“鄭州王”正商業(yè)績持續(xù)虧損，流動性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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(相關(guān)資料圖)

交換要約

8月29日，正商實業(yè)（00185.HK）公告稱，其尚未償還的2023年到期12.5厘優(yōu)先票據(jù)將展開交換要約。

美元債交換要約公告

公告稱，正商集團就身處美國境外的非美國籍人士所持有的現(xiàn)有票據(jù)展開交換要約，交換要約乃按照交換要約備忘錄所載的條款并在其條件規(guī)限下作出。

據(jù)公開資料，上述美元債發(fā)行于2021年，當(dāng)前余額2億美元，票息12.5%，應(yīng)于2023年9月13日到期。

《小債看市》統(tǒng)計，目前正商實業(yè)存續(xù)美元債2只，存續(xù)規(guī)模3.6億美元，票息均為12.5%，融資成本高企。

存續(xù)美元債

2022年6月，穆迪將正商集團有限公司（以下簡稱“正商集團”）的企業(yè)家族評級（CFR）從B2下調(diào)至B3，展望維持“負(fù)面”；同時將正商實業(yè)發(fā)行、正商集團提供擔(dān)保的高級無抵押債券評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

穆迪認(rèn)為，在合同銷售額及現(xiàn)金流下滑、再融資需求上升的合力作用下，正商集團的流動性將在未來6-12個月內(nèi)趨弱。

在行業(yè)融資趨緊情況下，正商再融資風(fēng)險有所增加、流動性持續(xù)惡化。

在境內(nèi)債方面，主要由正商集團的地產(chǎn)板塊開發(fā)主體河南宏光正商置業(yè)有限公司（以下簡稱“宏光正商”）發(fā)行，目前已無存續(xù)債券。

近年來，隨著銷售疲軟、業(yè)績虧損，“河南房企一哥”、“鄭州王”正商現(xiàn)金流和流動性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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流動性枯竭

據(jù)官網(wǎng)介紹，正商集團1995年創(chuàng)立于鄭州，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)兩大部分，是集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程建設(shè)、酒店管理、醫(yī)院管理、精細(xì)化工、教育、投資和信托基金管理于一體的跨國企業(yè)集團。

“正商系”旗下?lián)碛懈酃缮鲜泄菊虒崢I(yè)和興業(yè)物聯(lián)（09916.HK），A股上市公司贊宇科技（002637.SZ）以及紐交所上市公司（GMRE.NYSE），是鄭州銀行（06196.HK、002936.SZ）大股東。

正商集團官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，正商集團為正商實業(yè)和宏光正商的股東，公司實際控制人為張敬國家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，正商集團逐步將房地產(chǎn)重心轉(zhuǎn)移至正商實業(yè)，主要負(fù)責(zé)新承接的招拍掛及部分舊改項目，而宏光正商則開發(fā)現(xiàn)有的項目及未退出的部分城改項目。

2022年，正商實業(yè)實現(xiàn)物業(yè)銷售收入95.92億元，同比減少28%；結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)總建面為95萬平米，同比減少13.64%。

2023年上半年，正商集團實現(xiàn)21.86億元的銷售額，以及22.06萬㎡的銷售面積。

從正商集團披露的合約銷售數(shù)據(jù)以及克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，公司銷售規(guī)模過去3年持續(xù)減少，企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)收入勢必會受到影響。

土儲方面，2022年正商實業(yè)僅在河南登封新增了1個項目，新增土儲總建面7.57萬平米，總價為1.68億元。

受流動性問題影響，正商實業(yè)拿地幾乎暫停。

截至2022年底，正商實業(yè)擁有總土儲約990萬平方米，可以滿足企業(yè)未來3-4年的開發(fā)需求。

但是從存貨結(jié)構(gòu)來看，正商實業(yè)已竣工物業(yè)的價值占比由2021年的15.88%提升至19.38%；未開發(fā)的土儲占比不到40%，未來可能會面臨一定的存貨去化壓力。

業(yè)績方面，2022年正商實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入96.57億元，同比減少28.1%；凈利潤出現(xiàn)29.43億元的巨額虧損。

歸母凈利潤

近日，正商實業(yè)發(fā)布盈利預(yù)警，2023年上半年預(yù)期錄得凈虧損3.5億元至4.5億元，業(yè)績繼續(xù)虧損。

從盈利能力看，2022年正商實業(yè)毛利率下滑至8.56%，凈利率為-30.47%。

毛利率水平

截至2022年末，正商實業(yè)總資產(chǎn)為615.44億元，總負(fù)債562.24億元，凈資產(chǎn)53.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率91.36%。

近年來，正商實業(yè)財務(wù)杠桿水平較高，高于行業(yè)平均水平，存在較大杠桿風(fēng)險。

資產(chǎn)負(fù)債率

從“三道紅線”看，2022年正商實業(yè)的凈負(fù)債率為119.27%，非受限現(xiàn)金短債比為0.04，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為82.39%，踩中了全部紅線，仍然處于紅檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正商實業(yè)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的93%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2022年末，正商實業(yè)流動負(fù)債有523.37億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有119.37億元。

相較于短債壓力，正商實業(yè)流動性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有4.88億元，公司面臨短期償債壓力較大。

此外，正商實業(yè)還有非流動負(fù)債38.87億元，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計有35.06億元。

整體來看，正商實業(yè)剛性債務(wù)總規(guī)模有154.43億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為27%。

有息負(fù)債高企，正商實業(yè)支付股利、利息產(chǎn)生的現(xiàn)金流出大增，不僅造成融資惡化，還對公司利潤形成較大侵蝕。

從融資渠道看，坐擁四家上市公司，“正商系”融資渠道多元，其中正商實業(yè)主要通過股權(quán)和債券融資。

值得注意的是，2020年以來正商實業(yè)籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化，再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，正商實業(yè)銷售疲軟，業(yè)績持續(xù)虧損，對債務(wù)和利息的保障程度下降；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，短期資金流動性異常緊張；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，融資環(huán)境惡化。

03

“鄭州一哥”

1979年，張敬國考入鄭州大學(xué)物理系無線電專業(yè)，畢業(yè)后被分配到省直部門供職，1995年離開體制開始創(chuàng)業(yè)。

一開始，張敬國創(chuàng)立了河南興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后與人合作開發(fā)出興聯(lián)公寓。

1998年，在房地產(chǎn)掘到金的張敬國又創(chuàng)立了正商置業(yè)，著手開發(fā)建設(shè)鄭州北區(qū)大盤北云鶴花園，開啟鄭州北區(qū)高檔住宅的先河。

正商集團董事長張敬國

隨后，金色港灣、四月天、綠島港灣等項目相繼在鄭州落地建成，正商開始逐漸坐穩(wěn)“鄭州一哥”的位置。

2010年，正商集團提出走出鄭州戰(zhàn)略，隨后進軍海南，其擴張的步伐也曾一度到達(dá)山東青島等地。

然而不久，正商集團的區(qū)域擴張戰(zhàn)略放緩腳步，直到2017年才重新開啟區(qū)域擴張。

2018年，正商集團銷售509.7億元，正式踏入500億俱樂部行列，成為中小型房企的典型代表。

在此期間，張敬國開始施展財技，推動旗下公司登陸資本市場。

2015年，正商集團以7.31億港元收購香港恒輝股份，后改名為正商實業(yè)，成功借殼港股上市。

一年后，正商旗下醫(yī)療公司GMRE在紐交所敲鐘上市，進入美國資本市場；2018年入主深交所A股上市公司贊宇科技，成為實際控制人；2021年3月旗下興業(yè)物聯(lián)正式在港交所掛牌上市。

目前，“正商系”已形成坐擁四家上市公司的龐大商業(yè)版圖，其幾乎成為鄭州本土企業(yè)中，融資渠道最多的房企之一。

但是，近年來關(guān)于正商各大樓盤項目業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象層出不窮，正商也多次被列為失信人名單，公司法人代表被限制高消，更為嚴(yán)重的是其資本擴張、負(fù)債率攀升的后遺癥開始顯現(xiàn)。

在房地產(chǎn)寒冬之下，正商業(yè)績和流動性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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