本文來源：時代財經(jīng) 作者：王瑩嶺

為進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，浙江省嘉興市打響全面放松限購限售“第一槍”。

8月25日，嘉興市住建局發(fā)布通知，出臺21條樓市政策，其中，全面取消限購限售、指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率等政策引起廣泛關(guān)注。

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多位受訪專家認為，此次政策最大的一個亮點在于，嘉興明確，在支持合理住房需求方面，將支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即全面取消“限購、限售”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進進一步指出，繼鄭州全面取消限售之后，嘉興成為目前全國全面取消“兩限”措施的城市。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也認為，本次嘉興放松力度相當大，從這個意義上來看，嘉興可謂打響了全面放松限制性政策的第一槍。

不過，8月26日，多位嘉興市房產(chǎn)中介告訴時代財經(jīng)，目前市場對取消限售、限購的反響暫時不大，“我們在等著‘金九銀十’，看該政策會不會有刺激作用。”

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政策措施力度大，或有更多城市跟進

嚴躍進對時代財經(jīng)表示，嘉興最新政策中關(guān)于取消行政限制性的表述，雖然字數(shù)不多，但該條措施的力度其實相當大。“一方面，不再限制購房套數(shù)；另一方面，所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制轉(zhuǎn)讓?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也告訴時代財經(jīng)，在嘉興之前，廈門、揚州等城市也對限購、限售政策進行過放松，但多數(shù)是針對局部區(qū)域或個別群體的調(diào)整。

嘉興為何在此時全面放開限售限購？

據(jù)嘉興市住建局，今年7月，新建商品房供需下降，二手房銷量減少，房地產(chǎn)市場持續(xù)走低。

新建商品房方面，全市供應環(huán)比下降。7月，全市批準預（銷）售商品房面積9.31萬㎡，其中，住宅6.69萬㎡，環(huán)比分別下降74.6%和73.9%。

此外，全市新建商品房和二手房銷售也出現(xiàn)環(huán)比下降。7月，全市商品房銷售備案面積31.78萬㎡，其中，住宅20.97萬㎡（1943套），環(huán)比分別下降22.0%和36.7%。全市二手房網(wǎng)簽面積31.64萬㎡，其中二手住宅27.96萬㎡（2766套），環(huán)比分別下降15.8%和7.9%。

從上半年的數(shù)據(jù)來看，嘉興統(tǒng)計局官網(wǎng)顯示，今年1-6月，嘉興房地產(chǎn)開發(fā)投資552.56億元，同比下降1.8%；商品房銷售額、面積分別為380.47億元、235.90萬平方米，分別同比下降22.6%、27.6%；房屋新開工面積156.87萬平方米，同比下降66%。

張樂（化名）是一位嘉興市南湖區(qū)的房產(chǎn)中介，她也告訴時代財經(jīng)，今年開年以來，明顯感到看房的人少了，成交量低迷，“8月到現(xiàn)在，我只帶看了六七個客戶，成交了一套房?！贝送猓》砍山粌r格也在下降，“4月時有業(yè)主出售房子，有客戶出價150萬他沒有賣，到了這個月以130萬的價格賣出去了，相當于虧了20萬?！?/p>

安居客顯示，嘉興市二手房8月掛牌均價為13860元/㎡，比上月下降1.23%，比去年同期下降3.61%。

“對購房者而言，嘉興政策的放松無疑是一利好消息，將在一定程度上促進購房需求的釋放，提高房地產(chǎn)市場活躍度。對于當前情緒仍較低落的房地市場，嘉興此舉將為市場注入較強的信心，預計后續(xù)將有更多城市跟進，進一步加大政策放松的力度?！标P(guān)榮雪稱。

值得一提的是，在嚴躍進看來，回顧嘉興出臺限購、限售歷史，本次放松“兩限”具有更加深遠的意義。

“嘉興取消限購、限售政策，其實是基于一個重要的判斷，即‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化’。此次嘉興重磅放松的動作，具有非常強的信號意義?！眹儡S進告訴時代財經(jīng)。

時間回溯到2016年12月02日，嘉興市住房保障局發(fā)布《嘉興市區(qū)實施限購政策》。政策明確，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，限購范圍包括南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)開區(qū)，即外地人只能在市區(qū)購買一套房。

2017年5月20日，為抑制投資、投機性購房，嘉興市建委發(fā)布《關(guān)于進一步加強市本級房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市戶籍居民家庭取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

在2021年，該“兩限”政策又進行了“加碼”，“外地人限購1套”的政策，從三個區(qū)擴大到了全市。

2021年3月15日，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)事項的通知》，在限購政策方面，要求暫停向在全市范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房(含新建商品住房和二手住房)，頂尖、高端人才除外；限售方面，將商品住房限制轉(zhuǎn)讓實施范圍，從嘉興市區(qū)擴大到全市。

嚴躍進在當時對媒體指出，嘉興承接了一部分上海樓市外溢需求，該次調(diào)控政策對限購和限售方面的升級，是都市圈城市穩(wěn)房價調(diào)控的典型代表。

全面取消限購限售，能否有效？

事實上，在2022年8月，嘉興市曾“放松”過限售、限購政策。

2022年8月2日，嘉興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組發(fā)布《嘉興市進一步完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。其中，144平米以下商品住房取消限售，具有長三角地區(qū)社保的非嘉興戶籍居民，也不限購。不過，除長三角地區(qū)外的的外地居民，依舊在全市范圍內(nèi)限購一套。

不過，從當時嘉興市建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)，該限售、限購政策的放松，對樓市刺激作用有限。

2022年8月，嘉興市商品房銷售備案面積46.28萬㎡，其中，住宅35.37萬㎡，環(huán)比分別下降16.33%和28.85%。全市二手房網(wǎng)簽交易面積33.28萬㎡，其中，二手住宅30.36萬㎡，環(huán)比分別下降9.83%和7.5%。

嘉興市建設(shè)局解釋道，當月為傳統(tǒng)淡季疊加異常高溫天氣，市場復蘇勢頭被抑制，仍處于階段性回落區(qū)間。

那么，此次全面放開限售限購是否能夠行之有效？

張樂告訴時代財經(jīng)，“去年144平米以下的限售已經(jīng)放開，此次全面取消限售，其實主要是針對144平米以上的房子。不過現(xiàn)在大多數(shù)客戶的買房需求還是剛需房，這類改善房型限售取消后，今天來咨詢的人還不多，可能還要觀望一下，看看進入‘金九銀十’，會不會有比較大的刺激效果?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認為，接下來各地房地產(chǎn)限制性政策，有望迎來一段寬松期。

今年8月初，鄭州在出臺穩(wěn)樓市15條措施中取消了限售，成為首個取消限售的重點二線城市。今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括揚州、杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等 18?個城市對限購、限售條件進行了優(yōu)化，一定程度上降低了限制力度。

此外，值得一提的是，在嘉興市8月25日發(fā)布政策的同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款 " 認房不用認貸 " 政策措施。嚴躍進分析認為，此次政策也對于后續(xù)，尤其是“金九銀十”階段的購房市場提振具有積極的作用。

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