每經(jīng)記者：陳榮浩 黃婉銀????每經(jīng)編輯：程鵬,陳夢妤,蓋源源

正在推進(jìn)境外債務(wù)重組事宜的合景泰富（01813.HK）和龍光（03380.HK）兩家內(nèi)地民營房企，似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)（01113.HK）的商戰(zhàn)奇襲。

6月25日，有市場消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富發(fā)展聯(lián)合打造的香港豪宅“凱玥”項(xiàng)目，或?qū)⒂瓉韨鶛?quán)變更。李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)正與項(xiàng)目債權(quán)銀行之一匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。

【資料圖】

同日下午，一位接近龍光的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了這一消息，但最終項(xiàng)目是否會被長實(shí)接手，還沒有定數(shù)。“這個(gè)項(xiàng)目雖然去化并不是太快，但在數(shù)以億元計(jì)的豪宅中，它能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果最終易主，將導(dǎo)致龍光、合景的債權(quán)人利益受到影響。”

圖片來源：中原地產(chǎn)

公開資料顯示，“凱玥”項(xiàng)目有一筆銀團(tuán)貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團(tuán)債券的兌付情況一切正常，項(xiàng)目運(yùn)作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。

另有知情人士透露，龍光與合景曾以“凱玥”作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸。本來一切向好發(fā)展，近期卻有接近該筆銀團(tuán)人士稱，長實(shí)方面主動(dòng)向銀團(tuán)提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，有知情人士稱，雖然債權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于商業(yè)行為，但合景泰富和龍光正在推進(jìn)境外的債務(wù)重組，兩家公司均擔(dān)心長江實(shí)業(yè)的突然介入，會導(dǎo)致相關(guān)重組工作出現(xiàn)新的阻滯。

長江實(shí)業(yè)作為香港老牌開發(fā)商，接手“凱玥”債權(quán)的醉翁之意是什么？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》向長江實(shí)業(yè)求證，但截至發(fā)稿，該集團(tuán)未作任何回應(yīng)。

300億項(xiàng)目爭奪

為何大家都緊盯不放？

“凱玥”項(xiàng)目，位于香港島南區(qū)鴨脷洲，位置優(yōu)越，背山靠海，建筑面積達(dá)76萬平方呎（約7萬平方米），屬于名副其實(shí)的海景房，且為香港典型的豪宅項(xiàng)目，可以說見證了內(nèi)地民營房企馳騁港島的高光時(shí)刻。

時(shí)間回到2017年，彼時(shí)龍光與合景泰富聯(lián)手，擊敗李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)等對手，以168億港元拿下該地塊，折合樓面價(jià)達(dá)17.67萬元/平方米，打破了當(dāng)時(shí)香港單幅地塊的總價(jià)紀(jì)錄。值得一提的是，該項(xiàng)目還是龍光進(jìn)入香港的第一個(gè)項(xiàng)目。

結(jié)合公開資料看，時(shí)隔六年，2023年1月該樓盤首次對外銷售，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目估值折合人民幣超300億元。

從行業(yè)慣例來看，如果是正常企業(yè)間項(xiàng)目的股權(quán)收并購，并不算什么新鮮事，但此次長實(shí)對“凱玥”項(xiàng)目表達(dá)興趣，讓人浮想翩翩。

因?yàn)辇埞夂秃暇疤└欢忌钕葸`約泥潭，正處在債務(wù)重組的重要時(shí)刻。

2023年5月，合景泰富發(fā)布公告稱，將啟動(dòng)債務(wù)重組及資產(chǎn)出售，并已成立小組進(jìn)行重組談判。龍光的狀態(tài)也差不多，今年6月11日時(shí)，有龍光的債權(quán)人稱，目前債權(quán)人正與龍光進(jìn)行債務(wù)談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個(gè)項(xiàng)目作為支付重組項(xiàng)目的資金，但最終方案還未定下來。

顯然，若此時(shí)項(xiàng)目易主，將給兩家出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的民營房企的債務(wù)重組帶來新的不確定性因素。

另據(jù)知情人士透露，目前長實(shí)與銀團(tuán)代表之一的匯豐方面已進(jìn)行溝通，表達(dá)了接手“凱玥”的意愿，但目前還不能確定銀團(tuán)方面的態(tài)度。

“無論是龍光還是合景泰富，對長實(shí)接手該項(xiàng)目是持否定態(tài)度的，雙方都處于重組的關(guān)鍵期，需要與債權(quán)人談抵押標(biāo)的，“凱玥”項(xiàng)目是企業(yè)與債權(quán)人談判的重要砝碼之一，這個(gè)時(shí)候若是被其他企業(yè)摘了果實(shí)，對企業(yè)影響可想而知?！?/strong>上述接近龍光人士談到。

合景泰富與龍光的憂慮不足為奇，從過去多家房企完成境外債務(wù)重組的經(jīng)驗(yàn)來看，銀團(tuán)等金融機(jī)構(gòu)多半會同意展期，然而長江實(shí)業(yè)則不同，它本身就是實(shí)力不容小覷的開發(fā)商，一旦接過“凱玥”這個(gè)地王項(xiàng)目的債權(quán)之后，下一步行動(dòng)會不會是爭奪項(xiàng)目的控制權(quán)呢？

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，如果長實(shí)集團(tuán)拿到了這筆抵押貸款的債權(quán)，實(shí)際上就意味著長實(shí)集團(tuán)有能力變相控制被抵押的項(xiàng)目，“相當(dāng)于把‘凱玥’項(xiàng)目買了，剩下的細(xì)節(jié)要跟原來的股東談”。

已售3套，回款4.77億

“凱玥”這個(gè)地王項(xiàng)目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產(chǎn)平臺顯示，目前“凱玥”項(xiàng)目共賣出3套房源，銷售回款約5.2億港元（約合人民幣4.77億元）。

圖片來源：中原地產(chǎn)

6月25日下午，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“長實(shí)集團(tuán)會對該項(xiàng)目感興趣，主要是項(xiàng)目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長實(shí)與和黃之前發(fā)展過項(xiàng)目的鴨脷洲，能夠形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。而對龍光和合景泰富來說，都屬于民企，都面臨流動(dòng)性壓力，正在進(jìn)行債務(wù)展期或重組工作。如果該項(xiàng)目易主，等于是口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價(jià)值、潛在現(xiàn)金流都易惡化，也會對接下來的債務(wù)重組推進(jìn)工作有明顯的負(fù)面影響?！?/p>

柏文喜提到，擁有“凱玥”項(xiàng)目的貸款債權(quán)，實(shí)際上意味著擁有了債權(quán)所包含的本息收益權(quán)、抵質(zhì)押權(quán)、以及由此衍生的項(xiàng)目公司參與權(quán)、債權(quán)重組、債轉(zhuǎn)股機(jī)會的考量等。一般而言，擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會采取強(qiáng)硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得項(xiàng)目，這雖然在法律層面不存在問題，但在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。

前述知情人士認(rèn)為，匯豐與長實(shí)接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，其作為中外投資界標(biāo)桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，像龍光、合景債務(wù)重組計(jì)劃內(nèi)的一系列數(shù)10家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益將直接受損。

不過，截至發(fā)稿，長實(shí)方面尚未針對該消息發(fā)布公告。

記者|陳榮浩黃婉銀

編輯|程鵬陳夢妤蓋源源

校對|陳柯名

封面圖片來源：中原地產(chǎn)

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