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“認房又認貸”的限購政策有過多次放松和收緊。比如在2014年時，樓市低谷期，42個限購城市取消限購，只有北上廣深4個一線城市仍維持。2022年以來，隨著市場壓力加大，部分城市也對該政策有所放松，目前僅約16個城市仍執(zhí)行“認房又認貸”。

若前述16個一二線城市全部調整為“認房不認貸”，“賣一買一”的首付比例降低14%，房貸利率降低0.83%，將進一步釋放改善型的置換需求。我們測算了16個“認房又認貸”城市，首套房和二套房的首付比例、貸款利率兩個指標的差距，這兩個差即是政策調整后帶來的效果。假設16個城市全部調整為“認房不認貸”，“賣一買一”的房貸利率能降低0.3%-1.3%個點，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能調降5%-40%，平均降低14%。不同城市差別較大，4個一線城市首套房貸利率和二套房首付比例偏高，因此房貸利率平均只能降低0.5%，但首付比例平均能下降25%。因此，政策調整后將激活“賣一買一”的改善型需求，特別是下半年換購住房稅費減免仍在執(zhí)行，預計二者將疊加生效，促進改善型的置換需求。

按照貝殼研究院的數(shù)據(jù)，“認房又認貸”政策對置換需求的影響十分明顯。如2021年在北京鏈家180天內“賣一買一”的比例比2020年下降近5個百分點，比2017年下降11個百分點。2022年1月天津“賣一買一”占總成交的比例較上年同期下降5個百分點，成都下降3個百分點。

預計購房結構中四到五成是改善需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)指出，改善性需求相關支持政策潛力的釋放有望激活需求結構中54%的龐大人群，進一步放大、激活整個系統(tǒng)的置換鏈條。中指的調查數(shù)據(jù)顯示，2022年已購房人群中改善需求占比38%，剛需僅23%。綜合貝殼和中指的調查，購房需求中改善需求占比可能有4至5成，這部分需求的釋放對整體購房需求影響較大。

但需求釋放的持續(xù)性可能要待政策落地后進一步觀察。今年房地產基本面遠好于去年，人員流動、居民就業(yè)和收入等方面較去年都有明顯改善，但商品房銷售在3-4月小陽春過后即轉下降，上半年全國商品住宅銷售面積同比下降2.8%。下半年市場走勢，待8月政策陸續(xù)落地后再進一步觀察。

對政策效果的跟蹤，后續(xù)可觀察已調整“認房又認貸”的6個核心城市購房需求走勢。我們選擇了南京、無錫、蘇州、杭州、鄭州、佛山等6個城市，這6個城市均已調整“認房又認貸”，現(xiàn)執(zhí)行“認房不認貸”或“僅認貸”。今年年初以來，這批城市的二手房成交隨著積壓需求的釋放而快速反彈，新房回升幅度較小，4月后隨著整體市場的走弱而有所下降（圖16-17）。

鄭州去年取消“認房又認貸”后，經歷了“反彈-走弱-再反彈”的三個階段。2022年3月1日，鄭州市發(fā)布18條“救市”措施，取消“認房又認貸”，成為全國首個明確放松限購限貸的強二線省會城市。放松后，當月鄭州二手房成交4971套，環(huán)比增長54%，比41%的歷史均值高13個點；但隨后4月開始走弱，成交套數(shù)的環(huán)比增速降至21%，大幅低于歷史均值44%。取消“認房又認貸”后，2022年3-12月鄭州二手房成交仍比上年少近4000套。2022年底，鄭州再次出臺12條政策支持房地產市場發(fā)展，包括適度調整限購區(qū)域、支持團購在售商品住房等。2023年隨著疫情后擠壓需求釋放，疊加前期寬松政策見效，鄭州二手房市場再次迎來復蘇，成交量達到2017年以來同期最高。

（作者蘆哲系德邦證券研究所首席宏觀經濟學家，中國人民大學金融市場與政策研究所聯(lián)席所長、重陽金融研究院客座研究員。本文轉自8月3日“宏觀fans哲”微信公眾號，歡迎關注人大重陽新浪微博:@人大重陽,微信公眾號:rdcy2013）

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