本報記者 張漫游 北京報道

時隔9個月后，6月20日，貸款市場報價利率（LPR）調整：1年期為3.55%，5年期以上為4.2%，均較5月下調10個基點。隨之而變的是房貸利率。

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《中國經(jīng)營報》記者了解到，截至目前，北上廣深等地的多家銀行已調整了房貸利率，同步下降了10個基點。

東方金誠方面分析認為，二季度以來，經(jīng)濟修復動力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉弱勢頭，在當前市場環(huán)境下，下調LPR報價具有較強的信號意義，有利于提高購房意愿、提振市場信心，對下一步樓市回暖形成利好。

同時，業(yè)內(nèi)人士認為，房貸利率下調或進一步點燃提前還房貸的熱情?；葑u博華信用評級有限公司（以下簡稱“惠譽博華”）結構融資部副總監(jiān)梁濤分析稱，目前，全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導地位。

存量房貸群體或再承壓

隨著房貸利率下調，今年以來，提前還房貸備受關注。

惠譽評級研報指出，自去年下半年以來，房貸提前還貸潮開始出現(xiàn)，疊加新增住房貸款需求疲弱，2022年第四季度個人住房貸款余額環(huán)比下降0.3%。

提前還款是RMBS（住房抵押貸款支持證券）最具代表性的參數(shù)之一。2023年第一季度末，惠譽博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數(shù)跳升6個百分點，上漲至14.45%，為近五年最高值?；葑u博華分析稱，由于提前還款的居民人數(shù)較多，部分銀行出現(xiàn)提前還款申請積壓的情況，且從提交提前還款申請到實際扣款存在一段時間間隔，一部分來源于一季度年終獎等季節(jié)性收入的提前還款，最終實際數(shù)據(jù)表現(xiàn)將被滯后到二季度，上述原因將使得二季度RMBS基礎資產(chǎn)提前還款率再創(chuàng)新高。

談及借款人提前償還住房貸款的主要原因，梁濤認為，過去國內(nèi)借款人主要是為了出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關性，較低的房貸利率對樓市有重要的刺激作用；而2015年到2021年新發(fā)放個人住房貸款利率與商品房成交面積之間本身存在顯著的負相關性，因此亦可以觀察到提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負相關性，但這些相關性在2022年后均已消失，側面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動因中占主導。

“在當前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要動機已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出，而首套個人住房貸款利息支出可用于抵扣個人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時會保留一定金額的房貸用于抵稅，因此全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導地位?！绷簼f。

伴隨著2021年年末以來LPR多次下調，以及有效需求不足背景下銀行競爭的加劇，許多現(xiàn)有住房按揭貸款人承擔了高于現(xiàn)行市場利率的借款成本，盡管大部分存量房貸會在每年1月份重新定價，但是受限于既定房貸定價機制的約束，利率仍然高于現(xiàn)行市場利率。

記者了解到，在2020年期間及以前購買房子的，其房貸利率多是在5%～6%，而目前銀行理財?shù)确€(wěn)健投資方式收益均在2%～3%。因此，業(yè)內(nèi)人士認為，將手中資產(chǎn)提前還貸的收益要高于其他資產(chǎn)配置方式。

同時，惠譽評級研報分析稱，國內(nèi)可選投資渠道有限以及居民購房需求低迷是引發(fā)這一浪潮的主要原因。由于存款利率下調和債券市場波動加劇，2022年存款和理財產(chǎn)品的收益率持續(xù)下滑，而居民消費能力和意愿又受制于經(jīng)濟就業(yè)和收入前景疲軟，導致大部分中國家庭對房貸加杠桿的態(tài)度偏向保守。

梁濤表示，當前提前還款熱潮主要驅動因素并未出現(xiàn)明顯轉變，居民對未來就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且普遍可獲得的投資收益仍然處于歷史較低水平，預計短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財務策略。

“不可否認，新發(fā)的個人房貸利率下行，引起了部分存量房貸群體的熱議，很可能會促使提前還貸的需求加速釋放。預計后續(xù)央行會統(tǒng)籌考慮，加以施策解決?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪說。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)亦指出，房貸利率的下行在一定程度上會刺激提前還貸的情況發(fā)生，尤其要提示出現(xiàn)經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)倒貸的情況，這需要金融部門加強資金監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。

在梁濤看來，此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟復蘇，導致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率最終仍將向長期均值回歸。

購房熱情能否回暖？

近日，記者致電北京地區(qū)部分銀行了解到，本次LPR調整后，首套房貸款利率已由此前的4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。

某上海地區(qū)房產(chǎn)中介告訴記者，近期上海地區(qū)多家銀行首套房和二套房的貸款利率已經(jīng)下調0.1%至4.55%和5.25%。

“6月20日LPR調降后，有北京、深圳等部分城市的房貸利率跟進了下調。不過，當前尚處于由穩(wěn)步放松向加快落實的階段邁進，跟進實施的城市暫時并不多，預計隨著銀行等信貸機構信心恢復提升，后續(xù)全國城市跟進下調房貸利率的步伐將會加快。”關榮雪表示。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次下調符合預期。6月13日，為維護銀行體系流動性合理充裕，中國人民銀行下調逆回購利率，6月15日，開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，其中，MLF操作利率為2.65%，較此前下調了10個基點。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進亦表示，此次下調是一攬子提振計劃的首張牌，意味著經(jīng)濟提振的序幕已經(jīng)開啟，具有風向標意義?！氨据喯抡{對于中長期貸款的成本下降具有實質意義，后續(xù)政策可能在實體經(jīng)濟降成本等方面繼續(xù)發(fā)力?！?/p>

嚴躍進指出，從此次降息的直接影響看，有助于降低居民的房貸成本，同時，降息后首套房貸進一步下調，對于首套房的認購有積極的作用?！邦A計后續(xù)各地認定首套房的標準會進一步下調，這對于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用?！?/p>

宋紅衛(wèi)測算到，以100萬元純商業(yè)住房按揭30年貸款為例，按照首套房基準利率計算，LPR調整前月供約4948.71元/月，降低后，月供為4890.17元，降低了58.54元/月，購房成本有所減少，但是減少有限。他認為，LPR利率的調整主要影響的是市場的預期。

那么，利率下調是否能吸引人們購房？某三線城市房產(chǎn)中介坦言，當?shù)厥滋追康姆抠J利率已經(jīng)下降到了3.7%，近兩個月來咨詢購房的客戶不少，但多是持觀望態(tài)度。

事實上，目前多地房貸利率已經(jīng)較2022年同期明顯下降。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年6月貝殼百城首、二套主流房貸利率較2022年同期分別回落42BP和17BP；6月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，與5月持平，維持較快的放款速度。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計顯示，截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，其中，南寧首套房貸利率降至最低3.6%。

然而，低利率激發(fā)的購房熱情并不明顯。東方金誠方面數(shù)據(jù)顯示，6月1日—24日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為3131套，2022年同期為4968套，二季度銷量轉弱的局勢已基本確定。

“目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題在于信心不足。LPR利率時隔9個月后再次下調，表明央行對于購房者需求支持力度的加碼，意味著相關決策層對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策導向以及具體措施的落實。對于當前的房地產(chǎn)市場來講，信心比黃金更為重要。”宋紅衛(wèi)表示。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.71，較5月下降0.02，繼續(xù)維持在觀望區(qū)間。從資金面來看，當前貨幣供應穩(wěn)健且保持新增，行業(yè)資金壓力邊際緩解，加之LPR下調釋放利好信號，購房成本降低，但是當前不管是企業(yè)還是購房者信心仍偏弱，新增貨幣更多停留于銀行體系中，并未被市場主體應用于消費或者投資，這也就導致資金流動性降低，市場活力減弱，因此提升市場主體的信心和預期才是當下的重中之重。

東方金誠方面預測稱，伴隨5年期LPR報價的下調，預期下半年對樓市的扶持政策會有所加強。

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