“向后看，更多‘自上而下’的寬松政策值得期待?！鄙鲜鼋灰讍T坦言，“畢竟穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的大方向已經(jīng)明朗。考慮到政策從出臺到落地，再到產(chǎn)生明顯效果需要一段時間發(fā)酵，則未來半年至少不用擔憂房地產(chǎn)政策生變。聚焦到債市投資方面，對于房地產(chǎn)債券，個人認為可以持積極態(tài)度。當然，基于安全考量，目前還是更建議各機構(gòu)關(guān)注國有房企以及資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)民營房企。”

中金公司進行的最新債市調(diào)查亦顯示，雖然地產(chǎn)支持政策頻發(fā)，且部分民營企業(yè)債券的二級市場價格出現(xiàn)顯著回升，但是主流投資者對非國企地產(chǎn)債的情緒仍然較為謹慎，主要體現(xiàn)在三個方面，即認為銀行風險偏好短期較難快速提升且政策落地仍有不確定性，同時部分地產(chǎn)債價格回升已經(jīng)不具備性價比，所以不會新增地產(chǎn)債投資；判斷政策的主要受益方依舊會集中在國企，所以會加大對國企地產(chǎn)債的投資；選擇中長久期非國企地產(chǎn)債和繼續(xù)下沉主體資質(zhì)至中等的投資人總計占比僅為十分之一左右。

配置建議暫緩腳步

總而言之，由于地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的“大頭”還是按揭貸款和預售款，因此若看不到地產(chǎn)銷量出現(xiàn)較為顯著的修復，那么地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源也較難有根本性改善，違約風險依然存在。

由此，對于地產(chǎn)債的投資，短期內(nèi)還是建議審慎介入。

“考慮到地產(chǎn)投資走弱趨勢下，基建投資仍是現(xiàn)階段‘穩(wěn)經(jīng)濟’的核心抓手，且管理層此前已強調(diào)在風險可控、依法合規(guī)的前提下，應按市場化原則保障平臺公司的合理融資需求，這意味著，短期內(nèi)城投債或是安全性相對更高的投資標的?！敝凶C鵬元常務副總裁秦斯朝稱，“畢竟，站在地方政府的角度考慮，一旦區(qū)域內(nèi)的城投出現(xiàn)違約，其很可能導致整個地區(qū)的信用環(huán)境發(fā)生惡化，并對該地方的國企發(fā)債融資構(gòu)成較大阻力。另一方面，城投債市場的存量規(guī)模巨大，而違約風險具有一定的傳染性，若城投債‘零違約’的神話被打破，則很有可能會加速板塊風險的暴露，甚至會威脅到金融體系的安全。事實上，剛剛召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確提出，要‘在有效支持高質(zhì)量發(fā)展中保障財政可持續(xù)和地方政府債務風險可控’‘要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風險’。”

“考慮到城投的歷史發(fā)展歷程、對地方經(jīng)濟的重要作用，我們也認為未來1年城投發(fā)生違約的概率不高，可以保持合理參與。”孫彬彬說，“當然，鑒于不同區(qū)域的基本面已經(jīng)發(fā)生顯著分化，因此聚焦到擇券層面，我們還是建議各機構(gòu)于江浙等核心區(qū)域進行短久期下沉操作，于高風險區(qū)域嚴格控制久期。”

（文章來源：新華財經(jīng)）

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