香港夜景

問：

【資料圖】

近期，中國內(nèi)地企業(yè)，如字節(jié)跳動、中石油等，陸續(xù)入駐香港中環(huán)商業(yè)區(qū)的高檔辦公區(qū)——疫情后外企集團撤離而騰出的黃金地段。

此前，寶盛銀行、巴黎銀行等公司將從中環(huán)遷往香港其他地區(qū)；聯(lián)邦快遞的總部職能正從香港遷至新加坡，香港保留一個辦事處。

馮叔對香港中環(huán)寫字樓的租賃變化，有什么看法？

馮叔：

香港中環(huán)這個地方，物業(yè)非常集中，寫字樓其實已經(jīng)發(fā)展五六十年了，租金一直都很堅挺。主要的原因就是香港是國際金融中心，帶來了國際資本，跨國公司在亞洲的總部集中在香港，集中在中環(huán)。

最近幾年，全世界的競爭格局有很大的變化，供應(yīng)鏈、消費趨勢、市場、國際關(guān)系都有很大變化。

在這種變化下，一部分企業(yè)，特別是外資，總部會從香港轉(zhuǎn)到新加坡。還有一些外資甚至撤離亞洲市場，有一部分原來跟中國做生意，也有一些另外的選擇。

在這種情況下，加上新加坡本身就很有競爭力，最近幾年又不斷地上升，也提供了更多的自由貿(mào)易，以及金融等方面的一系列的便利，于是發(fā)生這樣的一個位移。這是當(dāng)下的一個特別重要的情況。

出現(xiàn)這樣情況之后，有走的就有進的，所以在最近，央企，以及國內(nèi)大型的科技企業(yè)、字節(jié)等民企進駐中環(huán)。

一去一來，實際上表明了兩個事兒：一個是香港的國際金融中心的地位是不是還能夠保持？這是一個挑戰(zhàn)。通過中環(huán)的租金市場和客戶變化可以看出這個。

第二，香港的國際性，它的國際化的影響力是不是還能保持？如果中環(huán)全都是內(nèi)資，中資或者是民營的內(nèi)資，那么香港跟其他省的區(qū)別就會縮小。

所以我覺得這個事不單純是個租金問題。這些物業(yè)，主要的還在香港置地、新鴻基、恒基等等企業(yè)手里，有中資，有傳統(tǒng)的英資，但是客戶的改變，實際上就意味著香港的金融中心的地位，以及國際化城市的地位，正在發(fā)生變化，這一點我們必須要非常明確地看到。

問：

2023年，地產(chǎn)股進入了集體式退市潮，包括藍光、中天、嘉凱城、泛海、新華聯(lián)等等，地產(chǎn)行業(yè)開始褪去金融屬性，不受資本市場的追捧。馮叔能猜測下，接下來承接大眾投資標的的會是什么呢？

馮叔：

資本市場具有兩個很明顯的屬性。

一個是預(yù)見性，資本市場鼻子很長，它可以聞到很多未來的東西，所以不斷地在變換資金的投向、熱點以及追捧的方向，這是非常正常的。

我們早先講過很多次，地產(chǎn)已經(jīng)進入到后開發(fā)時代，住宅領(lǐng)域就要減價、減量、減速。在這個情況下，一些公司自然會被退出這個資本市場，這是必然發(fā)生的。

現(xiàn)在這個量其實還不夠。按我的預(yù)判，整個住宅行業(yè)，過去七八萬家公司，最后能剩 10% 就不錯了。當(dāng)然，大部分不是上市公司，少數(shù)一些是上市公司。全國大概五六百家主營的房地產(chǎn)上市公司，那么將來還剩個百十家，這都正常。所以現(xiàn)在開始有一些退市，這就是資本市場選擇的結(jié)果。

資本市場還有一個屬性，就是高度的敏感性和篩選機制。

資本市場是一個擇優(yōu)擇強擇快的機制，在行業(yè)發(fā)展當(dāng)中，你優(yōu)你強，你能夠根據(jù)競爭的要求，迅速改變你的競爭重點、策略以及產(chǎn)品方向，才能在資本市場持續(xù)地得到支持。

在這個過程當(dāng)中，這樣一種競爭和擇優(yōu)的機制要發(fā)揮作用，就一定會把舊行業(yè)、舊模式、舊企業(yè)、舊人員不斷地淘汰掉。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場正好在經(jīng)歷這樣一個過程。

我覺得未來房地產(chǎn)必然是衰落，然后萬業(yè)起。有哪些業(yè)起？大家可見的現(xiàn)在已經(jīng)很好發(fā)展的，比如新能源，尤其光伏能源，在全世界我們已經(jīng)很領(lǐng)先。另外包括新能源汽車，包括消費，包括圍繞信息技術(shù)的一些硬科技的項目，還有生物醫(yī)藥這些項目，國防軍工，等等，這些領(lǐng)域都會在資本市場更受關(guān)注，更受資本的追逐，也更會在競爭中保持領(lǐng)先。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪

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