本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來源：視覺中國

【資料圖】

被市場稱為“王炸”的深圳灣百億級豪宅地塊，如市場預期那般，引起了一場鏖戰(zhàn)。

6月30日，深圳正式拉開第二批次居住用地的拍賣序幕，位于深圳北站國際商務區(qū)重點片區(qū)的A811-0347地塊被深業(yè)置地以底價14.41億元拿下。而位于深圳灣超級總部基地的T207-0060地塊（下稱“深圳灣地塊”）卻在房企們100多輪的爭搶中，觸及最高限制地價后進入競全年期自持租賃住房建筑面積環(huán)節(jié)。

深圳公共資源交易中心披露，共有6家房企參與深圳灣地塊的競買，中指研究院深圳分院指出，這6家房企分別為華潤、招商、保利、中海、中鐵和越秀。最終，該地塊由中海以總價125.32億元和5.85萬平方米的自持面積競得，溢價率達到15%，樓面價將近6.03萬元/平方米。

在深圳灣地塊之前，深圳2013年以來出讓了7宗總價超過百億的地塊（含住宅用地、商辦用地），其中，僅有兩宗由央國企拿下。上一宗百億地塊誕生于2020年5月，彼時，龍光憑借115.97億元的總價、4.08萬平方米的人才房配建面積力挫10余家房企，競得前海片區(qū)一宗住宅用地，溢價率高達45%。

如今，無論是民營房企，還是央國企，對于資金的使用都較以往要審慎，而深圳灣地塊之所以引起國央企們的“廝殺”，原因在于地段優(yōu)質和新房限價政策為企業(yè)創(chuàng)造出的利潤空間。同時， 對“70/90”戶型限制政策的解除亦為該地塊增加了不少吸引力。

一名不愿具名的房企投拓人士向時代財經(jīng)進一步指出，地塊所處區(qū)位比較好，可為樓盤形成品牌效應，“在新房限價的情況下，項目開盤就可以比較快售罄，創(chuàng)造好的現(xiàn)金流”，這也是房企積極競拍深圳灣地塊的主要原因。

時代財經(jīng)了解到，深圳灣地塊與地鐵2號線紅樹灣站的直線距離不到300米，其所在的深圳灣超級總部基地，總部大廈林立，已建成或在建的包括TCL、神州數(shù)碼、OPPO國際總部、招商銀行總部、中興通訊總部、天音控股總部等。

多年來，深圳灣總部基地內罕有宅地出讓，而附近的二手房小區(qū)中信紅樹灣、紅樹西岸和御景東方花園均為深圳知名豪宅，目前二手房市場價可達15萬元/平方米至21萬元/平方米。

而根據(jù)深圳公共資源交易中心的要求，該地塊限定的普通商品住房平均銷售價格為不高于13.33萬元/平方米（不含室內裝修價格）。

新房限價政策的存在讓購房者對“打新”樂此不疲。樂有家研究中心指出，6月12日，深圳總價千萬以上的網(wǎng)紅樓盤海德園A區(qū)結束選房，一日之內237套住宅全部售罄，中簽率僅為36%；而近期入市的深業(yè)云海灣花園在其微信公眾號披露，6月24日線上選房15個小時便實現(xiàn)900套的成交，開盤當日去化率超過90%，單盤攬金100億元，該樓盤的總價區(qū)間介于900萬元至1931萬元。

盡管深圳灣地塊的成交樓面價已接近6.03萬元/平方米，并且新房限價13.33萬元/平方米，但上述房企投拓人士稱，項目仍有正常的利潤空間，“自持部分沒有市場價，基本上就是各家自己評估，每家房企的測算都不太一樣，差距會比較大，但項目利潤空間大概能到10％”。

在深圳灣地塊成交之前，市場存在部分聲音認為，該地塊或將因為房企的激烈競爭，雙雙觸碰最高限制地價和最高自持面積而進入搖號環(huán)節(jié)，不過，最終搖號沒有出現(xiàn)。

“這樣的結果符合預期，現(xiàn)在能拿這種大體量地塊的房企也基本都是以大央企為主了”，上述房企投拓人士表示。

而支撐房企拿地的信心很大程度在于豪宅市場的相對堅挺。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳總價1500萬元以上的高端項目成交占比持續(xù)上升，尤其到4月份，市場有所放緩，豪宅成交占比卻加速上漲，6月更是創(chuàng)下新高。

不過，樂有家營銷總裁賀玲向時代財經(jīng)指出，深圳豪宅市場成交只能算“清涼”，所謂的“火熱”也只是相對于目前的市場總體成交量而言。

“改善需求、置換需求在住房消費中的占比提升了，這類客戶往往具備購買力和名額，看準了優(yōu)質房源不會太猶豫，部分客戶還認為現(xiàn)在是抄底時機”，賀玲預計深圳樓市的兩極分化還會持續(xù)一段時間，“總體而言，豪宅成交現(xiàn)狀在今年下半年也會持續(xù)下去”。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅亦認為，豪宅熱銷只是個案，不能代表整個深圳樓市的常態(tài)，“豪宅交易火熱并未影響整體市場格局，它的行情走勢對樓市影響非常有限，后續(xù)樓市整體復蘇需要更強的動能”。

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