曾經(jīng)死里逃生的“不死鳥”佳兆業(yè)，又一次陷入危機(jī)。

01

(相關(guān)資料圖)

清盤呈請(qǐng)

7月10日，佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）公告稱，獲悉呈請(qǐng)人向香港高等法院提出清盤呈請(qǐng)，內(nèi)容有關(guān)未償還佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）”）發(fā)行的若干以人民幣計(jì)值的公司債券，涉及本金1.7億元及應(yīng)計(jì)利息。

清盤呈請(qǐng)公告

公告顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）為佳兆業(yè)集團(tuán)的全資附屬公司，公司將極力反對(duì)呈請(qǐng)，呈請(qǐng)的提出不代表呈請(qǐng)人能成功對(duì)公司進(jìn)行清盤。

截至本公告日期，高等法院并無(wú)頒布清盤令以將佳兆業(yè)集團(tuán)清盤，高等法院將呈請(qǐng)的首次聆訊日期定于2023年9月13日。

或受此消息影響，7月10日上午佳兆業(yè)集團(tuán)在開盤后股價(jià)持續(xù)走低，一度跌近15%，報(bào)0.178港元。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）存續(xù)債券3只，均為企業(yè)ABS，存續(xù)規(guī)模5.3億元，均將于一年內(nèi)到期。

在2021年末，佳兆業(yè)集團(tuán)4億美元債違約后，中誠(chéng)信國(guó)際將佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）的信用等級(jí)密集下調(diào)至BBB。

2021年12月7日，佳兆業(yè)集團(tuán)未能償還到期的4億美元高級(jí)票據(jù)，構(gòu)成違約，隨后被惠譽(yù)下調(diào)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）從“C”至“RD”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前佳兆業(yè)集團(tuán)還存續(xù)10只美元債，存續(xù)規(guī)模76.77美元，其中一年內(nèi)到期的規(guī)模近45億美元，其中有9只處于違約或交叉違約狀態(tài)。

值得注意的是，目前佳兆業(yè)集團(tuán)尚未出臺(tái)境外債務(wù)的解決方案。

其實(shí)，早在2021年11月佳兆業(yè)已暴露流動(dòng)性危機(jī)，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期。

隨后，佳兆業(yè)集團(tuán)美元債違約，拉開債務(wù)危機(jī)的序幕。

截至2022年6月30日，佳兆業(yè)集團(tuán)并未按預(yù)定還款日期償還數(shù)額約為231.585億元的若干銀行及其他借款，本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

今年4月，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布引入國(guó)企福田安城投，并與長(zhǎng)城資產(chǎn)、安居建業(yè)、福田投控、建安集團(tuán)等央國(guó)企深度合作。

02

財(cái)務(wù)惡化

據(jù)官網(wǎng)介紹，佳兆業(yè)集團(tuán)成立于1999年，2009年在香港聯(lián)交所上市，從事舊改業(yè)務(wù)超20年，是粵港澳大灣區(qū)的舊改龍頭企業(yè)。

除了佳兆業(yè)集團(tuán)，佳兆業(yè)體系還擁有佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產(chǎn)（NYSE.NTP）、雙林生物（000403.SZ）等5大上市平臺(tái)。

佳兆業(yè)官網(wǎng)

自2017年確立三年沖刺千億目標(biāo)后，近年來(lái)佳兆業(yè)銷售指標(biāo)逐年遞增。

2017-2019年，佳兆業(yè)合約銷售金額分別為447.14億、700.59億和881.20億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)40.38％。

2020年，佳兆業(yè)全年總合約銷售約1068.96億元，正式跨入千億俱樂部。

然而，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，佳兆業(yè)銷售日漸疲軟。

2021年，佳兆業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司錄得合約銷售約923.52億元，2022年公司合約銷售僅187.5億元，大幅下滑8成。

在土儲(chǔ)方面，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司于全國(guó)51個(gè)城市合共擁有220個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備近27.40百萬(wàn)平方米；其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約16.41百萬(wàn)平方米，占集團(tuán)整體土地儲(chǔ)備的60%。

值得注意的是，佳兆業(yè)有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積超5394萬(wàn)平方米，號(hào)稱“舊改之王”。

從業(yè)績(jī)上看，佳兆業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年巨虧了，并且審計(jì)師提示與持續(xù)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的重大不確定性。

2021年，佳兆業(yè)的營(yíng)業(yè)額及毛利分別約為355.44億元及46.28億元，較2020年分別減少約36.3%及70.9%；歸屬股東凈虧損約為128.7億元；2022年再次虧損132.1億元。

歸母凈利潤(rùn)

截至2022年末，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)為2643.44億元，總負(fù)債2290.99億元，凈資產(chǎn)352.45億，資產(chǎn)負(fù)債率86.67%。

從“三道紅線”看，按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債比率為382.8%，現(xiàn)金短債比為0.02倍，剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債比率為85.1%，三道紅線均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超標(biāo)。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占比88%。

截至相同報(bào)告期，佳兆業(yè)集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有2017.19億元，其中一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有1100.2億元。

而相較于短債規(guī)模，佳兆業(yè)集團(tuán)賬上流動(dòng)性趨于枯竭，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有20.68億元，短期存在巨大償債壓力。

在負(fù)債方面，佳兆業(yè)集團(tuán)還有273.79億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)247.43億元。

整體來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)剛性負(fù)債有1347.63億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息負(fù)債比為59%。

在對(duì)外融資方面，佳兆業(yè)集團(tuán)主要依賴于借款和境外發(fā)債，除此之外其還通過(guò)股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資。

從現(xiàn)金流方面看，雖然近兩年佳兆業(yè)集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出，但該指標(biāo)較此前已大幅縮水，2021和2022年僅為20.53億和31.68億元，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

在出售資產(chǎn)方面，佳兆業(yè)成功引入了中信、招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)等央企和AMC。

諸如中信拿下深圳南山東角頭、金沙灣國(guó)際樂園、福田航運(yùn)紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項(xiàng)目，廣州國(guó)資入股廣州荔灣海南村舊改，越秀地產(chǎn)或也將介入海珠石溪村舊改。

總得來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)惡化，銷售大幅下滑，業(yè)績(jī)連續(xù)兩年巨虧；流動(dòng)性異常緊張，短期償債壓力巨大；融資環(huán)境不暢，再融資壓力大。

03

“不死鳥”

早年間，佳兆業(yè)第一個(gè)項(xiàng)目“桂芳園”就是由爛尾樓改造而來(lái)，桂芳園原來(lái)是布吉龍泉?jiǎng)e墅用地，當(dāng)時(shí)處于爛尾階段，位置偏遠(yuǎn)人煙稀少。

但佳兆業(yè)接手后，將桂芳園規(guī)劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設(shè)計(jì)感。

佳兆業(yè)桂芳園樓盤

2000年9月，桂芳園一期發(fā)售時(shí)便迅速獲得市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，佳兆業(yè)隨后繼續(xù)加推，一共開發(fā)了8期，桂芳園也成為布吉第一個(gè)大型社區(qū)。

此后，佳兆業(yè)“一炮打響”，并迅速由深圳的關(guān)外進(jìn)入關(guān)內(nèi)，從住宅拓展到商業(yè)地產(chǎn)。

在深圳的幾次爛尾樓成功改造經(jīng)歷，讓佳兆業(yè)獲得了較大的品牌知名度。

2004年，佳兆業(yè)開始走出深圳，向珠三角、西南地區(qū)等區(qū)域擴(kuò)張。同時(shí)隨著深圳進(jìn)入城市更新階段，佳兆業(yè)逐漸涉足舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)的改造。

次年，佳兆業(yè)接手“中國(guó)第一爛尾樓”——位于廣州的中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，并于2008年初改造完畢開始對(duì)外租售。自此其在業(yè)內(nèi)擁有了“爛尾樓專業(yè)戶”的名號(hào)。

廣州中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目

2009年12月，佳兆業(yè)在香港聯(lián)交所掛牌上市，迅速的擴(kuò)張和舊改項(xiàng)目的助力，讓其在近幾年飛速發(fā)展，成為地產(chǎn)圈的黑馬。

然而，2015年佳兆業(yè)卻成為首家美元債券違約的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。

2015年1月，因無(wú)法按時(shí)支付一筆2020年到期債券的2600萬(wàn)美元利息，佳兆業(yè)觸發(fā)匯豐銀行貸款的違約事項(xiàng)。

隨后，佳兆業(yè)兩筆分別為2017年到期的2.5億美元12.875%的優(yōu)先票據(jù)和2018年到期5.5億美元8.875%的優(yōu)先票據(jù)，在票息應(yīng)付日期后的30日寬限期內(nèi)，仍未完成利息支付，最終違約。

據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)最嚴(yán)重時(shí)賬面可用資金僅剩6億元，而一年內(nèi)到期的貸款高達(dá)300億元，一度瀕臨破產(chǎn)。

后來(lái)，隨著佳兆業(yè)16.68億元引入生命人壽成為二大股東后完成重組，并在華利安、盛德律師事務(wù)所的幫助下與境外債權(quán)人的重整會(huì)議中獲得支持，地產(chǎn)項(xiàng)目重新開放銷售，并最終復(fù)牌，逐漸回到日常經(jīng)營(yíng)的軌道中。

沒想到，時(shí)隔六年曾經(jīng)死里逃生的“不死鳥”佳兆業(yè)，又一次隨著行業(yè)下行陷入債務(wù)危機(jī)。

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