界面新聞記者 | 黃昱

今年上半年，一線城市商辦市場活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。

【資料圖】

深圳仍是北上廣深中寫字樓空置率最高的城市。據戴德梁行日前的報告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

今年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續(xù)高供應，4個新項目投入使用合計新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。

戴德梁行指出，供應影響下深圳全市甲級寫字樓市場整體空置率上行，到年中錄得24.5%的空置率，較去年底上升1.6個百分點。

供應大增導致寫字樓空置率上升的城市還有廣州。戴德梁行數據顯示，琶洲商務區(qū)的多個項目完成竣工驗收并集中投入使用，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應達39.8萬平方米，是過去五年同期水平的最高值。

在新增供應的拉動下，上半年廣州甲級寫字樓凈吸納量錄得8.1萬平方米。但由于租戶推進租賃決策較為審慎，因此成交面積普遍偏小。這些因素疊加下，廣州全市甲級寫字樓空置率延續(xù)上升趨勢至18.0%，較去年底增加4.1個百分點。

上海情況類似，戴德梁行數據顯示，僅二季度，上海甲級寫字樓有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。受持續(xù)供應影響，二季度甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環(huán)比上揚1.28個百分點，比去年底增加4.1個百分點。

受空置率上行影響，各城寫字樓租金都有不同程度的下滑。

戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，截至上半年底，北京甲級寫字樓租金約為316.2元/平方米/月，比去年底下滑1.7%；上海則約為244.7元/平方米/月，半年降幅約為1.1%；深圳、廣州半年租金降幅更為明顯，分別下降3%至197.5元/平方米/月、下降3.3%至161元/平方米/月。

仲量聯行的報告也指出，二季度深圳寫字樓市場增量需求表現較為疲弱。存量需求中，面對經營成本壓力，企業(yè)租戶傾向于與業(yè)主達成續(xù)租協議，爭取有利的租金條件，以實現對不動產固定成本進行合理化控制。

新增需求增長動能有所不足，加上供應仍處于上升周期，深圳寫字樓租賃市場競爭壓力加劇。

仲量聯行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示，業(yè)主對去化前景感到憂慮并進一步加大租金定價策略調整力度以吸引更多租戶。因此，二季度深圳甲級辦公樓市場租金水平環(huán)比下跌約2.5%，跌幅高于一季度。

仲量聯行華南區(qū)商業(yè)地產部總監(jiān)馬煒圖也指出，由于短期內經濟恢復和企業(yè)擴張的不確定性仍然存在，大多數企業(yè)當前依然傾向于采取相對謹慎的房地產策略，對租賃成本較為敏感，這在一定程度上延緩了租賃需求的恢復和釋放。

寫字樓市場接下來的市場表現依然不容樂觀。

李文杰表示，下半年深圳甲級辦公樓市場將迎來新項目落成高峰。供求失衡加劇將推動深圳辦公樓市場空置率水平在年內繼續(xù)抬升，這勢必進一步壓縮業(yè)主的議價空間，因此，租金水平預計在年內持續(xù)受下行壓力影響。

廣州寫字樓市場情況類似。馬煒圖指出，廣州全年新增供應預計將突破100萬平方米，因此空置率將很有可能延續(xù)當前的上行趨勢

另外，由于租賃需求在年內預計仍需要時間來進行修復，存量空置的去化依然面臨挑戰(zhàn)，新竣工入市項目之間的競爭也將繼續(xù)存在；為推動去化，業(yè)主可能會保持較為進取的心態(tài)和定價策略，以爭取成本節(jié)約型的企業(yè)租戶。

即便寫字樓市場當前面臨較大的租賃壓力，但在房地產行業(yè)下行周期，其卻是能夠穿越周期的優(yōu)質業(yè)態(tài)。

中指研究院監(jiān)測數據顯示，2023年1-5月，交易金額在1億元以上的已成交房地產大宗交易29宗，較2022年同期減少35宗，上海仍是大宗交易最為活躍的地區(qū)，寫字樓項目依舊是投資者首選。

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