項目示意圖(圖源網(wǎng)絡(luò))

展示中心附近現(xiàn)狀(5月拍攝)

世茂深港國際中心項目內(nèi)部(圖源京東拍賣)

(資料圖)

7月5日，曾被規(guī)劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心項目部分用地因無人出價而流拍了。

該資產(chǎn)起拍價約130.44億元，評估價約163.05億元。盡管起拍價是評估價的八折，但在競拍開始的24小時內(nèi)，只有圍觀人數(shù)在增長，截至7月6日已超3萬人，而報名人數(shù)卻始終為0。隨著首輪流拍，業(yè)內(nèi)預(yù)測該資產(chǎn)大概率會上架二次法拍，可能起拍價格會再打折扣，但能否等到買家仍是未知之?dāng)?shù)。

前因 萬億世茂遭遇危機

2017年，深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司以招拍掛的形式拿下位于大運商務(wù)總部功能區(qū)的項目用地，該土地面積約32.19公頃，以239.43億元成交，創(chuàng)下了當(dāng)時深圳土地拍賣史上第二高總價的紀(jì)錄。

根據(jù)規(guī)劃，該項目名稱為世茂深港國際中心，將建設(shè)成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學(xué)校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運營項目。

其中最亮眼的是，項目規(guī)劃了一座超高層建筑，最初被規(guī)劃為超700米的“中國第一高樓”，高度刷新當(dāng)時國內(nèi)紀(jì)錄，但后來由于種種因素被降低至約600米高度。

時間來到2019年，世茂深港國際中心的公寓產(chǎn)品已對外推售，在鋪天蓋地的廣告宣傳后，項目IP已經(jīng)深入人心。彼時大運片區(qū)大部分的樓盤宣傳語上都有“距世茂深港國際中心××米遠(yuǎn)”這樣的標(biāo)語，購房者堅信，正如羅湖的地王大廈、福田的平安金融中心和南山的春筍大廈，一座超高層建筑是片區(qū)價值躍升的點火器，在其落成后邊能享受到紅利實現(xiàn)資產(chǎn)的價值重估。

“有深圳灣業(yè)主一口氣買了六套”“有海外的粉絲委托國內(nèi)朋友代訂”……其公寓產(chǎn)品一開放便引起了市場的廣泛關(guān)注，坊間更時不時傳出有超級富豪瘋狂掃貨的消息，深港國際中心的展示中心還邀請設(shè)計師打造為頗具高級感的建筑，周末舉辦展覽活動等吸引一批批購房者前往參觀。

那時誰都不會想到，彼時集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模約四千億、可售貨值超萬億的世茂，會在三年后遭遇危機。

2017年，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模為87億元；2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心也隨之停工，同時世茂債務(wù)危機爆發(fā)。

現(xiàn)場 高樓未起雜草叢生

2023年5月，灣財社記者走進(jìn)世茂深港國際中心的展示中心，發(fā)現(xiàn)大門依然可開，但里面并無工作人員。

展示中心門口的馬路兩旁植物已長到半米高，門口保安亭無人值崗，項目的內(nèi)部道路兩邊工作日停滿了車輛，旁邊工地?zé)o人施工。而曾計劃在開工5年內(nèi)完工的600米級的超高層建筑顯然離建成還有好長一段差距。

5月31日，深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物掛牌京東法拍，這是世茂深港國際中心的大部分資產(chǎn)。該資產(chǎn)起拍價約130.44億元，評估價約163.05億元，法拍將于7月4日開拍。

有人說，這場拍賣的結(jié)局早已注定。價值超百億的大型綜合體項目對進(jìn)入的開發(fā)商要求頗高，門檻不僅在于資金實力還有運營能力，尤其是在當(dāng)前并不明朗的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，還要考慮項目入市后帶來的收益和風(fēng)險，能符合要求的企業(yè)屈指可數(shù)，但并不是所有企業(yè)都愿意接盤。

更復(fù)雜的是，被上架法拍的背后，該項目更涉及多起案件。住宅法拍尚且需要承擔(dān)風(fēng)險，超百億的資產(chǎn)接盤后能否處理好債權(quán)關(guān)系對企業(yè)而言更是考驗。

觀察

涉案復(fù)雜，百億信托貸款何解？

世茂深港國際中心法拍的部分用地被形容為7年以來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

據(jù)公開信息，世茂深港國際中心總貨值達(dá)629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。而在待售名單中，世茂深港國際中心此前的對外報價是151.43億元。

標(biāo)的涉及三宗案件

有市場消息指出，在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方，直到法院的強制執(zhí)行程序下達(dá)。競買公告顯示，該拍賣標(biāo)的涉及（2022）京03執(zhí)1141號、989號、988號三案件，記者查詢到這三宗案件均與中信信托有關(guān)。

4月29日，上海世茂股份有限公司發(fā)布公告指出，在2022年年報審計過程中，發(fā)現(xiàn)部分子公司涉及被執(zhí)行及訴訟的情況（詳見附件），涉及總金額約人民幣162.88億元，部分涉訴金額尚無法統(tǒng)計，相關(guān)子公司并未有對應(yīng)借款融資記錄。

其中“附件”子公司涉及被執(zhí)行及訴訟的情況中便提到了深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司被北京市第三中級人民法院列為被執(zhí)行人的三宗案件。

三宗案件的執(zhí)行標(biāo)的共計90.95億元，另根據(jù)去年年報，世茂股份部分子公司資產(chǎn)處在被申請強制執(zhí)行進(jìn)程中，執(zhí)行標(biāo)的金額共162.88億元，占公司凈資產(chǎn)比例達(dá)39.91%，涉及中信信托的金額占總執(zhí)行標(biāo)的金額的55.8%。

150億元綜合授信

值得一提的是，早在2022年3月，世茂集團(tuán)的核數(shù)師羅兵咸辭任時便曾提到，要求世茂集團(tuán)提供關(guān)于涉及世茂集團(tuán)合營企業(yè)及聯(lián)營公司的若干信托貸款安排的資料。根據(jù)今年6月世茂集團(tuán)公布獨立調(diào)查的調(diào)查結(jié)果，羅兵咸辭任函中指出的信托貸款其中一筆所涉及的項目主體即為深港國際中心。

信息顯示，2018年4月，為參與開發(fā)世茂集團(tuán)于深圳的大型地產(chǎn)項目，信托公司向前者一附屬公司提供了150億元的綜合授信。

項目復(fù)工仍無定期

除了與中信信托的債務(wù)糾紛外，世茂深港國際中心項目還涉及眾多案件。北京市高級人民法院今年5月的一份裁定書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風(fēng)險項目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

不過其同時提到，目前世茂集團(tuán)正在與深圳市、龍崗區(qū)各級政府及部門積極協(xié)商解決項目復(fù)工。

2023年5月，灣財社記者在走訪項目現(xiàn)場時，看到二期公寓有“復(fù)工復(fù)產(chǎn)儀式”的海報。對深港國際中心來說，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍需等待。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽

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