文|凱風(fēng)

摩天大樓，開(kāi)始“退燒”了。

(資料圖片僅供參考)

01

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，曾經(jīng)的“中國(guó)第一高樓”項(xiàng)目，如今卻無(wú)人問(wèn)津。

日前，深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目部分用地進(jìn)行司法拍賣(mài)，雖然多達(dá)3萬(wàn)人圍觀，但最終因無(wú)人出價(jià)而首輪遭遇流拍。

在摩天大樓史上，這座高樓曾經(jīng)有著一席之地。早在2017年，世茂深港國(guó)際中心拿地未久，曾宣布建設(shè)一棟668米高的超級(jí)摩天大樓。

作為世界摩天大樓最多的國(guó)家，全球10大高樓6個(gè)位于中國(guó)。

彼時(shí)，中國(guó)第一高樓為上海中心大廈，高度632米，而深圳第一高樓是平安國(guó)際金融中心，高度599米。

換言之，世茂深港國(guó)際中心一開(kāi)始就是奔著中國(guó)第一高樓而來(lái)。一旦建成，將成為僅次于迪拜哈利法塔（832米）的世界第二高樓。

然而，“中國(guó)第一高樓”項(xiàng)目進(jìn)展并不如預(yù)期的那么順利。

2021年，在史上最嚴(yán)“限高令”約束之下，項(xiàng)目建設(shè)高度被削減到600米左右，雖然難以問(wèn)鼎中國(guó)第一高樓，但仍是首屈一指的摩天大樓項(xiàng)目。

2022年以來(lái)，由于樓市大轉(zhuǎn)向，部分以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)為特色的龍頭房企陷入債務(wù)危機(jī)，世茂地產(chǎn)也不例外，摩天大樓項(xiàng)目一度停工。

如今，曾經(jīng)位列TOP10房企的世茂地產(chǎn)不僅債務(wù)纏身、違約不斷，而且到了退市邊緣，“賣(mài)地求生”變成最后的選擇，第一高樓項(xiàng)目自然也成了過(guò)眼云煙。

這也成了許多城市第一高樓走向的縮影，不是被砍了高度，就是中途停工，要么根本就沒(méi)有落地。

紛紛攘攘的摩天大樓熱，終于開(kāi)始消停了。

02

第一高樓項(xiàng)目，為何沒(méi)人要了？

早已進(jìn)入司法拍賣(mài)程序之前，第一高樓項(xiàng)目就在多方拋售，但一直沒(méi)有找到接盤(pán)方，直到被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)。

究其原因，且不說(shuō)第一高樓項(xiàng)目背后的債權(quán)問(wèn)題本身就錯(cuò)綜復(fù)雜，令許多企業(yè)望而卻步。

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國(guó)際中心項(xiàng)目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷暴增。

要知道，對(duì)超級(jí)摩天大樓最為熱衷的多數(shù)都是民企，多家千億房企都拿下了“地標(biāo)收割機(jī)”的名號(hào)，但這些企業(yè)如今都是債務(wù)纏身，處于掙扎求生的邊緣。

根據(jù)中銀證劵發(fā)布的報(bào)告，當(dāng)前所有A股上市公司中，共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨“1元退市”的風(fēng)險(xiǎn)，其中8家房企已鎖定退市。

即使有接盤(pán)能力的，在摩天大樓尤其是寫(xiě)字樓過(guò)剩的當(dāng)下，漫長(zhǎng)的去化周期和回本周期，本身就意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度的上升。

與之對(duì)比，大多數(shù)二線城市的空置率只高不低，部分城市甚至接近40%的高位。

這背后，寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩而市場(chǎng)需求萎縮，是核心問(wèn)題所在。供需過(guò)剩之下，租金自然隨之下滑，摩天大樓的回報(bào)周期將會(huì)變得無(wú)比漫長(zhǎng)。

所以，即使第一高樓項(xiàng)目拿下了500米+超高層建筑的入場(chǎng)券，但在復(fù)雜的債權(quán)、居高不下的空置率以及模糊的前景面前，燙手山芋誰(shuí)都不愿意接。

03

事實(shí)上，國(guó)家層面早已對(duì)摩天大樓熱發(fā)出了預(yù)警。

早在2020年，住建部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

隨后，有關(guān)部門(mén)對(duì)摩天大樓“限高令”進(jìn)一步加碼：

城區(qū)常住人口少于300萬(wàn)人的，不得新建250米以上超高層建筑；超過(guò)300萬(wàn)人的，嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

無(wú)論是一線城市還是二線城市，均不得新建500米以上高樓，而絕大多數(shù)二三線城市，第一高樓或?qū)⒅共接?50米。

在此之前，在摩天大樓崇拜之下，各大城市不斷拔高城市天際線，直接挑戰(zhàn)上海的中國(guó)第一高樓之位，甚至還有城市試圖將迪拜的世界一高樓踩在腳下。

最嚴(yán)限高令的到來(lái)，及時(shí)剎住了城市的摩天大樓比拼熱，一眾超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目不得不面臨“削頂”之困。

如今，不只是作為“第一高樓”規(guī)劃項(xiàng)目的深港世茂國(guó)際中心被削減到600米左右，成都的熊貓大廈也從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米，武漢綠地中心從636米“砍”到了475米……

摩天大樓被“拋棄”，意味著一個(gè)新的時(shí)代到來(lái)。

04

為什么要對(duì)摩天大樓“限高”？

一個(gè)原因是技術(shù)層面的，摩天大樓超過(guò)消防能力的限制，而拆建改造更為困難。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大樓動(dòng)輒300米、500米以上，這無(wú)疑對(duì)消防救援帶來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)。

所以，住建部新規(guī)明確，各地要加強(qiáng)與超高層建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建設(shè)，審批超高層建筑時(shí)，應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見(jiàn)，以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

與之同時(shí)，摩天大樓容積率爆表、造價(jià)高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費(fèi)用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

這兩年，輿論熱議的高層建筑會(huì)不會(huì)淪為城市新“貧民窟”，并非沒(méi)有道理。

另一個(gè)原因更為核心，摩天大樓耗費(fèi)巨大、成本高昂，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，“摩天大樓詛咒”并非空穴來(lái)風(fēng)。

摩天大樓蜂擁而上之際，恰是經(jīng)濟(jì)最繁榮之時(shí)，但隨著摩天大樓落成，經(jīng)濟(jì)往往開(kāi)始步入衰落。

這種巧合，讓“摩天大樓詛咒”的說(shuō)法廣為人知。

實(shí)際上，這不是玄學(xué)，摩天大樓往往在貨幣相對(duì)寬松期蜂擁而出，一眾房企瘋狂加杠桿，極盡擴(kuò)張之能事。

然而，經(jīng)濟(jì)不會(huì)一直高增長(zhǎng)，貨幣也不會(huì)一直寬松，市場(chǎng)更不會(huì)一直向上。

一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，摩天大樓輕則陷入資金鏈緊張困局，重則面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)事情曾經(jīng)一而再再而三輪番上演。

所以，叫停摩天大樓建設(shè)熱潮，無(wú)疑是未雨綢繆之舉，也將深刻改變大城市的摩天大樓格局。

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