6月28日，根據(jù)港交所文件，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)”）向港交所提交IPO申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。

珠海萬(wàn)達(dá)是萬(wàn)達(dá)商管控股子公司，這已經(jīng)是其第四次向港交所提交IPO申請(qǐng)。

(資料圖片)

69歲的王健林，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)上市可謂朝思慕想、心心念念。為此，他不惜給投資人畫(huà)下大餅，背上380億元“天價(jià)”對(duì)賭。而眼下，離對(duì)賭協(xié)議到期只剩下5個(gè)月時(shí)間。

如果這次IPO成功了，珠海萬(wàn)達(dá)就將成為近年來(lái)港股市場(chǎng)上，為數(shù)不多的上市房地產(chǎn)公司。

港股上次大的房企IPO還是2021年，彼時(shí)三巽集團(tuán)經(jīng)過(guò)四次遞表并耗時(shí)兩年后終于登陸港交所。

但如果不能成功，到時(shí)候要面臨的后果，王健林和萬(wàn)達(dá)可能承受不起。

這一次，真的是最后一搏了。

最后一搏，不成功便成仁

這已經(jīng)是珠海萬(wàn)達(dá)第四次沖擊IPO了。

珠海萬(wàn)達(dá)曾分別在2021年10月21日、2022年的4月22日、10月25日三次向港交所遞交上市申請(qǐng)材料，均以失敗告終。

王健林也從當(dāng)初的樂(lè)觀無(wú)比，變得坐立不安。因?yàn)槲ｋU(xiǎn)已向萬(wàn)達(dá)商管一步步逼近。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)向港交所遞表之前，完成了一筆382億元的融資，將公司估值提升至1800億。

據(jù)悉，投資方陣容無(wú)比豪華，包含了中信資本、招商局資本、螞蟻集團(tuán)、中信證券、騰訊等等。

萬(wàn)達(dá)與他們簽下“天價(jià)”對(duì)賭，約定在2023年年底之前上市。

如果成功上市，那自然一切都好。

但如果不能成功，萬(wàn)達(dá)就要加上8%的利息，回購(gòu)?fù)顿Y人手上總額380億元的股權(quán)。而根據(jù)評(píng)級(jí)咨詢機(jī)構(gòu)“YY Rating”的測(cè)算，不考慮預(yù)提所得稅和股息，萬(wàn)達(dá)一方的潛在回購(gòu)支出規(guī)模高達(dá)440億元。

值得注意的是，珠海萬(wàn)達(dá)更新招股書(shū)的同一天，還傳來(lái)萬(wàn)達(dá)商管主動(dòng)中止60億的小公募發(fā)債的消息。

萬(wàn)達(dá)商管的這筆債券，自2022年11月28日申請(qǐng)，經(jīng)歷了兩輪聞?dòng)嵑突貜?fù)，直到今年2月才得正式提交，來(lái)之不易。

本以為等來(lái)了希望，但證監(jiān)會(huì)的問(wèn)詢也來(lái)了，要求其說(shuō)明：上市不成功，要還投資人的300億怎么辦？

證監(jiān)會(huì)還要求其進(jìn)一步說(shuō)明珠海萬(wàn)達(dá)的上市進(jìn)展情況，并評(píng)估上述事項(xiàng)對(duì)發(fā)行人短期償債能力的影響。

萬(wàn)達(dá)商管需要在3個(gè)月內(nèi)回復(fù)上交所，如不能按期回復(fù)，證監(jiān)會(huì)將終止債券的審查。而等到了最后期限，萬(wàn)達(dá)商管并沒(méi)有未對(duì)問(wèn)詢函作出回復(fù)，而是主動(dòng)申請(qǐng)中止了這筆債券。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中止發(fā)債注冊(cè)的是萬(wàn)達(dá)商管，不會(huì)對(duì)正處于IPO進(jìn)程中的珠海萬(wàn)達(dá)上市有直接影響。但中止發(fā)債會(huì)對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的流動(dòng)性造成極大壓力，一旦珠海萬(wàn)達(dá)上市失敗，所引發(fā)的連鎖效應(yīng)不容小覷。

隨著對(duì)賭期限來(lái)臨，這一次上市，或許就是王健林的最后一搏了。

能夠搏成功嗎？

那么王健林這次能夠搏成功嗎？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不考慮控股股東，珠海萬(wàn)達(dá)目前的經(jīng)營(yíng)情況是可以的。從前之所以上市一再遇阻，與涉房類企業(yè)禁令不無(wú)關(guān)系。

而眾所周知，最近房地產(chǎn)相關(guān)禁令有所放松，那么這一次萬(wàn)達(dá)會(huì)否迎來(lái)“春天”？

答案是不一定。

另一位業(yè)內(nèi)人士向易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)透露，雖然近期房地產(chǎn)政策有所放寬，但商管是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是商業(yè)地產(chǎn)的管理，而不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，行業(yè)性質(zhì)并不一樣。“一方面，和地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，不是重點(diǎn)扶持方向，另一方面，商管是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是服務(wù)業(yè)，本身也不太需要錢(qián)，IPO融資做什么呢？”

最新招股書(shū)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)在2020-2022年分別實(shí)現(xiàn)171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤(rùn)分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元，經(jīng)營(yíng)情況相當(dāng)不錯(cuò)。

值得注意的是，截至2022年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管健筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米。過(guò)去三年，珠海萬(wàn)達(dá)的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率高達(dá)98.6%。

而萬(wàn)達(dá)商管是以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)的，去年珠海萬(wàn)達(dá)所管理的商業(yè)廣場(chǎng)中，由獨(dú)立第三方擁有的有184個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的39%。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)達(dá)商管需向監(jiān)管解釋清楚其上市目的，若其上市目的實(shí)質(zhì)是向地產(chǎn)輸血，這是監(jiān)管不允許的。

除此之外，現(xiàn)金分紅、相關(guān)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等問(wèn)題，監(jiān)管也需要得到合理解答。

壯士斷腕成功，就差這一關(guān)

站在今天回溯過(guò)往，老王當(dāng)年其實(shí)已經(jīng)用他教科書(shū)式的“壯士斷腕”，渡過(guò)一關(guān)了。

2017年，王健林為了解決債務(wù)問(wèn)題，開(kāi)始出售資產(chǎn)，“斷臂求生”。他把77億萬(wàn)達(dá)酒店以6折199億的價(jià)格，打包賣給富力，把13家文旅城以438億元的價(jià)格，打包賣給融創(chuàng)。

資產(chǎn)持續(xù)出清，雖然虧了不少，但王健林得到了喘息的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在，如果再渡過(guò)這一關(guān)，他就成為這一波為數(shù)不多的渡劫成功的開(kāi)發(fā)商老板。

這兩年，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商老板都是沒(méi)有渡過(guò)這個(gè)劫的。

比如買家之一富力。2022年，富力總負(fù)債3020億元。在外界看來(lái)，富力的活力正在消散，生命值日趨薄弱。

雪上加霜的是，創(chuàng)始人張力去年還卷入了行賄案，在花費(fèi)天價(jià)保釋金，被監(jiān)視半年后，不久前，他已同意從倫敦引渡至美國(guó)，以面臨相關(guān)刑事指控。

3月，恒大許老板也亮出了最新債務(wù)，7537億元。雖然相比暴雷時(shí)的近2萬(wàn)億外債，已經(jīng)減少了很多，但恒大口袋里，只剩下現(xiàn)金13.4億。這點(diǎn)錢(qián)要想還巨額債務(wù)，是杯水車薪。

融創(chuàng)也不好過(guò)，2022年，融創(chuàng)總負(fù)債4042.5億元，比恒大好一點(diǎn)。過(guò)去一年，孫老板在債務(wù)重組的煎熬中，憔悴了不少。

不過(guò)好消息是，6月13日，融創(chuàng)披露了化債的最新進(jìn)展：其境外債重組方案已獲得約87%債權(quán)人支持，渡劫在望。

結(jié)語(yǔ)

曾經(jīng)的王健林以教科書(shū)式的“壯士斷腕”，渡過(guò)一劫的行為，為人所津津樂(lè)道。

此后，他選擇重啟萬(wàn)達(dá)商管IPO，不惜定下“天價(jià)”對(duì)賭，更是讓人覺(jué)得，那個(gè)意氣風(fēng)發(fā)的王健林，似乎回來(lái)了。哪知其卷土重來(lái)的IPO之路，屢屢受阻。

也不知這一關(guān)，王健林是不是也能渡過(guò)去？

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