作者：余飛

01 | 廣州取消“限價(jià)令”

(相關(guān)資料圖)

這一輪樓市松綁浪潮中，廣州始終是最前沿的弄潮兒。

取消認(rèn)房認(rèn)貸，廣州在一線城市中率先開(kāi)始，之后深圳、上海、北京才跟進(jìn)。

最新傳來(lái)的消息是，廣州又率先取消了“限價(jià)令”。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露：

多名業(yè)內(nèi)人士日前向財(cái)新透露，廣州已于近期悄然取消樓盤(pán)限價(jià)?！绊?xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商仍然要向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案，但官方不再提供指導(dǎo)價(jià)?！币幻煜ふ叩娜耸糠Q，“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商可以自行決定價(jià)格，可漲可跌?！?/strong>

按照財(cái)新網(wǎng)的報(bào)道，當(dāng)下的廣州，已經(jīng)取消了限價(jià)令，但官方?jīng)]有發(fā)布正式文件，只做不說(shuō)。?打槍的不要，偷偷地進(jìn)村。

從2016年拉開(kāi)全面調(diào)控序幕以來(lái)，限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、限商被中心城市充分采用。

大多數(shù)中心城市為了遏制新房?jī)r(jià)格上漲，采取了限價(jià)模式。

以廣州來(lái)說(shuō)，2021年7月，廣州“限價(jià)令”再度加碼，明確：

此前曾經(jīng)申領(lǐng)過(guò)預(yù)售證的項(xiàng)目，新領(lǐng)證的備案最高價(jià)不得高于上批次領(lǐng)證備案均價(jià)的97%；從未取證的項(xiàng)目，備案價(jià)參考周邊競(jìng)品的2021年第一季度網(wǎng)簽均價(jià)。

在2021年之前的限價(jià)，更多的是側(cè)重限制上漲。

然而，在去年樓市一片肅殺的背景下，數(shù)十個(gè)城市為了阻止房?jī)r(jià)下跌，阻止賣地收入下降，紛紛出臺(tái)了限跌令，同樣是限價(jià)，從這時(shí)開(kāi)始，限價(jià)令側(cè)重的是限跌。

由湖南岳陽(yáng)打響了第一槍，要求市區(qū)新房降價(jià)幅度不得超過(guò)15%。之后株洲、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、唐山、張家口等數(shù)十個(gè)城市下發(fā)“限跌令”，要求房?jī)r(jià)下跌不能超過(guò)15%或10%，否則不給網(wǎng)簽。

這還只是擺在明面上的限跌城市，事實(shí)上大多數(shù)城市雖然沒(méi)有發(fā)布限跌文件，卻明里暗里限制房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)一定范圍。

02 | “限價(jià)令”不利于市場(chǎng)正常調(diào)整

然而，無(wú)論是限漲，還是限跌，都沒(méi)能達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的效果，反而不利于市場(chǎng)的正常調(diào)整。

以限制上漲為目的的限價(jià)令來(lái)說(shuō)，限價(jià)的初衷，是防止價(jià)格上漲過(guò)快。但是，限價(jià)疊加搖號(hào)，既沒(méi)有成功滿足剛需購(gòu)房，反倒弄巧成拙。

限價(jià)，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤(rùn)空間，人為制造出了更農(nóng)村的炒作需求。

搖號(hào)，則是人為制造了緊張的氛圍。

限價(jià)與搖號(hào)疊加，不僅沒(méi)有讓市場(chǎng)冷卻，反而加速了市場(chǎng)價(jià)格上漲。2016年以來(lái)，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來(lái)上演了上百次萬(wàn)人搖號(hào)搶房、千人搖號(hào)搶房畫(huà)面。

這些當(dāng)紅樓盤(pán)也成功帶動(dòng)了這些城市穿越調(diào)控周期，價(jià)格迎難而上。直到2021年，南方城市才整體進(jìn)入了房?jī)r(jià)下跌周期中。

然而，即便是下跌周期中，限價(jià)令與搖號(hào)引發(fā)的搶房浪潮，也從未停止。

深圳去年和今年，都上演了 千萬(wàn)豪宅因?yàn)橄迌r(jià)，被一搶而光的畫(huà)面。

上半年，深圳老牌的千萬(wàn)網(wǎng)紅豪宅樓盤(pán)海德園A區(qū)最后一批房源獲批入市，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)元/平方米，起步總價(jià)約1049萬(wàn)元，最高總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。

結(jié)果237套房子，一天內(nèi)被搶光。因?yàn)閷?duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，搶到就是賺到。

與海德園僅隔一條路的次新盤(pán)萬(wàn)科·瑧山府參考價(jià)約13.1萬(wàn)元/平方米，最新掛牌價(jià)在20萬(wàn)元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套約240平方米4房，總價(jià)4688萬(wàn)元，單價(jià)19.53萬(wàn)元/平方米，還是低樓層的?！贝送?，安托山片區(qū)樓齡近10年的錦廬花園，二手房掛牌價(jià)也超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。

保守估計(jì)，未來(lái)售價(jià)如按15萬(wàn)元/平方米計(jì)算，海德園此次銷售的最小戶型約86平方米，價(jià)差約206萬(wàn)元，最大戶型約161平方米，價(jià)差約386萬(wàn)元。

買中一套，輕輕松松就能賺得幾百萬(wàn)，換成是你，你搶不搶？肯定搶，誰(shuí)會(huì)跟錢有仇，誰(shuí)會(huì)嫌錢多。

上個(gè)月，杭州、蘇州也再次上演了千人搖號(hào)搶房畫(huà)面。

8月18日，杭州超級(jí)紅盤(pán)新鴻基杭州國(guó)際金融中心（簡(jiǎn)稱IFC）公布了最后一次開(kāi)盤(pán)的登記結(jié)果。推出的357套房源，最終登記人數(shù)為4285組，觸發(fā)了頂格社保。

相當(dāng)于12個(gè)家庭搶一套房。

這批房源均價(jià)限價(jià)之下為6.98萬(wàn)元/平方米，而周邊的二手房項(xiàng)目，以杭州IFC可以對(duì)標(biāo)的南星橋二手房仁恒濱江園項(xiàng)目為例，目前濱江園二手房成交單價(jià)最低的一套為9.92萬(wàn)/平米。

一平米的價(jià)差在3萬(wàn)元，相當(dāng)于打中一套，以這次開(kāi)盤(pán)的最小戶型179平為例，理論上可以賺得約530萬(wàn)元。

8月中旬，位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項(xiàng)目第一批次非人才房認(rèn)籌結(jié)束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記，創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)第一的記錄，中簽率僅約6.6%。

相當(dāng)于15個(gè)人搶一套房。

備案價(jià)5.48萬(wàn)元，周邊加城花園近期二手房掛牌價(jià)為5.97萬(wàn)/平米，中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達(dá)到7.02萬(wàn)/平。

有人的地方就有江湖，有利潤(rùn)的地方，就有紛爭(zhēng)。

再看以限跌為目的的限價(jià)令來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生的副作用更大。

限跌令的目的，是防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，防止市場(chǎng)過(guò)冷?，影響賣地收入。

他們的邏輯在于，房地產(chǎn)綁架了很多行業(yè)，比如銀行，建筑行業(yè)，以及家具、鋼材、家電等一系列上下游產(chǎn)業(yè)。尤其是銀行，樓市背后兜底的是銀行，銀行承擔(dān)著大量房地產(chǎn)貸款。

一旦房?jī)r(jià)降幅過(guò)大，會(huì)引發(fā)很多人斷供，銀行的就會(huì)有一系列壞賬，進(jìn)而引發(fā)一系列不可控的系統(tǒng)性金融危機(jī)。

而在買漲不買跌的心理下，越跌市場(chǎng)房子越難賣，?土地也就越難賣。

然而，在時(shí)間的檢驗(yàn)之下發(fā)現(xiàn)，限跌令?啥也沒(méi)能阻擋住，房?jī)r(jià)該跌的仍在?跌，土地依舊賣不出去。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房環(huán)比下跌的城市49個(gè)，也即70%的城市房?jī)r(jià)在跌。同比下跌的城市44個(gè)，也即63%的城市新房?jī)r(jià)格至少低于一年前。

二手房環(huán)比下跌的城市63個(gè)，同比下跌的城市65個(gè)。超過(guò)90%的城市房?jī)r(jià)在跌，超過(guò)90%的城市房?jī)r(jià)至少低于一年前。

土地方面，去年全國(guó)賣地收入下降了23.2%，今年?繼續(xù)大跳水。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入22875億元，同比下降19.1%。?

?制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

土地之所以難賣，主要是房企整體都陷入在債務(wù)的漩渦中。過(guò)去幾年他們的各種融資渠道都?被關(guān)上了，僅剩下賣房回款一條。

然而，僅剩下的這一條也被限價(jià)令干擾，導(dǎo)致他們不能大幅降價(jià)?來(lái)跑量，無(wú)法快速回款。

03 | 該取消“限價(jià)令”了

?該取消限價(jià)令了，尤其是以限跌為目的的限價(jià)令。

一方面，限漲為目的的限價(jià)與搖號(hào)疊加，不僅沒(méi)有讓市場(chǎng)冷卻，反而在2016年至2021上半年期間，加速了市場(chǎng)價(jià)格上漲。

?所以，廣州的決定值得肯定。

有人可能擔(dān)心，取消限價(jià)會(huì)引發(fā)上漲，而且猜測(cè)廣州取消限價(jià)?的目的，是引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。

這個(gè)其實(shí)根本不用擔(dān)心。

在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，根本不用擔(dān)心取消限價(jià)和搖號(hào)會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。

相反，取消限價(jià)與搖號(hào)，將定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，反倒會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)下行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從而更好地滿足民眾的購(gòu)房需求。

另一方面，以限跌為目的的限價(jià)，不僅沒(méi)有阻擋房?jī)r(jià)下跌，反而加劇了房企的暴雷，最終導(dǎo)致土地收入越賣越少。

無(wú)法融資，又不能大降價(jià)回款，又有保交樓壓力消耗現(xiàn)金流，這種背景下，去年以來(lái)一家又一家房企出暴雷了。

讓房企加速回款，完成自救。畢竟等著拯救的房企數(shù)不勝數(shù)，根本救不過(guò)來(lái)，唯有放開(kāi)價(jià)格限制，讓他們降價(jià)跑量，獲得回款，才能有錢去償還債務(wù)，去完成保交樓。

無(wú)任何種商品，流動(dòng)性都是第一重要。一個(gè)沒(méi)有流動(dòng)的商品，即便是天價(jià)，也是紙面財(cái)富，無(wú)法兌現(xiàn)。

對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，不降價(jià)失去流動(dòng)性，要比降價(jià)增加流動(dòng)性的傷害更大。

有人可能會(huì)會(huì)說(shuō)，樓市想要復(fù)蘇，必須漲價(jià)才行，因?yàn)橘I漲不買跌，只有上漲，成交量才能托起來(lái)。

這個(gè)方法，在過(guò)去幾輪救市中，的確奏效，特別是2015年開(kāi)啟的去庫(kù)存行動(dòng)，通過(guò)全面漲價(jià)，全國(guó)樓市如火如荼。

然而，時(shí)至今日，這個(gè)方法早就沒(méi)法用了。還想著漲價(jià)去庫(kù)存的人，?忽略了一個(gè)根本，那就是房?jī)r(jià)收入比。

過(guò)去你的月收入5000元，房?jī)r(jià)1萬(wàn)，面對(duì)漲價(jià)施壓，你會(huì)選擇掏空家里的6個(gè)錢包湊齊首付買入，擔(dān)心越往后越貴。

幾年過(guò)去了，你的月收入漲到了8000元，但房?jī)r(jià)漲到了5萬(wàn)，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商說(shuō)房?jī)r(jià)將上漲，你即便感受到了心理壓力，也沒(méi)用，因?yàn)楦举I不起。

就像一趟沒(méi)趕上的高鐵，哪怕你窮盡人體極限速度，也沒(méi)法追上。想要大家上車，要么停下來(lái)等待，要么倒車回來(lái)接大家。

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