等了一年多，狼來(lái)了N次，中國(guó)奧園的境外債重組方案，終于在昨晚出來(lái)了！

隨之而來(lái)的，還有奧園遲到了N久的2021年財(cái)報(bào)、2022年中、2022年財(cái)報(bào)。

終于能知道，奧園的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況！

(相關(guān)資料圖)

奧園究竟欠了多少錢？要如何重組？公司的真實(shí)狀況又是如何？股票何時(shí)才能復(fù)牌？

股民和債主們關(guān)心的問(wèn)題，都有了答案。

來(lái)，先關(guān)注貓姐，我們一個(gè)一個(gè)來(lái)解析！

說(shuō)財(cái)貓一只懂財(cái)經(jīng)的喵~721篇原創(chuàng)內(nèi)容

公眾號(hào)

1、總有息負(fù)債：1090億

先來(lái)看看，奧園總共欠了多少錢。

截至2022年12月31日，奧園境外計(jì)息負(fù)債總額為428.18億；境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額為662.32億。

境外428億+境內(nèi)662億=總計(jì)1090億。

曾經(jīng)銷售額超千億的奧園，債務(wù)同樣千億計(jì)。

2、重組方案：原債務(wù)展期+債轉(zhuǎn)股+永續(xù)債

這么龐大的債務(wù)，當(dāng)然不是一朝一夕能還完的。所以?shī)W園的重組方案，也分了很多步。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，主要有以下幾步：

a、債務(wù)展期

中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具，期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

b、債轉(zhuǎn)股

奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人，相當(dāng)于重組生效日后公司持股量的25.22%和10.09%，對(duì)價(jià)為每股1.06港元。

c、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債

奧園擬新發(fā)行1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，其將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，其將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。

d、永續(xù)債

奧園擬新發(fā)行16億美元永續(xù)債，其現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起。

注意，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后，預(yù)期將作為中國(guó)奧園“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股。

若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元。

記住這一點(diǎn)，下面要考。

3、郭梓文家族會(huì)否喪失控制權(quán)？

上述重組方案中，最引人注目的一點(diǎn)就是：

奧園創(chuàng)始人、大股東郭梓文家族，不僅4億股股份將被轉(zhuǎn)讓，股權(quán)也將被大大稀釋。

那么最關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了：郭梓文家族，會(huì)不會(huì)由此喪失了對(duì)于奧園的控制權(quán)呢？

圖源自?shī)W園集團(tuán)官網(wǎng)，奧園創(chuàng)始人郭梓文

答案是，還真有可能。

貓姐查了一下，停牌前，奧園的總股本是29.66億股。

其中，郭梓文家族合計(jì)持有16.61億股，持股比重高達(dá)56.01%。

發(fā)行10億股新股后，奧園的總股本將變成39.66億股。

而郭梓文家族持有的股份卻要減掉轉(zhuǎn)給債主的4億股，只剩12.61億股，持股比重將降至31.80%。

而如果14億股債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人聯(lián)合起來(lái)，將合共持有奧園35.30%的股權(quán)。

這還不止，到2028年9月，奧園新發(fā)行1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券將強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為公司普通股份。這部分股份，將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。

也就是說(shuō)，奧園原來(lái)的39.66億總股本，將只占70.1%；擴(kuò)大后的總股本，將變成56.58億股。

這時(shí)，郭氏家族的持股比重將變成：12.61÷56.58=22.29%。

而此時(shí)如果債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人全部聯(lián)合起來(lái)，持股比重將高達(dá)54.64%。

也就是說(shuō)極端情況，如果債權(quán)人愿意，幾乎可以控制奧園，而郭氏家族也將喪失對(duì)于奧園的控制權(quán)。

聯(lián)想到前段時(shí)間，郭梓寧、郭梓文兩兄弟自?shī)W園境內(nèi)債發(fā)行主體中引退，也被外界視為是郭氏家族進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)切割操作。

由此推測(cè)，郭氏家族對(duì)于上市公司奧園控制權(quán)的喪失，或許已經(jīng)有所預(yù)期。

就，只能是一聲嘆息！

4、奧園的家底：又一個(gè)資不抵債

當(dāng)然，奧園債務(wù)重組能不能成，債主們?cè)覆辉敢鈧D(zhuǎn)股，還是要取決于，奧園究竟還有沒(méi)有價(jià)值？

奧園在財(cái)報(bào)和重組方案中，也曬了家底。

截至2022年底，奧園的總資產(chǎn)為2344.26億元，總負(fù)債為2520.63億元，總權(quán)益為-176.37億元。

很驚悚，資不抵債了？

難怪債轉(zhuǎn)股部分要全部列入權(quán)益，不然這報(bào)表，確實(shí)沒(méi)法看。

除了以債轉(zhuǎn)股沖抵已經(jīng)淪為負(fù)數(shù)的權(quán)益外，奧園在重組方案中，還給債主們畫了一個(gè)餅~

截至2022年底，奧園手上的資產(chǎn)，統(tǒng)共就是截圖中的這些——

對(duì)于這部分資產(chǎn)，奧園是這樣預(yù)計(jì)的：

a、預(yù)計(jì)未來(lái)十年左右，開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無(wú)杠桿自由現(xiàn)金流總額為643億；

b、但如果扣掉償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后，這個(gè)錢就只剩下185億；

c、甩賣資產(chǎn)，可能可以獲得80-138億元。

簡(jiǎn)單來(lái)算下這個(gè)賬。

未來(lái)十年，奧園預(yù)計(jì)賣房+賣資產(chǎn)，可以獲得現(xiàn)金流185億+80/138億=265/323億。

但奧園目前欠的債不少！

還沒(méi)有算上利息和無(wú)息債務(wù)！

就算扣掉債轉(zhuǎn)股部分，也還有點(diǎn)壓力！

怎么辦？！慢慢還！

5、奧園的業(yè)績(jī)

除了家底，再來(lái)看看奧園暌違了兩年的業(yè)績(jī)情況。

列幾組數(shù)據(jù)就很清晰：

2020年，奧園的銷售額還有1330億；2021年，也還有1210億；到2022年，就只剩202億。

2020年，奧園的營(yíng)收還有675.55億；2021年，降到了497.67億；2022年，又進(jìn)一步下降到184.59億。

2020年，奧園的凈利潤(rùn)還是盈利70.51億；2021年，就變成了虧損354.88億；2022年，虧損有所縮小，但依然虧84.96億。

爆雷再加上樓市下行帶來(lái)的銷售嚴(yán)重下滑，對(duì)于財(cái)報(bào)的沖擊，顯著且刺眼。

但無(wú)論如何，財(cái)報(bào)能發(fā)出來(lái)，就已經(jīng)不錯(cuò)了。

6、何時(shí)復(fù)牌？

最后是萬(wàn)千股民翹首以盼的復(fù)牌問(wèn)題。

奧園在復(fù)牌進(jìn)展的季度更新公告中，并沒(méi)有明確復(fù)牌的時(shí)間。

但參照融創(chuàng)的情況，融創(chuàng)是在重組方案和財(cái)報(bào)發(fā)布的12天后宣布復(fù)牌的。

可以預(yù)計(jì)，奧園復(fù)牌，大概也是這個(gè)軌跡。

總而言之，經(jīng)過(guò)奧園的不懈努力，應(yīng)該是基本擺脫了港交所預(yù)摘牌的“死亡預(yù)告”。

這應(yīng)該，是最大的好消息了。

關(guān)于奧園這次公告的重點(diǎn)，大致就是以上。

你怎么看奧園？關(guān)注我，評(píng)論區(qū)聊聊吧！

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