英國央行連續(xù)加息多次，加大了那些尚未還清貸款的房東們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。而生活成本危機(jī)和高企不下的通貨膨脹，則沉重打擊了潛在購房者的購買力

【資料圖】

圖/視覺中國

文 |《財(cái)經(jīng)》特約撰稿人 魏城 發(fā)自倫敦 ??

編輯 | 郝洲

杰克是我多年的朋友，他就在離我家不遠(yuǎn)的一個(gè)房地產(chǎn)中介公司工作。有的時(shí)候，我在街上就能遇到他，順便聊上幾句。

最近幾個(gè)月，我在街上遇到他時(shí)，他一直臉色不好，與新冠疫情期間的那三年相比，差別很大，問他原因，他常常嘆氣說：“哎，房子不好賣?！?/p>

我問他什么原因，他回答說：“一來看房的人少，二來看了房的人也不出價(jià)，連討價(jià)還價(jià)的意愿都沒有?！?/p>

物價(jià)頻升房價(jià)跌

這種情況已經(jīng)十多年沒出現(xiàn)過了。自從2008年全球金融危機(jī)以來，英國的房價(jià)就一直噌噌噌地往上漲，尤其在新冠疫情那三年，由于貸款利率奇低，再加上政府又出臺(tái)了印花稅優(yōu)惠政策，過去三年房價(jià)竟然漲了25%左右。那個(gè)時(shí)候，杰克忙得不可開交，我路上遇到他，他都是匆匆打個(gè)招呼，沒時(shí)間說話。

誰都沒有預(yù)料到，最近這一年房價(jià)居然會(huì)下跌。杰克也沒想到。

而且跌幅還不小。

2023年8月1日，英國最大的房屋抵押貸款協(xié)會(huì)——“全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)”（Nationwide Building Society）公布了今年7月英國全國的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比，今年7月英國全國房價(jià)下跌了3.8%，是2009年以來最大的年跌幅，如果與2022年8月的房價(jià)高峰相比，則下降了4.5%；成交量的跌幅更大：今年6月全英國總共有8.6萬套房產(chǎn)成交，與去年同期相比，下降了15%。

換句話說，目前英國的房市屬于“有價(jià)無市”，盡管3.8%的年跌幅看上去不是那么大，但這只是因?yàn)橘u房的人仍然不肯大幅度降價(jià)，而許多買房的人卻不想出手，或是因?yàn)闆]錢，或是因?yàn)橛^望：他們預(yù)計(jì)房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。

2023年7月，英國全國平均房價(jià)為26.1萬英鎊，比2022年8月高峰時(shí)的平均房價(jià)跌了1.3萬英鎊左右。

自從2022年8月以來，英國房價(jià)一直在下跌，最主要的原因是，英國央行連續(xù)加息多次，導(dǎo)致房屋抵押貸款利率一路提升，加大了那些尚未還清貸款的房東們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也讓那些有心買房的人望而卻步；另外，英國的生活成本危機(jī)和高企不下的通貨膨脹，沉重打擊了那些有意攀登房產(chǎn)之梯的打工仔的購買力，從而壓低了英國的房價(jià)。

總部設(shè)在倫敦的房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）最近進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于房屋抵押貸款利率不斷攀升，在英國的潛在買房者中，大約三分之一發(fā)現(xiàn)自己的購買力受到了沉重打擊。

2021年12月，英國央行的基準(zhǔn)利率只有0.1%。自那時(shí)以來，英國央行已經(jīng)連續(xù)13次加息，目前利率為5%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍預(yù)測(cè)，8月3日，英國央行將會(huì)連續(xù)第14次加息，把利率至少提高到5.25%。

英國房屋抵押貸款利率也因此節(jié)節(jié)升高。今年7月，英國房貸利率升到了15年來的最高水平，而進(jìn)入8月，房貸利率又再次提升：其中五年期平均固定利率從7月31日的6.34%升至8月1日的6.37%，相比之下，一年前該利率只有3.63%；而兩年期平均固定利率也從7月31日的6.81%升至8月1日的6.85%，相比之下，該利率去年是3.66%。

那么，如此高的房貸利率和如此快的升速，對(duì)一個(gè)普通的打工仔來說，意味著什么呢？

在貸款利率為6%的情況下，一個(gè)打算首次貸款購房的英國人，如果收入屬于英國平均水平，買房時(shí)也能夠支付20%的首付，那么，此人每月償還貸款的金額占其稅后收入的比例，便高達(dá)43%。相比起來，僅僅在一年前，這個(gè)占比是32%，而英國長期以來的平均占比是29%。

此外，英國大多數(shù)銀行要求申請(qǐng)貸款的人至少必須能夠承擔(dān)占房價(jià)10%的首付，而這筆錢相當(dāng)于英國人平均年收入的55%。

上面的情況還是英國全國的平均狀況。在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平的英國首都倫敦，情況則更為艱難：為了買房，倫敦人必須拿出更高比例的收入，以支付首付和償還貸款。

“更艱難的時(shí)刻還在前面”

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，英國的房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。

例如，研究集團(tuán)萬神殿宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（Pantheon Macroeconomics）的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家加布里埃拉·狄更斯表示：“英國消費(fèi)者信心仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長期的平均水平，許多人都有房價(jià)將會(huì)進(jìn)一步下跌的心理預(yù)期。我們認(rèn)為，英國房價(jià)必須從峰值下跌8%左右，供需才能恢復(fù)平衡。”

再如，另外一個(gè)經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)凱投宏觀（Capital Economics）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊莫金·帕蒂森預(yù)測(cè)，在迄今為止的近4%的跌幅的基礎(chǔ)上，英國房價(jià)還會(huì)再跌7%。

又如，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)（S&P Global Ratings）預(yù)測(cè)，到2024年底，英國房價(jià)將從高峰下降12%。

當(dāng)然，還有更夸張的預(yù)測(cè)，例如，英國智庫決議基金會(huì)（Resolution Foundation）認(rèn)為，如果利率持續(xù)攀升，未來五年英國以現(xiàn)金計(jì)算的房價(jià)將下跌約25%。

不久前，一位房地產(chǎn)專家更是語驚四座：他認(rèn)為英國房價(jià)將下降37%。

但多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，英國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤。

盡管如此，匯豐銀行首席執(zhí)行官諾埃爾·奎因仍然警告說，隨著越來越多的英國房東與銀行簽署的較低固定利率房貸協(xié)議即將到期，需要重簽利率更高的新協(xié)議，“更艱難的時(shí)刻還在前面”。

數(shù)據(jù)顯示，需要簽訂利率更高的新房貸協(xié)議的英國家庭，目前每個(gè)月大約有10萬戶。預(yù)計(jì)今后半年將會(huì)有更多的家庭需要這么做。即使未來房屋抵押貸款利率穩(wěn)定下來，新協(xié)議的利率仍然要比老協(xié)議的利率高得多。

以往，如果出現(xiàn)了這樣的情況，那么，有些家庭就有可能發(fā)現(xiàn)，新協(xié)議的每月還款額將高于他們每月的收入，他們將因此被迫賤價(jià)賣房，如果他們發(fā)現(xiàn)自己面臨著所謂的“負(fù)資產(chǎn)困境”，即售房所得低于欠銀行的錢，那么，他們就有可能寧愿宣布個(gè)人破產(chǎn)，讓銀行把房子收走；而收走房子的銀行通常則會(huì)賤價(jià)拍賣房子，這樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)陷入惡性循環(huán)：房價(jià)會(huì)被進(jìn)一步壓低。

為了避免這種對(duì)各方都不利的惡性循環(huán)局面出現(xiàn)，今年早些時(shí)候，英國政府與匯豐銀行、巴克萊銀行、勞埃德銀行等幾家英國最大的銀行舉行了會(huì)議，經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成了一致意見：對(duì)那些仍然沒有還清房屋抵押貸款的英國家庭，如果他們未能按時(shí)還款，銀行不應(yīng)馬上收走房子，而應(yīng)給予12個(gè)月的寬限期，之后仍然未能按時(shí)還款，銀行才會(huì)收回房產(chǎn)。

這次會(huì)議還討論了其他寬限安排，包括“合同變更”，允許銀行將房屋抵押貸款期限延長至退休年齡之后，并從還款轉(zhuǎn)為永久只付利息。

這些銀行還承諾，他們將為那些陷入困境、拖欠還款或擔(dān)心房子被銀行收走的抵押貸款持有人提供量身定制的支持。

上述這些措施在一定程度上緩解了許多英國家庭的困境，也許有利于避免英國樓市崩盤的情況出現(xiàn)。

樓市崩盤的后果

當(dāng)然，房價(jià)適當(dāng)?shù)叵碌⒉煌耆且患氖拢?strong>它有利于刺破過于膨脹的房地產(chǎn)泡沫，讓房產(chǎn)供需恢復(fù)平衡，而對(duì)于某些買不起房的打工仔來說，房價(jià)下跌正是他們一直熱切期盼的事情。

但房價(jià)狂跌或樓市崩盤，對(duì)于一個(gè)國家的整體經(jīng)濟(jì)來說，卻肯定不是一件好事，而對(duì)于眾多已經(jīng)靠貸款買下房產(chǎn)的普通房東來說，更是一件噩耗。

最近出臺(tái)的一份研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，以占國民收入的比例計(jì)算，利率飆升已導(dǎo)致英國家庭總財(cái)富在戰(zhàn)后出現(xiàn)了最大的跌幅。

決議基金會(huì)今年7月下旬公布了這份報(bào)告的內(nèi)容。報(bào)告稱，2023年初，英國家庭財(cái)富占國民收入的650%，比2021年初下降了近200個(gè)百分點(diǎn)，以現(xiàn)金計(jì)算，英國家庭的總財(cái)富減少了2.1萬億英鎊。

報(bào)告指出，過去40年，英國各地的財(cái)富一直在飆升。英國家庭的財(cái)富從20世紀(jì)80年代約占GDP的300%，飆升至2021年的840%，即17.5萬億英鎊。

該智庫的研究助理伊恩·穆爾海恩說，利率的快速上升終結(jié)了這種繁榮，并帶來了第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以來最嚴(yán)重的財(cái)富縮水。

這主要是資產(chǎn)價(jià)值（包括房價(jià)）以及政府和公司債券價(jià)值下降的結(jié)果。債券價(jià)格的下跌降低了養(yǎng)老金的價(jià)值，而養(yǎng)老金通常是英國家庭財(cái)富的最大單一來源。

該智庫估計(jì)，如果利率保持在高位，可能會(huì)導(dǎo)致英國家庭財(cái)富進(jìn)一步下降至國內(nèi)生產(chǎn)總值的550%左右。

決議基金會(huì)還特別提到，利率上升給許多有房屋抵押貸款的家庭帶來了財(cái)務(wù)危機(jī)，到2024年，170萬戶英國家庭的年還款額將平均增加3000英鎊以上。

更為重要的是，樓市崩盤也會(huì)拖垮整體經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，樓市崩盤會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)率上升等后果。

已經(jīng)有跡象表明，房價(jià)下跌和其他因素結(jié)合起來，可能導(dǎo)致英國經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

同樣在2023年8月1日公布的兩大數(shù)據(jù)，即前述的7月英國房價(jià)同比跌幅數(shù)據(jù)，和7月英國制造業(yè)PMI降至45.3的數(shù)據(jù)，促使許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，英國經(jīng)濟(jì)將在2024年年初陷入衰退。

不管英國整體經(jīng)濟(jì)狀況如何，在房地產(chǎn)中介杰克看來，他所從事的行業(yè)，如今已經(jīng)進(jìn)入了衰退。

“現(xiàn)在房子太難賣了，”杰克沮喪地對(duì)我說，“我擔(dān)心，如果再這樣下去，我們公司可能就要裁員了?！?/p>

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